nieuws

Meetlat Aedex wil geleidelijk groeien

bouwbreed

ermelo – Het aantal corporaties dat in de vastgoedindex van Aedex is opgenomen, moet niet te snel groeien. Dat heeft directeur A. Vlak van de graadmeter voor sociale huisvesters deze week gezegd bij de jaarlijkse presentatie van de meetlat. Snelle groei is volgens de bestuurder niet goed voor de betrouwbaarheid van de financiële graadmeter voor de corporatiesector.

De index is op het moment goed voor 15 procent van de hele sector, wat neerkomt op 24 corporaties. Volgens Vlak is dat statistisch gezien voldoende om een representatieve index samen te stellen. Toch is het van belang dat de dekking zich de komende vier jaar zal uitbreiden naar de helft. “Bij een bredere dekking worden onze analyses dieper en krijgen de cijfers die we publiceren nog meer betekenis”, vertelt Vlak.

De index-bestuurder heeft daarbij nadrukkelijk de voorkeur voor een geleidelijke uitbreiding van het aantal deelnemers. Een snelle groei is volgens Vlak niet wenselijk omdat de cijfers dan minder betrouwbaar worden. “Corporaties moeten vrijwillig en uit overtuiging meedoen. Als deelname bijvoorbeeld verplicht gesteld wordt of als instellingen instappen omdat ze dat wel goed vinden staan, ben ik bang dat de gegevens die aangeleverd worden minder betrouwbaar worden”.

Daarbij streeft Vlak naar een goede spreiding van de deelnemers over heel het land. “In de Randstad zou ik zo een paar nieuwe corporaties binnen kunnen halen. Maar dat zou al te gemakkelijk zijn. Het is veel belangrijker dat iedere regio evenwichtige is vertegenwoordigd”. Wat dat betreft is Vlak erg gelukkig met de Woongroep Twente die onlangs binnen is gehaald. “Met de vijf nieuwe deelnemers die zich bij deze regionale samenwerking van corporaties hebben aangesloten, krijgen we veel beter inzicht in de vastgoedontwikkelingen in dit gebied.”

Eind volgend jaar doen vijftig corporaties mee. In de Aedex zijn dan in het totaal 680.000 woningen opgenomen. Daarmee vertegenwoordigt de graadmeter ruim 28 procent van de 2,4 miljoen corporatiewoningen in Nederland.

Dat een te snelle groei ongewenste effecten kan hebben, heeft Vlak al aan den lijve ondervonden. Aedex, dat zich baseert op onderzoek van de Londense vastgoedspecialist IPD, meldde aanvankelijk dat in 2002 het vastgoedrendement van corporaties op 5,6 procent ligt. Dat cijfer is nu naar 7,1 procent bijgesteld, ruim een kwart hoger dan bij de eerste berekeningen.

“Het zijn voornamelijk corporaties die vorig jaar voor de eerste keer meededen die hun taxaties bij moesten stellen”, licht Vlak de ingreep toe. Omdat de waardeschattingen een enorme omvang hebben en er met verschillende partijen wordt samengewerkt, hebben volgens de Aedex-bestuurder zelfs professionele taxateurs moeite met dergelijke klussen. Een foutje sluipt er dan algauw in. Over informatie die uit de administratie van de corporaties komt, zo benadrukt Vlak, bestaat geen enkele twijfel. “Die is door de accountant goedgekeurd”.

Om bijstelling van de index in de toekomst te voorkomen, is er voor gekozen om nieuwe toetreders eerst een jaar proef te laten draaien. Dat betekent dat deze corporaties wel alle gegevens aanleveren, maar dat deze niet in de jaarlijks berekeningen voor graadmeter worden meegenomen. De gegevens worden pas in de vastgoedmeetlat verwerkt als de instellingen twee jaar meedoen.

De corporaties die aan de Aedex meedoen zijn nu nog anoniem. De resultaten van het onderzoek worden wel per corporatie bekendgemaakt, maar daar wordt geen naam bij vermeld. Om de transparantie van de index te vergroten, wordt er bij Aedex over nagedacht om de namen van de corporaties wel te publiceren. “Wij werken op verzoek van onze deelnemers aan een voorstel dat dit najaar aan de deelnemers wordt voorgelegd”, vertelt Vlak.

De bestuurder benadrukt dat Aedex daarmee voorloopt op andere vastgoedmeters. “Er is geen enkele index waarbij de namen van de deelnemers bekend worden gemaakt. Alleen bij kleine sectoren die meedoen aan de ROZ-index, de graadmeter van �s lands commerciële vastgoedeigenaren, maken de betrokken deelnemers zelf hun namen bekend.”

Vlak mag dan met vertrouwen de toekomst tegemoet treden, afgelopen woensdag was de afwezigheid van het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) hem opnieuw een doorn in het oog. “Elk jaar nodigen we ze uit. Maar het ministerie heeft nooit de moeite genomen om te komen. De regering dringt bij corporaties steeds aan op transparantie. Maar als we ze dat aanbieden, is het ministerie niet geïnteresseerd”.

�Bij een bredere dekking worden

onze analyses dieper�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels