nieuws

Samenballing van krachten levert voordeel op voor alle partijen Draaiboek collectie

bouwbreed

amsterdam – Het bundelen van de krachten bij woningverbetering heeft voor zowel voor verhuurders als eigenaar bewoners voordelen. De eerste ervaringen in Amsterdam moeten uiteindelijk resulteren in een draaiboek voor zon gezamenlijke aanpak. Samenwerken vereist oefening.

De Wenslauerstraat ligt midden in de Bellamybuurt in Amsterdam Oud-West. De bebouwing dateert van begin 19de eeuw en varieert van polderhuisjes en schuren tot monumentale bebouwing aan begin en eind van de straat. De straat maakt nu een verwaarloosde indruk. Verrotte kozijnen, beschadigde gevels tot hele panden die scheef zijn gezakt. Circa 50 procent van de woningen is aangemerkt als funderingsklasse 4 (spoedeisend herstel).

Vijf verschillende partijen (zie kader) willen daar gezamenlijk verandering inbrengen. Het landelijke proefproject betreft 42 panden, bezit dat zeer versnipperd is. Van de negentig adressen zijn er 32 sociale en 31 particuliere huurwoningen, 15 woningen van eigenaar/bewoners en 12 bedrijfsruimten.

“Een bloksgewijze aanpak vereist dat alle eigenaren op één lijn moeten zitten. Door een duidelijke visie en goede communicatie willen we proberen zo veel mogelijk particuliere eigenaren over te halen mee te doen aan woningverbetering” stelt ir. H. van der Ven, extern procesmanager van stadsdeel Oud West en samen met woningcorporatie AWV initiatiefnemer van het experiment.

Het pilotproject moet zowel een verbeterde straat als een aantal werkzame “producten” opleveren die ook toepasbaar is voor andere woningverbeteringsprojecten. Het gaat dan om een uitvoeringsorganisatie, een website zodat de deelnemers onderling kunnen communiceren, het instellen van een verleidingsfonds, een rekenmodel voor eigenaar bewoners en een draaiboek voor een gezamenlijke aanpak.

Van der Ven: “Het uiteindelijke doel is alle eigenaren te verleiden om te investeren. De SEV heeft opdracht gegeven een rekenmodel te ontwikkelen. Woningeigenaren krijgen daardoor inzicht in de financiële consequenties bij verschillende mogelijkheden van een gezamenlijke aanpak. Het stadsdeel heeft alle subsidies op een hoop gelegd en ondergebracht bij het SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland) die aan de eigenaar/bewoners leningen met een lage rente verstrekt. In het uiterste geval is er nog een vangnetregeling.”

Het verleidingsfonds is bedoeld om het wantrouwen om te zetten in vertrouwen. Iedere particuliere woningeigenaar kan met 3500 euro een eigen (tweede)onderzoek laten uitvoeren. Bij deelname moet hij dat bedrag wel terugbetalen.

Het project bevindt zich halverwege de planontwikkeling. In december moeten de plannen uitontwikkeld zijn. In het meest optimistische scenario begint eind volgend jaar de uitvoering. Van der Ven: “Overleg kost veel tijd. De wensen van alle eigenaren zijn bekend, maar het zijn ook buren. En dan zijn er ook nog de huurders. De voorbereiding vergt relatief veel tijd, maar we lopen dat straks weer in tijdens de uitvoering.”

De samenwerking betreft het hele voortraject, tot en met de daadwerkelijke uitvoering waarbij het stadsdeel de trekkersrol vervult. Vanaf de uitvoering neemt AWV die taak op zich. “Om praktische redenen is gekozen het opdrachtgeverschap bij AWV te leggen; de woningcorporatie bezit de meeste woningen en heeft voldoende expertise in huis.”

Het meest lastige in het hele project noemt de procesmanager de timing. “Wanneer neem je welke stappen. Bijvoorbeeld wanneer communiceer je wat en met wie in de straat; er zijn veel verschillende doelgroepen met ieder weer eigen belangen. We hebben ook afgesproken verhuurders beleidsontheffingen te bieden vooruitlopend op het te maken bestemmingsplan, met kans op bezwaarschriften. Dan zit je in een vacuüm. We hebben die beleidsruimte gevraagd en gekregen. Je moet uitzonderingen durven maken en die kunnen verantwoorden.”

Ook signaleert ze een verschil in tempo van opereren bij belangenverenigingen. “Het is een oefenen in samenwerken. Maar het leidt ook tot een bredere blik. Een aantal woningen kampt bijvoorbeeld met paalrot. Voor dit project hebben we nu toestemming van het stadsdeel voor het toepassen van de zogeheten Sobu-palen, een relatief onbekende �sociale� funderingsmethode, waarbij de begane grond vloer en opbouw, zoals bijvoorbeeld keukens, niet hoeft te worden gesloopt. De toepassing is mogelijk bij woningen vanaf twee verdiepingen.”

De nieuwe aanpak blijft niet beperkt tot de Wenslauerstraat. “Een constructieve samenwerking zie je nu ook op stedelijk niveau en in andere steden ontstaan.”

“De eerste winst is dat we serieus worden genomen” aldus directeur H. Bos van Vastgoed Belang, de belangenvereniging van particuliere verhuurders. “Een belangrijk punt voor ons is dat bewoners van particuliere verhuurders urgentie krijgen als ze willen verhuizen. Daardoor ontstaan dekkingsmiddelen om te investeren.”

Bos vindt wel dat er meer moet gebeuren. “Er zijn meer grootschalige investeringen nodig. Daarbij zou de particuliere sector nauwer moeten worden betrokken bij de stedelijke vernieuwing.” Hij pleit voor “een landelijk ondersteunende organisatie om het stadsvernieuwingsproces aan te jagen. Overigens ligt het grootste probleem niet bij de particuliere verhuurders maar bij eigenaar/bewoners.”

Senior beleidsmedewerker van Vereniging Eigen Huis, H. Leeuwenkamp, beaamt dat. “De collectieve aanpak maakt duidelijk dat er meer investeringsmogelijkheden nodig zijn. De subsidies voor particuliere woningverbetering zijn verdampt. Particuliere woningeigenaren zouden financieel meer moeten worden geprikkeld. We onderzoeken nu de mogelijkheid om, in navolging van de Wenslauerstraat, op nationaal niveau een revolving fund in te stellen zodat tegen lage rente kan worden geleend.” Verder constateert hij dat gemeenten nog altijd geen specifiek beleid voor eigenaar/bewoners hebben. “Als het eigen woningbezit van 54 naar 65 procent moet groeien, is dat wel van belang.” VEH is in de Wenslauerstraat zowel individuele belangenbehartiger, adviseur als intermediair.

“Voor een woningeigenaar met ernstige paalrot kan een opknapbeurt een desinvestering betekenen. We proberen dan duidelijk te maken dat het uiteindelijk vanuit waardebehoud en waardetoevoeging financieel aantrekkelijker kan zijn om te slopen en nieuw te bouwen. Dat zijn bijna dezelfde overwegingen als die een corporatie hanteert.”

Maart 2002 ondertekenden vijf partijen, -Stadsdeel Oud-West, de Algemene Woningbouw Vereniging, Vastgoed Belang, Makelaarsvereniging Amsterdam en Vereniging Eigen Huis- de intentieverklaring voor het pilotproject Wenslauerstraat. Het experiment, waarbij ook het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) nadrukkelijk betrokken is, betreft het ontwikkelen van een nieuwe, gezamenlijke aanpak voor het collectief verbeteren van woningen.

Het landelijk voorbeeldproject kreeg een bijna 400.000 euro van het ministerie van VROM. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) zal uiteindelijk het proefproject evalueren. Dat moet leiden tot een bruikbaar draaiboek voor externe partijen dat medio volgend jaar wordt verwacht. Voor meer informatie: www.wenslauerstraat.nl.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels