nieuws

Stappenplan laat zien of kerk rijp is voor herontwikkeling Helderheid in vier stappen

bouwbreed Premium

Bij de beoordeling van een willekeurig kerkgebouw hanteert Van der Vlist een viertal basisstappen om tot een eindconclusie te komen.

Met een groeiend aantal lege kerken dat voor herbestemming in aanmerking komt, lijkt het voor de hand te liggen dat ontwikkelaars staan te trappelen om de leegstand aan te pakken. Maar niets is minder waar. Een succesvolle herindeling is namelijk van veel conflicterende factoren afhankelijk. Vaak gaan jaren van overleg vooraf voordat �de eerste schop de grond in gaat�.

Maar sinds kort is de transformatiemeter beschikbaar. De ontwikkelaar daarvan is ir. Niels van der Vlist, die eind vorig jaar afstudeerde bij prof. dr. ir. H.A.J. de Ridder op het onderwerp �Geloofwaardige transformatie. De herontwikkelingsmogelijkheden van leegkomende kerkgebouwen�.

Aan de totstandkoming van de transformatiemeter ging een analyse van zes referentieprojecten vooraf waarbij de nieuwe functies in de kerkgebouwen woningen betroffen, gezondheidscentra en niet-commerciële bedrijfsruimten.

In vier stappen gaat de Transformatiemeter na of het project kansrijk is. Behoudens de uitwerking van de transformatiemeter toont Van der Vlist de schematische eindweergave in een diagram, waarbij de vier onderzoeksstappen op x- en y-assen zijn uitgezet.

Door de vier prestaties van de basisstappen, aangegeven door punten op de beide assen, met elkaar te verbinden ontstaat een vierhoek, waaruit in een oogopslag de transformatiepotentie is af te lezen.

Van der Vlist verwacht dat in de komende jaren alleen al in de regio Haaglanden tientallen kerken in de verkoop komen. “Met de transformatiemeter kunnen ze voor elke kerk die leeg staat, of komt, direct aan de slag om zich een beeld voor herontwikkeling te vormen. Dit maakt de transformatiemeter niet alleen interessant voor ontwikkelaars maar ook voor andere partijen zoals gemeenten.”

Voor meer informatie: ir. Niels van der Vlist, Ceres projecten Den Haag. Telefoon: (070) 4136353 of per mail: niels.vandervlist@ceres-projecten.nl. Op www.ceres-projecten.nl is bovendien een uitgebreide samenvatting van het onderzoek te vinden, waarbij de transformatiemeter nader wordt toegelicht.

Stap 1: functie

Ten eerste gaat het om de functiebeoordeling. “Ontwikkelaars zullen vooral vanuit marktgebonden factoren bepaalde ideeën hebben over de functie na de transformatie van een kerk. Uitgangspunt daarbij is de achtergrond van de kerk omdat sommige functies bij voorbaat zijn uitgesloten”, aldus Van der Vlist. Hij wijst bijvoorbeeld op katholieke kerken die nooit als horecagelegenheden of als gebedshuizen van een niet-christelijke geloof in aanmerking komen.

Stap 2: waarde

De tweede stap betreft een gebouwbeoordeling. Hierbij is het allereerst van belang om de cultuurhistorische waarde te bepalen. “Uit analyse blijkt dat een hoge cultuurhistorische waarde van positieve invloed is op de transformatiepotentie van een kerkgebouw.” Op het moment dat sloop is uitgesloten kan het soms beter zijn een kerk als gemeentelijk monument aan te merken omdat er enerzijds meer subsidiemogelijkheden zijn en anderzijds de gebouwschil niet op grond van het Bouwbesluit ingrijpende aanpassing behoeft te ondergaan.

Stap 3: locatie

Bij de derde stap is de locatiebeoordeling van belang. “De referentieprojecten zijn onder meer geanalyseerd op ligging, soort woningen, de bruto woondichtheid, de bevolkingssamenstellingen en de gemiddelde transactiewaarde per vierkante meter van de woningen.” Een hogere gemiddelde transactiewaarde geeft bijvoorbeeld aan dat de wijk een gewilde woonlocatie is die de ontwikkeling van relatief dure woningen in een kerkgebouw rechtvaardigt.

Stap 4: financiën

De vierde en laatste stap is de financiële beoordeling. Om de financiële haalbaarheid te bepalen, maakt Van der Vlist gebruik van kengetallen. Opvallend daarbij is dat kerkgebouwen met een monumentale status lagere aankoopkosten kennen dat kerkgebouwen zonder status.

“Dit heeft te maken met de cultuurhistorische waarde en de daarmee gepaard gaande beperkte aantastingsvrijheid van het gebouw.”

Hierdoor heeft een ontwikkelaar minder vrijheid het gebouw naar zijn hand te zetten en dat doet de aankoopkosten afnemen.

Jaren van moeizaam overleg niet meer nodig

Reageer op dit artikel