nieuws

Grondexploitatiewet: gemeente moet beginnen aan huiswerk Versterking van ontwikkelingscapaciteiten

bouwbreed

Het kabinet heeft eind augustus 2005 een voorstel voor de Grondexploitatiewet bij de Tweede kamer ingediend. Het voorstel markeert de discussie van tientallen jaren overhet grondbeleid. De regeling heeft als belangrijk voordeel dat duidelijkheid komtover wat gemeenten uiteindelijk wel en niet in rekening kunnen brengen bijplanontwikkeling. Nadeel van het wetsvoorstel is volgens Eric van der Puttendat in sommige gevallen de bouwproductie door het creëren van nieuwepubliekrechtelijke procedures nog verder kan worden vertraagd.

Gemeenten zullen in ieder geval – meer dan nu – hun eigen huiswerk op orde moeten hebben. Kabinet, VNG en NEPROM koersen er op dat de wet over ruim een jaar in werking treedt. Als dat zo is, zullen gemeenten nu al aan hun huiswerk moeten beginnen. Ze zullen hun eigen ontwikkelingscapaciteiten beter moeten gaan organiseren.

Het wetsvoorstel gaat in feite over alles wat met de realisatie van bouwplannen te maken heeft. De kern is daarmee veel breder dan, zoals de naam van het voorstel suggereert, alleen die van de enge grondexploitatie. Het wetsvoorstel kiest voor een privaatrechtelijke en publiekrechtelijke weg. De privaatrechtelijke weg gaat voor. Het voorstel gaat er namelijk uitdrukkelijk van uit dat gemeenten en ontwikkelaars, zoals nu ook al het geval is, zelf (exploitatie)overeenkomsten blijven sluiten over de planontwikkeling.

De inhoud van die overeenkomst is in beginsel vrij, tenzij de gemeente een exploitatieplan heeft vastgesteld. In dat geval geeft het exploitatieplan de grenzen van de exploitatie/overeenkomst aan. Dit plan is een nieuwe figuur in de wereld van de ruimtelijke ordening: het gaat hier om een publiekrechtelijke regeling, die vaak in samenhang met een bestemmingsplan tot stand komt. Het betekent ook de nodige mogelijkheden van bezwaar en beroep. Het belangrijkste element van het voorstel zit in het feit dat het exploitatieplan (de publiekrechtelijke weg) als stok achter de deur functioneert.

De toelichting bij het wetsvoorstel geeft aan dat die stok vooral bedoeld is ten gunste van het optreden van de gemeente: die gemeente kan immers haar eisen voor de planrealisatie opnemen in het exploitatieplan.Vervolgens kan zij de rekening voor haar kosten aan de ontwikkelaar afgeven op het moment dat deze de bouwvergunning aanvraagt. Aan dit systeem zit de veronderstelling dat gemeente en ontwikkelaar er baat bij hebben om in een vroeg stadium op vrijwillige basis een overeenkomst te sluiten en dat de gemeente door het vaststellen van een exploitatieplan druk kan uitoefenen.

Inschatting

Het is maar zeer de vraag of de veronderstelling in veel gevallen zal uitkomen: gemeenten hebben over het algemeen wel haast met planuitvoering: bestuurders en ambtenaren worden afgerekend op bouwproductie. Voor ontwikkelaars geldt dit niet altijd: de inschatting van marktontwikkelingen geeft soms aan om investeringen uit te stellen; dit is bijvoorbeeld nu het geval bij de ontwikkeling van kantoorlocaties. Verder zullen ontwikkelaars, wanneer de nieuwe Grondexploitatiewet is ingevoerd, gaan afwegen of de publiekrechtelijke weg niet meer voordelen voor hen zullen opleveren: wordt de rekening dan niet lager, omdat de gemeente dan met alle billen bloot moet? Levert het bezwaar maken niet een betere onderhandelingspositie op? Is de ontwikkelaar er niet beter bij af, als hij pas aan het eind van de rit (bij het aanvragen van de bouwvergunning) z�n bijdrage hoeft te betalen? Heeft de gemeente wel echt mogelijkheden om uiteindelijk gebruik te maken van het voorkeursrecht en de onteigening? De Tweede Kamer gaat nu beginnen met de behandeling van het wetsvoorstel. Het is te verwachten dat het voorstel op redelijk korte termijn de status van wet zal krijgen; dit hopelijk in ieder geval met aanpassingen om oneigenlijk gebruik van publiekrechtelijke procedures door ontwikkelaars en �free riders� tegen te gaan. Gemeenten staan hoe dan ook -nog meer dan nu het geval is – voor de noodzaak om een adequate organisatie op te zetten bij de planontwikkeling.

Eindafrekening

Het gevaar zit vooral er in dat gemeenten onvoldoende inzicht hebben in de realiseerbaarheid van een plan. Deze factor speelt op dit moment, zonder een publiekrechtelijke regeling, ook al een rol. Maar, wanneer de nieuwe wet in het Staatsblad staat, zal de situatie veranderen: het publiekrechtelijke exploitatieplan, moet zijn gebaseerd op een reële inschatting van de markt.

De gemeente draait op voor een ongunstige eindafrekening van het exploitatiesaldo, alleen het voordelig saldo komt voor verrekening in aanmerking. Als calculerende ontwikkelaars achterover leunen en afwachten tot de gemeentelijke onderhandelaars en rekenmeesters in zelf gegraven kuilen vallen, laten de gevolgen zich raden: vertraging in de bouwproductie; financiële tegenvallers of risicomijdend gedrag bij gemeenten.

E. van der Putten

Adviseur en projectmanager bij VDP Management en

Advies, Haarlem.

vdputten@planet.nl

In de afgelopen jaren is het nodige gezegd en geschreven over het gebrek aan gemeentelijke regie. Gemeenten zullen met de komst van een al dan niet gewijzigde Grondexploitatiewet – nog meer dan nu het geval is – minimaal moeten beschikken over kennis en vaardigheden, die de ontwikkelaars over het algemeen wel in huis hebben. Het gaat hier dan om het volgende:

– Kennis van de markt: kennis van de markten voor grond, woningbouw, winkels/retail en bedrijfsgebouwen. Waar zitten de reële kosten en waar zitten de echte verdiensten?

– Risico-inschattingen: niet alleen de marktrisico�s, maar ook om risico�s van vertragingen door procedures.

– Planning: veel planningen munten uit door een grenzeloos optimisme. Langere voorbereidingstijd brengt altijd hogere kosten met zich.

– Rekenkunde: echte rekenkunde is gebaseerd op de drie voorgaande elementen:

marktconforme kengetallen moeten worden gecombineerd met inschattingen van risico�s en planningen. Kengetallen hebben dan betrekking op de marktwaarde en opbrengstcapaciteit van grond, woningen en bedrijfsgebouwen.

– Strategisch inzicht/onderhandelingsvaardigheden: gemeenten zullen de positie van ontwikkelaars moeten kunnen inschatten en strategisch mee moeten om kunnen gaan. Exploitatieovereenkomsten zijn onderwerpen waar veel geld en belangen mee zijn gemoeid. Dit vereist excellente onderhandelingsvaardigheden.

– Inzet: uitgangspunten voor de inzet van gemeentelijke medewerking (voorzieningen, procedures etcetera.).

Privaatrechtelijke weg gaat

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels