nieuws

Ontwikkelaars willen eigen kennis inbrengen

bouwbreed

etten-leur – Twee aanbestedingsronden waren er nodig voordat het centrumplan van Etten-Leur daadwerkelijk kon beginnen. Projectontwikkelaars zijn bereid risicos te lopen, maar willen ook tijdens de rit kunnen inspelen op ontwikkelingen in de markt. Een zekere flexibiliteit in de ontwikkelingsplannen is dan ook gewenst.

Directeur projectontwikkeling ing. H.J. van Harssel van de BVR Groep uit Roosendaal wijst op de gevarieerdheid aan gevels van de nieuwbouw tegenover het nieuwe stadskantoor. “De grote diversiteit in ons plan is van doorslaggevende betekenis geweest. Het heeft een speelse uitstraling en sluit qua schaalgrootte goed aan op het dorpse karakter van Etten-Leur.” De BVR Groep vormt met Johan Matser Projectontwikkeling en BAM Vastgoed de Ontwikkelingscombinatie Etten-Leur die momenteel het centrum onderhanden neemt.

Najaar 2001 ging de eerste schop de grond in. Het centrumplan van Etten-Leur voorziet in een éénlaagse ondergrondse parkeergarage die plaats biedt aan duizend auto�s met daarop een nieuw stadskantoor (7500 vierkante meter), 14.000 vierkante meter winkels, 2000 vierkante meter horeca, 4000 vierkante meter kantoorruimte en 400 appartementen/woningen. De kosten van de herinrichting belopen 150 miljoen euro.

De aanloop kende een moeizame start. Voor het project waren maar liefst twee Europese aanbestedingsronden nodig. De eerste ronde leidde niet tot concurrerende aanbiedingen. De acht bouwcombinaties konden niet aan de gemeentelijke eisen voldoen; het bestek werd te risicovol en te weinig flexibel gevonden.

Pas na de tweede aanbestedingsronde, met de mogelijkheid tot onderhandeling, kon met de uitvoering worden begonnen. Van Harssel: “We hebben met elkaar dit project voor de poorten van de hel weggesleept. Als criterium gold de economisch meest voordelige aanbieding, waarbij niet alleen prijs maar ook de plankwaliteit beoordeeld wordt. We waren weliswaar niet de laagste in prijs, maar qua prijs-kwaliteit verhouding kwam ons plan het meest tegemoet aan de gemeentelijke uitgangspunten.”

De kwaliteit is in Etten-Leur niet onopgemerkt gebleven. “In deze economisch minder rooskleurige tijd is circa 85 procent van de woningen verkocht en de winkels verhuurd. Het bewijst dat we een goed product leveren dat past in de markt.” Het commercieel vastgoed in het centrumplan (16.000 vierkante meter) werd vorig jaar voor 40 miljoen euro verkocht aan Fortis Vastgoed.

De directeur pleit voor een grotere mate van flexibiliteit in alle ontwikkelingsplannen. “Het bestemmingsplan is al ver voor de aanbesteding vastgelegd. De gemeente ziet vervolgens het liefst een tot in detail uitgewerkt totaalplan waar zo min mogelijk aan getornd wordt. Als ontwikkelaars prefereren we een visie met hoofdlijnen die de mogelijkheid biedt om tijdig op ontwikkelingen in de markt in te spelen. Als projectontwikkelaar zijn we bereid risico�s te dragen, maar we willen ook iets van onze deskundigheid kunnen inbrengen. Van ons wordt gevraagd om steeds meer kwaliteit in een plan te brengen. Op die ontwikkeling willen we tijdig kunnen anticiperen. Een gemeente denkt te weten wat de markt wil, maar de markt is aan veranderingen onderhevig” verwijzend naar de huidige kantorenmarkt.

Het realiseren van een centrumplan van deze omvang betekent in de praktijk “een voortdurend knokken om plannen bij te stellen”. Van Harssel: “Een van de verplichtingen in Etten-Leur was om 7000 vierkante meter kantoor in de markt te zetten. Dat vonden we iets te hoog gegrepen. Om het afzetrisico te reduceren is uiteindelijk besloten om daar een andere invulling aan te geven en de kantoren te verdelen over twee lokaties. Aan de westkant is dat gecombineerd met het stadskantoor, aan de oostkant kwam een solitair gebouw.”

Het streven naar kwaliteit leidde zelfs tot vertraging tijdens de bouw.

“De grondgesteldheid bleek anders te zijn dan verwacht waardoor de parkeergarage uiteindelijk geheel onderheid moest worden. Door dit te combineren met de wens om kolomvrij te parkeren en het totale programma te optimaliseren is een extra kwaliteitsslag gemaakt. Het blijft een kwestie van compromissen sluiten.”

Een groot deel van de extra kosten is overigens weer in het plan terugverdiend onder andere doordat tijdens de bouw de garage al gebruikt kon worden. De vertraging van een jaar kon uiteindelijk met zes maanden worden ingelopen.” Van Harssel noemt het hier toegepaste �design and build� een prima mogelijkheid om tot kwalitatief goede oplossingen te komen.

Volgens de directeur is de vof er langzaam maar zeker in geslaagd het bestaande wantrouwen weg te nemen. “Uiteindelijk is het een kwestie van geven en nemen.”

oor de samenwerkende partijen is onderling vertrouwen van essentieel belang meent hij. “Binnen de vof leeft het streven om zo efficiënt mogelijk te opereren.

Het hele centrumplan is daarom opgeknipt in verschillende onderdelen. Iedere partij is uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor de ontwikkeling en uitvoering van zijn deel en kan daarbij zijn eigen werkwijze hanteren. We houden elkaar scherp en vullen elkaar aan.”

De vernieuwing in Etten-Leur betekent nagenoeg een verdubbeling van het winkeloppervlak, waarbij in de gebouwde omgeving moet worden geopereerd. Volgens Van Harssel is het unieke van dit plan dat het winkelcentrum straks een combinatie is van oudbouw en nieuwbouw.

“Het is zaak dat gedurende de uitvoering alle werkzaamheden goed op elkaar aansluiten. Als regionale aannemer zijn wij met onze grote betrokkenheid uitstekend in staat dat logistieke traject op een aangename wijze in goede banen te leiden.”

Medio volgend jaar moet het nieuwe centrum klaar zijn.

�We houden elkaar scherp en vullen elkaar aan�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels