nieuws

Nieuw model helpt bij afweging renovatie of sloop

bouwbreed

delft – Ingrijpende renovatie van woningen heeft de voorkeur boven sloop en nieuwbouw als kosten én duurzaamheid in de besluitvorming worden betrokken. Dat blijkt uit onderzoek waarop bouwkundig ingenieur ir. T. de Jonge gisteren promoveerde aan de Technische Universiteit Delft.

Het onderzoek betreft de economische doelmatigheid van investeringen in duurzame woningbouw. Doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een model dat besluiten kan ondersteunen die gaan over renovaties en herontwikkelingsprojecten voor de woningvoorraad van de Nederlandse woningbouwsector.

Een eerste eis die aan een besluitvormingsinstrument kan worden gesteld is dat renovatie in termen van geld en duurzaamheid te vergelijken is met sloop en nieuwbouw.

In zijn proefschrift werkt De Jonge het model van de eco-kosten/waarde ratio (ewr) voor de woningbouw zo uit dat het aan de gestelde eisen voldoet.

De ewr is een op de levenscyclusanalyse gebaseerde bepalingsmethode die de milieubelasting van een product of dienst uitdrukt in �ecokosten�. Een lage ewr geeft aan dat het product geschikt is voor gebruik in een toekomstige duurzame samenleving.

Een hoge ewr geeft aan dat er in de toekomst geen markt zal zijn voor het product.

Voor het bepalen van de eco-kosten neemt De Jonge drie fasen in de levenscyclus van woningen mee: de productiefase, de exploitatie- of gebruiksfase en de einde-levensfase. De waarde van woningen is afhankelijk van een veelheid van factoren. Hij geeft dat weer met behulp van een aantal stellingen.

Bijvoorbeeld: �de waarde van woningen wordt bepaald door de (netto contante waarde) van toekomstige opbrengsten�, of �de waarde van woningen fluctueert door een combinatie van onderhoud en prestatieverlies.

Met een ecokosten/waarde ratio zijn echter nog geen kostenbegrotingen te maken die passen in het te ontwikkelen instrument.

Aan de ene kant is er bij het ontwerpen meestal een algemeen idee van de bouwkosten, gebaseerd op de vierkantemeterprijzen van eerder ontworpen projecten. Aan de andere kant zijn eenheidsprijzen van technische oplossingen beschikbaar uit een database van kostenanalyses. Daartussen geven bestaande begrotingsinstrumenten echter geen informatie over welke combinatie van technische oplossingen karakteristiek is voor het type gebouw waar het in het betreffende project om draait.

De Jonge vult de ontbrekende schakel aan met de Referentie Projecten Methode. Het idee daarachter is dat een architect de bouwkosten van een nieuw ontwerp afleidt uit de bouwkosten van een project dat hij al kent: het referentieproject. Met deze methode kunnen architecten en opdrachtgevers alle stadia van het in het gehele ontwikkelingsproces begrotingen maken van de kosten van een woningbouwproject voor de productiefase en de einde-levensfase.

Qua begrotingstechniek is er met deze methode maar één verschil tussen traditionele bouwkosten en ecokosten: de laatste zijn niet te verifiëren op basis van gerealiseerde aanbestedingsprijzen.

Voor de exploitatiefase geeft De Jonge aan dat bestaande modellen voor het ramen van de energiebehoefte en het onderhoud als input aan de Referentie Projecten Methode te koppelen zijn. Dat vergt volgens hem echter nog wel �enige technische uitwerking� voordat het geheel geschikt is voor praktisch gebruik door architecten.

Daarmee koppelt De Jonge het ramen van eco-kosten aan het begrotingswerk van de traditionele economische kosten in woningbouwprojecten.

Het vaststellen van de milieubelasting van een plan is met het ontwikkelde model praktisch zonder extra calculatiewerk uit te voeren. Aan de hand van twee casestudies heeft De Jonge aangetoond dat het door hem ontwikkelde model goed is in te zetten in het hele ontwerpproces, vanaf de projectdefinitie tot en met de besteksfase.

Suggestie goed in te zetten in hele ontwerpproces

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels