nieuws

Gemeenschappelijke zaak individueel te vorderen

bouwbreed Premium

Zijn zonweringspanelen een gemeenschappelijke zaak van de appartementseigenaren? En kunnen de individuele eigenaren van de appartementen, als dit zo is, ook individueel een vordering instellen, of is dit recht alleen voorbehouden aan de Vereniging van Eigenaren? Deze vraag speelde bij een geschil voor de Raad van Arbitrage (RvA 11 augustus 2005, No. 26.940). Partijen hebben […]

Zijn zonweringspanelen een gemeenschappelijke zaak van de appartementseigenaren? En kunnen de individuele eigenaren van de appartementen, als dit zo is, ook individueel een vordering instellen, of is dit recht alleen voorbehouden aan de Vereniging van Eigenaren? Deze vraag speelde bij een geschil voor

de Raad van Arbitrage (RvA 11 augustus 2005, No. 26.940).

Partijen hebben een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten. Naar aanleiding hiervan is een geschil ontstaan omtrent het aantal zonweringspanelen waarop koper op grond van deze overeenkomst recht heeft. Tussen partijen staat vast dat er twee zonweringspanelen zijn geplaatst aan de terraszijde van het appartement van koper. Ondernemer is van mening dat hij daarmee heeft voldaan aan de voor hem uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, en dat koper niet-ontvankelijk is. Koper meent echter dat hij recht heeft op vier zonnepanelen en vordert voor de Raad plaatsing van twee (extra) zonweringspanelen

Gemeenschappelijk

De eventuele plaatsing van extra zonweringspanelen is volgens ondernemer een zaak tussen hem en de Vereniging van Eigenaren (VvE). Hij baseert dit standpunt de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De VvE heeft in een recente vergadering het besluit genomen af te zien van juridische stappen met betrekking tot de zonweringspanelen. Dit nadat ondernemer had toegezegd bij de bewoners die dit wensten een extra (derde) zonweringspaneel te plaatsen. Koper koos er echter voor geen gebruik te maken van dit aanbod van ondernemer tot het plaatsen van één extra paneel. Nu hij dit heeft gedaan komen, volgens de ondernemer, de kosten voor extra zonwering geheel voor zijn eigen rekening.

In de splitsingsakte waarop de ondernemer zijn standpunt baseert, is opgenomen dat de buitengevel tot de gemeenschappelijke zaken behoort.

Op basis hiervan is arbiter van oordeel dat ook de zonweringspanelen, die een onlosmakelijk onderdeel van die gevel vormen, ook tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Het feit dat de zonweringspanelen tot de gemeenschappelijke zaken behoren heeft echter niet meteen tot gevolg dat de koper niet ontvankelijk is in zijn vordering. Dit in tegenstelling dus tot wat de ondernemer beweert. De koper is wel degelijk gerechtigd zelf de ondernemer aan te spreken.

In artikel 11 lid 2 van de algemene voorwaarden is bepaald dat de verplichtingen van de ondernemer voortvloeiend uit de met de koper gesloten overeenkomst ten aanzien van de oplevering van het gebouw een ondeelbare verbintenis vormen. Tegenover de koper is hij verplicht dit geheel na te komen. De koper heeft het contractuele recht op een deugdelijke uitvoering van zijn onverdeeld aandeel in de gemeenschap. Dit brengt met zich dat hij een vordering kan instellen met betrekking tot de uitvoering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Deze bevoegdheid van koper staat los van de bevoegdheid van de VvE. Het feit dat de VvE heeft besloten af te zien van verdere juridische stappen doet niets af aan het recht van koper om als individuele eigenaar een vordering in te stellen met betrekking tot de zonweringspanelen. Te meer omdat tussen partijen vaststaat dat koper niet akkoord is gegaan met het aanbod van ondernemer om een extra zonwering te plaatsen.

De ondernemer doet nóg een beroep op de splitsingsakte om zijn gelijk te krijgen. Op grond van artikel 38 lid 4 van de splitsingsakte is iedere eigenaar verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van besluiten van de vergadering van de VvE. Echter, ook dit artikel kan de ondernemer niet baten. In het vierde lid van dit artikel is namelijk bepaald dat een individuele eigenaar gebonden is aan de uitvoering van besluiten van de VvE, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden.

Nu vast staat dat koper zich steeds heeft verzet tegen het besluit, en ook gelet op zijn bevoegdheid om als individuele eigenaar een vordering in te stellen met betrekking tot gemeenschappelijke zaken, kan volgens arbiter redelijkerwijs niet van hem verlangd worden dat hij zijn medewerking verleend aan genoemd besluit.

Daarnaast kan de verkrijger op grond van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden alleen en zonder medewerking van zijn mede-eigenaars de uitvoering van de aannemingsovereenkomst vorderen. Dit kan alleen niet als daardoor enig recht van zijn mede-verkrijgers zal worden aangetast of daardoor nadeel zal worden toegebracht aan een ander gedeelte van het gebouw dan het privé-gedeelte. Nu dit niet het geval is, dient koper dan ook ontvankelijk te worden verklaard. Kopers kunnen volgens deze uitspraak dus wel degelijk individueel de gemeenschappelijke zaken vorderen. Arbiter stelt de koper in dit vonnis vervolgens ook in het gelijk.

Op grond van de gesloten overeenkomst mocht de koper verwachten dat het balkon van zijn woning zou worden voorzien van vier zonweringspanelen. Nu ondernemer maar twee zonweringspanelen heeft geplaatst, is zij in tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ondernemer moet alsnog twee (extra) zonweringspanelen aanbrengen.

Reageer op dit artikel