nieuws

Onduidelijkheid remt bouw van drijvende woningen

bouwbreed Premium

urk – Bouw eenzelfde woning op land of op een ponton. In het eerste geval is helder wat wel en wat niet mag, in het tweede geval overheerst op veel punten onduidelijkheid, ook juridisch. Van grootschalig bouwen op het water is daardoor geen sprake, al groeit de consumentenvraag gestaag. Tijdens een Booosting-bijeenkomst bij ABC Arkenbouw in Urk leidde dat tot uitspraken als “er is water zat, maar veel ervan is blijkbaar niet bewoonbaar.”

De meeste juridische onduidelijkheid heeft te maken met eigendom en beheer van de natte �ondergrond� en de aangrenzende oever. Wat is de status van een drijvende woning, is het een roerend of onroerend goed? Want is het een roerend goed, dan zijn bijvoorbeeld de welstandscriteria niet van toepassing. En waterwoningen zijn op dit moment bijna zonder uitzondering roerende goederen. Daar is uiteraard niet iedereen blij mee.

Vervolgens is er een definitieprobleem: alleen al de vraag of het een schip, ark, woonboot of drijvende woning is, kan leiden tot langdurige juridische haarkloverij. En daar hebben opdrachtgevers meestal geen zin in, zodat ze vooralsnog niet aan dergelijke projecten beginnen.

Ook bij gemeentelijke diensten zijn over het algemeen nog weinig voortrekkers te vinden. Ambtenaren vinden het amfibisch wonen maar al te vaak een soort vrijbuiterij, zoals ze die op land al jaren kennen vanuit de regelgeving over woonwagens. En dat betekent in de praktijk meestal: liever saneren dan stimuleren.

Eigen spelregels

Ir. H. Schurink van Quintessens Procesmanagement wijst op de ingewikkelde bestuurlijke besluitvorming: “Die ontstaat doordat er veel partijen bij betrokken zijn. Deze complexiteit vormt vaak de flessenhals bij de realisatie van waterwonen.”

Volgens Schurink leidt dat al gauw tot de houding van �laten we er maar niet aan beginnen�. Toch concludeert hij dat ook met de bestaande regelgeving het waterwonen prima is te realiseren, als maar steeds helder blijft dat water geen land is.

“Het land-denken, bijvoorbeeld zoals in Vinex-wijken, kan niet zonder meer worden geprojecteerd op het waterwonen.” Dat moet in de huidige constellatie vooraf goed worden geregeld, aldus Schurink: “Bovendien geldt: elke plek is anders. Er zijn geen vaste sjablonen voor, zoals wel voor bouwen op het land. Hier ligt een taak voor de ministeries en de provincies, maar ook voor taxateurs en juristen: opstellen van een specifieke set van regels voor het nieuwe fenomeen �drijvend goed�.”

Want het gaat naast enkele grote zaken om een waslijst aan kleine puntjes die goed geregeld moeten worden: van het rioolrecht tot het baggerslib onder de drijvende woning en van de huursubsidie tot het vaststellen van een eventuele OZB-waarde.

Ook Schurink vindt dat we van ogenschijnlijke nadelen het beste voordelen kunnen maken. Hij denkt dan aan de noodzaak van waterberging in nieuwbouwwijken.

Nu al ligt daar binnenstedelijk de richtlijn van 12 procent wateroppervlakte. Dat valt mooi te combineren met geheel of gedeeltelijk drijvende woningen.

Ook als funderingsmethode in drassige gebieden (laagveen) of uiterwaarden kan de drijvende woning uitkomst bieden. In plaats van te onderheien worden (grote) drijvende platforms gebouwd met daarop niet alleen woningen, maar ook de infrastructuur, groengebieden etc.

Het principe van de onlangs geïntroduceerde drijvende kas is daarop gebaseerd. Bewoners behoeven in principe niet eens te weten dat ze op zo�n drijvend platform wonen, zoals ze nu vaak niet beseffen dat hun woning rust op hele lange dunne heipalen.

Ties Rijcken, industrieel ontwerper aan de Technische Universiteit Delft en innovatiemedewerker van ABC Arkenbouw, presenteerde tijdens de Booosting-bijeenkomst de �drijvende bouwsteen�, een zeshoekig element dat tot grote velden aan elkaar is te koppelen. Het gaat om een modulaire honingraatstructuur van polystyreenschuim-elementen. Bijzonder is dat in het schuim kanalen worden aangebracht, waarin met hogesterktebeton een stevig spaceframe wordt gevormd. De bedoeling daarvan is om een zo gunstig mogelijke verhouding te bereiken tussen stijfheid en gewicht van zo�n drijvend platform. Rijcken: “Wij zien het liefst dat architecten en stedenbouwkundigen gebouwen willen laten drijven, maar zonder de beperkingen die daar normaliter aan vast zitten.” Hij gaat er daarom vanuit dat zelfs beperkte hoogbouw op het drijvende platform mogelijk moet zijn.

Rijcken beseft overigens wel, dat het concept van complete drijvende wijken in de huidige constellatie nog een hoog �Rudolf Das�-karakter heeft. Vooralsnog is de focus van ABC Arkenbouw dan ook gericht op kleinschalige projecten met drijvende woningen.

Checklist regelgeving

Quintessens Projectmanagement heeft een checklist gemaakt voor iedereen die met regelgeving rondom waterwonen te maken krijgt:

a. wie is de eigenaar van de waterbodem?

b. wie is de beheerder van het water en welke functies heeft het water (waterbeleid)?

c. wie is eigenaar van de waterwoning (denk aan de natrekregeling)?

d. wie is eigenaar van de oever en wat is de functie van de oever?

e. is er (horizontale) verplaatsbaarheid (bijvoorbeeld binnen 24 uur)?

f. wat zegt het bestemmingsplan (ruimtelijk beleid)?

g. wat zegt de ligplaatsverordening (of bouwverordening indien van toepassing)?

h. wat zegt de ligplaatsvergunning (of bouwvergunning indien van toepassing)?

i. hoe is de inschrijving in het bevolkingsregister (adres)?

j. wat is de �bedoeling� van de eigenaar (inschrijving in schepenregister of in Kadaster)?

Andere �puntjes� van aandacht:

· Huisvestingswet

· Woningwet, Bouwbesluit, Bouwverordening

· Welstand, welstandseisen Algemene Politie Verordening

· Woningcontingentering

· Huursubsidie, btw op huurprijs

· Hypotheek(garantie) of persoonlijke

· Belastingaftrek

· Huurwaardeforfait inkomstenbelasting

· Liggeld, retributies, precario, erfpachtcanon

· Onroerendezaakbelasting/roerendezaakbelasting-taxatie (waarde ligplaats)

· Overdraagbaarheid ligplaatsvergunning

· Overdrachtsbelasting

· Geluidhinder, isolatie-subsidie

· Baggerslib, oeverbeschoeiing

· Rioolrecht, Wet verontreiniging oppervlaktewateren, richtlijn ramenzemen van de Europese Unie enzovoort.

Reageer op dit artikel