nieuws

Renovatie sneller met aannemer als partner

bouwbreed

rotterdam – Samenwerken met een aannemer. Directeur Martien Kromwijk van Woonbron Maasoevers heeft er goede redenen voor nodig. Hij betrekt bij een renovatieproject bewust een commerciële partij. “Een aannemer heeft een geoefender oog dan wij en ziet sneller hoe hij tot een bewoonbaar resultaat moet komen.”

De Mathenesserweg in Rotterdam is een beruchte straat. De panden zien er uitgemolken uit en trekken daardoor mensen aan die het niet zo nauw nemen met de wet. Verslaafden, prostituees, passagierende matrozen uit de haven en ander onguur volk hangen in de met statige negentiende eeuwse huizen bebouwde straat rond.

Lag de straat midden in een wijk waar Woonbron Maasoevers – met 45.000 woningen de op één na grootste corporatie van Rotterdam – het voor het zeggen heeft, dan was het probleem waarschijnlijk nooit ontstaan. De sociale huisvester had de huizen dan in het grote onderhoudsprogramma meegenomen.

Het probleem van de Mathenesserweg is dat de gebouwen in handen zijn van particulieren en precies op de grens staan van twee wijken die door verschillende corporaties worden beheerd. Hierdoor is de straat jarenlang aan de aandacht van de volkshuisvesters ontsnapt en naar de huidige staat afgegleden. Om iets aan de slechte staat van de Mathenesserweg te doen heeft Kromwijk de handen ineen geslagen met aannemerij Gebr. Verschoor uit Pernis.

Het is de praktische aanpak van Verschoor die de wat ongebruikelijk partner voor de Kromwijk interessant maakt. “Corporaties beginnen bij de aanpak van een straat als de Mathenesserweg met het opstellen van een bedrijfsplan waarin vervolgens de hele aanpak van de wijk gedetailleerd uiteen wordt gezet”, vertelt de bestuurder. Maar daar is in dit geval geen tijd voor.”

Om de opknapbeurt op korte termijn tot een succes te maken, zijn geen beleidsplannen nodig, maar de snelle handen van een vakman. Kromwijk: “Je moet het maar zien als het verschil tussen de voetbalmanager en de speler op het veld. De manager kan je precies vertellen welke opstelling nodig is om een doelpunt te scoren, maar de spits kopt de bal uiteindelijk in het doel.”

Woonbron Maasoevers heeft speciaal voor het project een besloten vennootschap (bv) opgericht waarin de corporatie zelf, Verschoor en Com.Wonen – de sociale huisvester die aan de andere kant van de Mathenesserweg zit – ieder een half miljoen euro hebben gestort. Met het geld wordt een lening afgesloten van zo�n 6 miljoen euro waarmee de vervallen panden worden aangekocht en opgeknapt.

“Het geld dat verdiend wordt bij de bouw van huizen, zou je als corporatie af moeten romen en in je maatschappelijke doelen moeten investeren.” Wat Kromwijk betreft is er een duidelijk verschil tussen de doelstellingen van een corporatie en een commerciële aannemer. Toch kiest hij voor intensieve samenwerking met deze partij.

De Mathenesserweg is voor Woonbron Maasoevers een relatief klein project. In grote renovatiewijken zoals Hoogvliet werkt de sociale huisvester samen met de ontwikkeltak van de Koninklijke BAM Groep en bedrijven die zich hebben toegelegd op projectontwikkeling zoals Proper-Stok.

Kromwijks reserves bij samenwerking met marktpartijen, maken zijn partijkeuze in Hoogvliet tot een strategische zet. “Als het gaat om de beheersing van de risico�s en de afzet van de duurdere koopwoningen, dan schiet de kennis en ervaring van corporaties tekort”, licht hij de samenwerking met de ontwikkelaars toe. Daarbij komt dat Woonbron Maasoevers de investeringen die nodig zijn om de nieuwe woningen te realiseren niet alleen wil dragen.

De kennis om grotendeels commerciële projecten te ontwikkelen mag nu dan niet aanwezig zijn, Kromwijk wil die wel op korte termijn in huis hebben. De samenwerking met BAM en Proper-Stok is daarom zo in elkaar gezet dat de mensen van Woonbron Maasoevers het kunstje kunnen afkijken. De tactiek heeft volgens de bestuurder zijn vruchten al afgeworpen. “Risicobeheersing en het duurdere marktsegment hebben nog maar weinig geheimen voor ons”.

Daarmee zijn de bouwpartners niet direct overbodig geworden. “We gaan duurzame relaties aan met bouwondernemingen. En de ontwikkelaars zijn hard nodig bij de spreiding van de financiële risico�s.”

Dat Woonbron Maasoevers met haar plannen de financiële grenzen oprekt, blijkt wel uit de onderzoeken van de financieel toezichthouder van de corporatiewereld, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De Rotterdamse sociale huisvester slaagde de afgelopen twee jaar niet voor het CFV-examen.

“Wij hebben een sterke financiële positie. Maar we zijn ook heel actief en doen grote investeringen in bijvoorbeeld Hoogvliet en de Nesselande. Het CFV stelt hierdoor extra hoge eisen aan onze reserves”, licht Kromwijk het negatieve oordeel van de toezichthouder toe. De bestuurder benadrukt daarbij dat zijn instelling er dit jaar voor heeft gezorgd dat de financiën weer aan de normen voldoen. “Het onderzoek voor 2004 moet nog gedaan worden, maar virtueel beschikken we weer over een A-status.”

Een ander probleem dat zich bij de beoordeling van de financiën van Woonbron Maasoevers voordoet, is de waardering van het woningbestand. Kromwijk: “Wij bieden onze huizen �te woon� aan. Dat betekent dat woningen gekocht of gehuurd kunnen worden, afhankelijk van de keuze van de bewoner. De waardeontwikkeling is hierdoor veel meer afhankelijk van de markt.”

Kromwijk heeft over de manier waarop het CFV de waarde van het vastgoed van Woonbron Maasoevers vaststelt een goed gesprek gevoerd met de toezichthouder. De sociale huisvester heeft daarbij gevraagd om rekening te houden met haar werkwijze. Tot aanpassing van de beoordelingscriteria heeft dat nog niet geleid. Toch denkt Kromwijk dat het CFV de corporaties een te strak hemd aantrekt. “Ik heb de indruk dat naar mate het totale vermogen van de sector stijgt, het Centraal Fonds ook de eisen steeds verder opschroeft. Het zou goed zijn als het CFV daar nog eens over zou praten.”

�Het is het verschil tussen de voetbalmanager en de speler op het veld�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels