nieuws

Smits Vastgoedzorg: U vraagt, wij draaien

bouwbreed Premium

rotterdam – Onderhoudsbedrijven hebben het druk. Steeds vaker nemen bedrijven zoals Smits Vastgoedzorg uit Rotterdam de onderhoudsdiensten van corporaties over. De stap vereist professionalisering van zowel corporaties als onderhoudsbedrijven. De aanpak leidt tot een verhoogde kwaliteit en een langere levensduur van het onroerend goed die in verhouding staat tot reële kosten.

Niet de aannemers maar met name de schildersbedrijven zetten circa vijftien jaar geleden de eerste stap op weg naar de kwaliteitsborging en professionalisering van de branche via de ISO-normering. Eén van die bedrijven was Smits Vastgoedzorg uit Rotterdam dat destijds nog Smits Schilders heette.

Om aan te geven hoe de ontwikkeling verliep, onderscheidt directeur Frits Smits twee stromingen. “In de traditionele situatie schrijft een corporatie een bestek, begroten de onderhoudsbedrijven hun prijs en gaat de corporatie met de goedkoopste aanbieder in zee. De werkwijze appelleert aan inspanningsgericht werken. Aannemers zijn over het algemeen nog steeds zo ingesteld ten opzichte van zowel hun opdrachtgevers als hun onderaannemers.”

In de tweede stroming die Smits aanhangt, spreekt hij van resultaatgericht werken. “Resultaat gericht vastgoedonderhoud is niet zomaar een slogan. Centraal staat de vraag van een beheerder: Wat wil je met je woningcomplexen, hoe past dit in je strategisch vastgoedbeheer en wat zijn de consequenties voor het onderhoud en de kosten op termijn. Het dwingt corporaties inzicht te krijgen in kosten en kwaliteit.”

De twee stromingen resulteren in respectievelijk twee opties: gaan we traditioneel zelf het onderhoud verzorgen of gaan we het onderhoud aansturen en de uitwerking uit handen geven. “De overgang van de traditionele aanpak naar strategische aanpak komt niet zomaar. Je moet als corporatie kennis en kunde hebben om het beheer van het onderhoud te kunnen leiden en aan te sturen. Dit heeft te maken met de professionaliteit van een corporatie. Wat het oplevert is kwaliteit die in verhouding staat tot de kosten en corporaties die erkennen dat onderhoudsdiensten niet bij hen maar bij ons horen.” Is Smits Vastgoedzorg nog in staat om op verzoek van een corporatie een traditionele samenwerking aan te gaan?

“U vraagt en wij draaien? Het kan wel maar het ontbreekt direct aan een adviesfunctie van diegenen waar de kennis bij uitstek wel aanwezig is: bij een onderhoudsbedrijf als het onze. Die kennis doet een bedrijf op door ervaring met soortgelijke projecten en door het gebouw in kwestie over een langere periode te onderhouden. Door bij een vervolgopdracht een ander bedrijf te benaderen, veronachtzaamt een corporatie de opgedane kennis.” Waar komt al het onderhoud vandaan? “Het begint bij het ontwerpen van gebouwen. Architecten staan verschrikkelijk ver van onderhoud af. Het ontbreken van kennis in de ontwerpfase wreekt zich binnen enkele jaren na oplevering. Bekend is dat de gemiddelde woning veel opleverpunten heeft, maar dat komt nog voor rekening van de nieuwbouwer. Wij komen vaak al in beeld als nieuwbouwprojecten pas zeven jaar oud zijn, want dan pas blijkt dat de geleverde kwaliteit van de nieuwbouw ver onder de maat is. Het is het resultaat van ontwerpen met onder meer niet beproefde detailleringen, een gebrekkige materiaalkeuze en bereikbaarheid van de te onderhouden bouwelementen. Ik veralgemeniseer het misschien, maar het zijn de traditionele aannemers die volgens een vastomlijnd bestek de �prachtige� ontwerpen bouwen met dito onderaannemers. Het is het resultaat van inspanningsgericht bouwen voor een eenmalige prestatie in plaats van kwaliteitsgericht bouwen met het oog op kwalitatief beheer voor de toekomst. De prijs is bij dit alles bepalend geweest, niet de kwaliteit en dat zie je terug als wij voor het onderhoud worden gevraagd.”

De keuze voor professionalisering die destijds door directeur Frits Smits werd genomen, heeft geleid tot de ontwikkeling van een onderhoudsbedrijf dat zijn kracht ontleent aan kennis over onderhoud. Een en ander heeft geleid tot ruim 260 prestatie-overeenkomsten aan woningcomplexen, waarin de resultaten van het onderhoud aan vooral gevel- en timmerwerk zijn vastgelegd voor langere termijn. Het bedrijf rekent zo�n 35 woningcorporaties en een aantal grote bekende bedrijven tot zijn klanten.

�Resultaatgericht vastgoedonderhoud is niet zomaar een slogan�

Reageer op dit artikel