nieuws

Opletten bij overgaan huurovereenkomst

bouwbreed Premium

Iedereen kent het adagium �koop breekt geen huur�. Maar wat bij economische eigendomsoverdracht? De Hoge Raad heeft op 5 maart 2004 geoordeeld dat bij een economische eigendomsoverdracht een huurovereenkomst tussen de economische eigenaar en een huurder niet van rechtswege overgaat op de koper. Daaraan legt de Hoge Raad ten grondslag dat economische eigendom géén eigendom […]

Iedereen kent het adagium �koop breekt geen huur�. Maar wat bij economische eigendomsoverdracht? De Hoge Raad heeft op 5 maart 2004 geoordeeld dat bij een economische eigendomsoverdracht een huurovereenkomst tussen de economische eigenaar en een huurder niet van rechtswege overgaat op de koper. Daaraan legt de

Hoge Raad ten grondslag dat economische eigendom

géén eigendom is.

Wat was het geval? Onniré Projectontwikkeling heeft begin 1992 een distributiecentrum ontwikkeld voor Geldnet. Op 22 juli 1992 is tussen Onniré en Geldnet een huurovereenkomst gesloten voor het distributiecentrum. Onniré heeft vervolgens het project, met inbegrip van de huurovereenkomst met Geldnet, op 25 september 1992 verkocht aan Vagobel. De gemeente Duiven was toen nog eigenaar van de grond waarop het distributiecentrum is gebouwd.

Op 2 oktober 1992 heeft de gemeente de grond geleverd aan Vagobel. Op 23 april 1993 vervolgens is het project opgeleverd.

Vanaf 1 mei 1993 heeft Geldnet huurfacturen van Onniré ontvangen, die zij tot 1 juli 1994 aan Onniré heeft voldaan. Vanaf 1 juli 1994 is tussen Vagobel en Geldnet onenigheid ontstaan over de vraag aan wie Geldnet de huurpenningen had moeten betalen. Vagobel stelde dat Geldnet de huur aan haar had moeten betalen.

Geldnet daarentegen stelde dat zij bevrijdend had betaald aan Onniré. Na bijna tien jaren procederen is Geldnet uiteindelijk door de Hoge Raad in het gelijk gesteld.

In de kern kwam het betoog van Vagobel erop neer dat zij, op basis van artikel 7A:1612 van het Burgerlijk Wetboek, verhuurder was geworden van het distributiecentrum en Geldnet de huurpenningen dus aan haar moest betalen. In artikel 7A:1612 is geregeld dat bij verkoop van een verhuurde zaak een huurovereenkomst niet . Met de invoering van het �nieuwe huurrecht� per 1 augustus 2003 is het adagium �koop breekt geen huur� in artikel 7:226 neergelegd.

De Hoge Raad heeft het betoog van Vagobel niet gevolgd. De Hoge Raad overweegt dat voornoemde artikelen de huurder beogen te beschermen voor de situatie dat de verhuurder een verhuurde zaak aan een derde overdraagt.

Volgens de Hoge Raad zijn deze artikelen alleen van toepassing op een geval waarbij sprake is van eigendomsoverdracht. De Hoge Raad oordeelt dat in het onderhavige geval geen sprake was van eigendomsoverdracht door verhuurder Onniré, omdat de gemeente Duiven eigenaar was van de grond en het daarop te realiseren distributiecentrum. Onniré was alleen economisch eigenaar.

Naar de visie van de Hoge Raad is economisch eigendom geen eigendom omdat met dit begrip slechts wordt gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenis-rechtelijke rechten en verplichtingen, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben. Gevolg is dat Onniré verhuurder was gebleven en Geldnet bevrijdend had betaald aan Onniré.

Uit de uitspraak van de Hoge Raad kan de les worden getrokken dat indien partijen bij een economische eigendomsoverdracht beogen dat een huurovereenkomst tussen de economische eigenaar en een huurder overgaat op de koper, dit contractueel (schriftelijk) moet worden overeenkomen. De huurder behoeft geen partij te zijn bij het contract, maar hij moet op grond van artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek wel medewerking verlenen. Om bewijsproblemen te voorkomen verdient het aanbeveling de medewerking van de huurder op schrift te verkrijgen.

Achterhoofd

De populariteit van economische eigendomsoverdracht is afgenomen nadat de belangrijkste drijfveer, het uitsparen van overdrachtsbelasting, na 1995 is komen te ontvallen. Wordt toch voor economische eigendomsoverdracht gekozen dan moet, met deze uitspraak van de Hoge Raad in het achterhoofd worden opgelet dat een huurovereenkomst daadwerkelijk mee overgaat.

Mr. O. Vermeulen

Vastgoedadvocaat bij

Houthoff Buruma in

www.houthoff.com

Reageer op dit artikel