nieuws

Verleidelijk maatwerk boven winkels

bouwbreed

utrecht – Geen uitgewerkt totaalplan, maar een helder basisplan met een scala aan (ontsluitings)mogelijkheden waarop particuliere eigenaren met hun wensen kunnen aanhaken. Om meer woonruimte boven winkels te realiseren experimenteert Utrecht met deze verleidelijke aanpak die niet van bovenaf oplegt, maar van onderaf stimuleert.

Veel verdiepingen boven de veertig winkelpanden in het Hof van Zoudenbalch staan leeg. Om de woonfunctie boven winkels te herstellen, is in de Utrechtse binnenstad gekozen voor een nieuw concept. De hier gekozen aanpak gaat uit van een helder basisplan met verschillende ontsluitingsmogelijkheden. In dit geval voorziet het ontwerp in twee gemeenschappelijke ontsluitingen. Via een steeg en een poort wordt het binnenterrein voor alle omsloten panden bereikbaar. Daardoor ontstaan twee nieuwe stedelijke openbare ruimten: een plein en een groen hof. Tevens is een aantal architectonische kernpunten geformuleerd, waaronder de materiaalkeuze, om een zekere eenheid te krijgen. Eigenaren kunnen vervolgens op dit raamwerk aanhaken. “In feite ontwerp je een proces. Je reikt middelen aan om te komen tot een eindresultaat waarvan de uiteindelijke verschijningsvorm niet van tevoren vaststaat” aldus ir. F. van Nieuwamerongen van het Rotterdamse architectenbureau Arconiko.

Het grote voordeel van deze werkwijze is volgens de architect dat alle verschillende belangen zijn losgekoppeld. “Het proces wordt niet gefrustreerd door onwilligen. Eventuele scepsis wordt weggenomen doordat iedere eigenaar snel aan de slag kan.”

De architect noemt “het maximaliseren van de (ontsluitings)mogelijkheden” de sleutel voor succes. “In het ontwerp worden verschillende opties aangegeven. Eigenaren kunnen daardoor onafhankelijk van elkaar opereren waardoor er geen patstelling ontstaat. Het is een ketting waarvan een schakel kan ontbreken zonder dat het gevolgen heeft voor het proces.”

Financiering

Het pilotproject ging in 1999 van start. Als alle plannen die er nu liggen, daadwerkelijk worden uitgevoerd, leidt het tot een toevoeging van 2000 vierkante meter woonoppervlakte. Als meer eigenaren aanhaken, kan dat zelfs oplopen tot het dubbele. Het gaat in eerste instantie om negen panden die zich in verschillende projectfases bevinden. Begonnen werd met een pand dat de eigenaar zelf kon ontsluiten en 150 vierkante meter woonruimte opleverde. “Je schept een voedingsbodem en kijkt waar het zich kan ontkiemen.” De tweede fase, de aanleg van het binnenterrein, is besteksklaar.

De architect noemt de financiering van de gemeenschappelijke ontsluiting een mogelijke belemmering voor een deel van het plan. “Bij dit project moet een poort worden gerealiseerd om het binnenterrein te ontsluiten. Van tevoren moet dus zijn geregeld welke kosten worden gedeeld wie bijvoorbeeld het recht van overpad heeft. De gemeente kan een sturende rol spelen en een bijdrage leveren door financieringsconstructies aan te dragen.”

De aanpak werkt deels op verleiding want gemaakte afspraken zijn niet bindend. Van Nieuwamerongen: “Individuele particuliere eigenaren hebben doorgaans nauwelijks financieel gewin bij het herstellen van de woonfunctie boven winkels. Met een duidelijk plan probeer je ze over de brug te krijgen. Een uitgewerkt totaalplan heeft het nadeel dat veel panden bij elkaar worden geveegd. Het sterke van dit concept is dat er geen definitief eindontwerp ligt, maar van onderop wordt opgebouwd. Eigenaren kunnen op elk gewenst moment aanhaken en onafhankelijk van elkaar hun individuele wensen realiseren. Het hele proces hebben ze zelf in de hand.”

Projectmanagement

Volgens de architect leent deze werkwijze zich met name voor situaties waar sprake is van veel versnipperd eigendom, zoals bij het opwaarderen van winkelstraten in binnenstedelijk gebied. “Totaaloplossingen zijn in zo�n gebied vaak moeizame en tijdrovende processen. Eigenaren zitten niet te wachten op kant-en-klare plannen van de gemeente. Als ze zo graag willen, moeten ze er ook maar voor betalen is de standaardreactie die leidt tot een afwachtende houding van de eigenaren. De gemeente zou zich daarom moeten beperken tot een visie, sturing op hoofdlijnen, maar de uiteindelijke invulling aan de eigenaren zelf overlaten; niet van bovenaf opleggen, maar van onderaf stimuleren.”

Projectmanagement is een belangrijk punt van aandacht. “De gemeente of een externe partij zou het vuur regelmatig moeten opstoken om te voorkomen dat zo�n project doodbloedt. Deze aanpak biedt geen garantie”, erkent Van Nieuwamerongen. “Maar het is wel een mogelijkheid om in elk geval iets tot stand te brengen bij projecten met zeer versnipperd eigendom.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels