nieuws

Wonen en marktwerking

bouwbreed Premium

Voor een goed beeld van de werking van de woonruimtemarkt moet je, meent Arie de Klerk, terug naar de tijd waarin de particuliere verhuurder nog prominent op de woonruimtemarkt aanwezig was. Met de bouw van woningwetwoningen door toegelaten instellingen kwam zijn marktaandeel onder druk te staan, tot hij in de tweede helft van de vorige eeuw zo goed als van de markt verdween. En met het verdwijnen van de particuliere verhuurder kwam tevens een einde aan veel slechte woningen.

Minstens zo belangrijk als de bouw door toegelaten instellingen was de invoering van de individuele huursubsidie. Dat maakte woningen financieel bereikbaar voor mensen met een smalle beurs. Tegelijk betekende dit een impuls voor de bouw van nog meer goede woningen en zo zijn we gekomen aan miljoenen kwalitatief goede, betaalbare woningen. En waren de scherpste kanten van de marktwerking verdwenen. Vanaf dat moment is wonen een �merit good�.

Kan het dossier Volkshuisvesting daarmee worden overgedragen aan de conservator van het museum van de bouw? Nee, de woningvoorraad is van nature aan veroudering onderhevig en moet kwantitatief en kwalitatief op peil worden gehouden.

Het kwalitatieve aspect is betrekkelijk eenvoudig: er moet voldoende geïnvesteerd worden in onderhoud en verbetering. Kwantitatief is lastiger. Je komt dan terecht in de problematiek van sloop/nieuwbouw en die van de uitbreiding van de voorraad. Dat laatste is gerelateerd aan de gemiddelde woningbezetting en aan het aantal tweede huizen. Beide kennen een limiet.

Aanbodmodel

Op termijn zit meer brood in het vervangen van de voorraad. Voorwaarde is wel dat die vervanging kwaliteit moet hebben, alleen al omdat anders mensen niet verhuizen, of zoals procesmanagers zeggen: niet doorstromen. Maar men moet niet de fout maken te focussen op de kwaliteit van woning. Niets zo veranderlijk als kwaliteit.

Voor een juist begrip van goed wonen moeten we terug naar de tijd dat verhuizen naar een betere woning in een betere wijk gezien werd als een stap vooruit op de maatschappelijke ladder.

Tegenwoordig ligt dat anders. Het standsverschil is veel kleiner geworden en een kwalitatief goede woning is de norm. Heden ten dage gaat het bij de keuze waar te gaan wonen eerder om de kwaliteit van de wijk. Bij het kopen en huren van een huis op de vrije markt was dat altijd al zo en sinds de invoering van het zogeheten �aanbodmodel� door corporaties is het ook merkbaar in de sociale huursector onderkend. Met andere woorden: bij de keuze waar te gaan wonen zijn de omgeving en meer in het algemeen de aanwezigheid van voorzieningen bepalend.

Dat aspect van het wonen moet aansluiten bij de wensen c.q. noden van bewoners. Men kan tegenwerpen dat het al of niet aanwezig zijn van voorzieningen vooral een kwestie is van (kapitaalkrachtige) vraag en vaak relativeert men het al dan niet aanwezig zijn van (bepaalde) voorzieningen door te wijzen op de toegenomen mobiliteit.

Maar dan interpreteert men het begrip voorzieningen te eng, en gaat men voorbij aan de dynamiek in de vraag en aan inkomensontwikkelingen en bovendien is mobiliteit geen panacee.

De behoefte aan voorzieningen is variabel en verandert naar gelang de omstandigheden waarin een bewoner verkeert.

Dat staat op gespannen voet met het statische karakter van bebouwing en meer nog met voorschriften uit het bestemmingsplan. Van belang is dat voorzieningen over de hele breedte mee moeten kunnen deinen op de beweging in een wijk. In bestemmingsplannen moet daarom voldoende flexibiliteit ingebouwd worden juist om een wijk aantrekkelijk te kunnen maken en houden. De toekomst van een woonwijk is meer gebaat bij een bestemming die ruimte biedt dan een die het ruimtegebruik aan banden legt.

Niets zo veranderlijk als kwaliteit

Reageer op dit artikel