nieuws

VAB Den Haag: aanbesteden op een nieuwe markt

bouwbreed

Een Volautomatische Autoberging (VAB) is een uitstekende oplossing voor het parkeerprobleem, zeker in eenstedelijke omgeving waar de ruimte schaars en de grond duur is. Problemen met de bouw en de bedrijfsvoeringhebben opdrachtgevers echter kopschuw gemaakt. De gemeente Den Haag durfde het desalniettemin aan om eenVAB met zon 125 plaatsen te bouwen op een gevoelige locatie. APPM Management Consultants uit Zoetermeeradviseerde een DC&M-contract en begeleidde de gemeente bij het aanbestedingsproces.

De VAB in Den Haag komt in de wijk Rustenburg-Oosthoek, om precies te zijn onder de Apeldoornselaan. In de middenberm van de Apeldoornselaan is ruimte gereserveerd voor RandstadRail, waardoor er 60 parkeerplaatsen op maaiveld verdwijnen. Voor de buurt, die kampt met een hoge parkeerdruk, was de bouw van de VAB een voorwaarde om in te stemmen met de komst van RandstadRail. De VAB mag echter onder geen beding de bouw van RandstadRail vertragen.

Toen de gemeente APPM Management Consultants bij het project betrok, lag er reeds een aanbieding van een leverancier voor het realiseren van een bergingssysteem. Ons advies luidde: doe eerst een stap terug en beantwoord een aantal vragen die cruciaal zijn bij het inkopen van een innovatief product op een nieuwe markt. Wat kun en wil je als gemeente zelf doen? Welke risico�s wil je nemen? Wat kan en wil de markt? En last but not least: wie gaat de VAB beheren en exploiteren en onder welke voorwaarden? De antwoorden op deze vragen bepalen de scope van het contract en de wijze van aanbesteden.

De gemeente Den Haag had al haar parkeergarages tien jaar geleden afgestoten, dus de exploitatie en het onderhoud wilde ze het liefst bij derden neerleggen. Gezien de specifieke technologie van de VAB was het niet meer dan logisch om ook het ontwerp en de bouw bij de markt onder te brengen. Kortom, de keuze voor een Design&Construct-contract lag voor de hand.

Op basis van een zorgvuldige marktconsultatie definieerden we met de gemeente een uitgebreide vraagspecificatie en scherpe prestatie-eisen. Aan het ontwerp werden hoge eisen gesteld ten aanzien van de functionele kwaliteit en betrouwbaarheid. Bijvoorbeeld een beschikbaarheideis van 99 procent, ongeacht storingen en onderhoud, terwijl op dat moment 98 procent de norm was. De gemeente legde de lat hoog, omdat de VAB onder de Apeldoornselaan de eerste in de Hofstad was en dus een voorbeeldfunctie had. De recente slechte ervaringen met VAB�s elders in het land speelden eveneens een rol .

Idealiter hadden we ook de O van Operate aan het contract toegevoegd, maar dat was ten tijde van de aanbesteding niet mogelijk. Om de risico�s voor de toekomstige exploitant annex beheerder te minimaliseren, moesten de bouwers geprikkeld worden een duurzaam product op te leveren. En daarmee kwamen we op de M van Maintain uit. De beheer- en onderhoudsperiode werd op 30 jaar gesteld.

Om de risico�s verder te reduceren, zette de gemeente een flinke boete op het niet halen van de planning en de prestatie-eisen en werd een aanzienlijke proefperiode vastgesteld om eventuele kinderziekten tijdig te verhelpen. Bovendien dienden de contractanten de eindoplevering te voorzien van het keurmerk van het Duitse TUV, een gerenommeerd instituut op het gebied van automatische parkeergarages.

Ook kozen we voor een openbare aanbesteding met voorselectie. Alleen partijen die eerder als hoofdaannemer of als combinant risicodragend een VAB van minstens 50 plaatsen hadden gerealiseerd, konden inschrijven. De betreffende VAB moest bovendien aantoonbaar naar tevredenheid van de opdrachtgever functioneren.

Tijdens de aanbesteding en uitvraag maar ook tijdens de bouw bleek dat de VAB-markt niet gewend was aan DC&M-contracten. Op de hoge functionele eisen en het prestatiecontract met boetebeding werd stekelig gereageerd. De gemeente hield nochtans aan haar voorwaarden vast.

Na de eerste ronde bleven drie serieuze kandidaten over, maar uit de aanbiedingen bleek dat geen van hen de onderhoudsperiode van dertig jaar aandurfde. We besloten het contract aan te passen en de onderhoudsperiode terug te brengen tot vijf jaar. Nu het �vangnet� verkleind was, moesten we ter compensatie het programma van eisen aanvullen met meer specifieke kwaliteitseisen, met name ten aanzien van de installaties. De kosten gebaseerd op een life cycle-benadering werden tot een belangrijk gunningscriterium gemaakt. De partij die het meest in duurzame kwaliteit investeerde, werd beloond. De inschrijvers moesten de onderhoudskosten voor een periode van vijftien jaar prognosticeren. Het Duitse TUV rekende de ramingen na. Uiteindelijk was de bouwcombinatie Ballast Nedam/Autopark parking systems de scherpste inschrijver.

Juiste vragen

Terugblikkend kunnen we concluderen dat technisch gezien zo ongeveer alles kan, maar dat het bij een innovatief product op een nieuwe markt noodzakelijk is eerst jezelf en de markt de juiste vragen te stellen. Doel is een match te vinden tussen mogelijkheden en wensen van opdrachtgever en opdrachtnemer. Bovendien is het belangrijk verder te kijken dan alleen de bouwkosten en ook beheer en onderhoud mee te nemen in de totaalafweging.

De markt is nog niet gewend aan DC&M-contracten en stribbelt tegen, maar opdrachtgevers doen er goed aan zich hierdoor niet te laten afschrikken. Den Haag heeft het lef gehad om voor een nieuwe contractvorm te kiezen. Door het aanbestedingsproces zorgvuldig te doorlopen en te zorgen voor een adequate contractbegeleiding tijdens de uitvoering , heeft de gemeente de risico�s afgedekt. Als het goed is krijgt ze uiteindelijk meer waar voor minder geld.

Ir. C.G. (Kees) Waverijn, projectmanager bij APPM Management Consultants, een onafhankelijk bureau voor projectmanagement en managementadvies met vestigingen in Hoofddorp, Zoetermeer en Delft.

waverijn@appm.nl

�Gemeente krijgt meer waar voor minder geld�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels