nieuws

Samenwerkingsmodellen bij pps zijn maatwerk

bouwbreed Premium

Gebiedsontwikkelingsprojecten doorlopen verschillende projectfasen en in iedere fase kan de betrokken overheid, bijvoorbeeld een gemeente, er voor kiezen om in meer of mindere mate met private partijen samen te werken.

De samenwerking met private partijen kan beperkt worden tot de realisatiefase, met name de grondexploitatie, maar een gemeente kan ook redenen hebben om al in de haalbaarheids- en planvormingfase een samenwerking aan te gaan met private partijen, om samen met de gemeente het masterplan op te stellen en uit te werken. Samenwerking in de opstalexploitatie ligt minder voor de hand, hoewel gemeenten dit in sommige gevallen ook doen (bijvoorbeeld het Haverleij-project in Den Bosch).

Binnen een pps-project zijn verschillende rolverdelingen tussen publiek en privaat en verschillende samenwerkings-modellen mogelijk. De keuze van het juiste samenwerkingsmodel is – naast de selectie van de juiste samenwerkingspartner waarop in het artikel in Cobouw van 12 mei werd ingegaan – cruciaal voor het succes van een pps-project.

Bekende samenwerkingsmodellen zijn het bouwclaimmodel (gemeentelijke grondexploitatie, waarin de gemeente de van private partijen verworven gronden na bouwrijp maken uitgeeft aan deze private partijen), de joint venture (gezamenlijke publiek-private grondexploitatie) en het concessiemodel (waarbij de grondexploitatie en realisatie van het project inclusief de publieke functies door middel van een exploitatieovereenkomst of concessie door de gemeente aan een private partij wordt gegund).

Waarvan hangt de keuze van het juiste samenwerkingsmodel af? De belangrijkste factor is de vraag op welke manier de gemeente invulling geeft aan haar �publieke regierol� binnen de publiek-private samenwerking: de mate van sturing op kwaliteit, programma, financiële aspecten (inclusief risico�s) en tijd (voortgang).

Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen hetgeen de gemeente wil en hetgeen de gemeente kan. Immers, niet in alle gevallen zal de gemeente volledig vrij zijn in haar keuze. Indien de gemeente bijvoorbeeld zelf het eigendom van de gronden in het projectgebied heeft, heeft zij meer vrijheid in de invulling van haar regierol en de keuze van het samenwerkingsmodel dan wanneer de gronden deels eigendom zijn van private partijen. In dat laatste geval is voor een samenhangende ontwikkeling van een plangebied samenwerking tussen partijen, dus pps, sowieso vrijwel onontkoombaar.

Competenties

Naast de grondposities hangt de vraag wat een gemeente �kan� ook af van de competenties van de gemeente (naast deskundigheid ten aanzien van procesmanagement, privaatrecht en publiekrechtelijke procedures ook de financiële draagkracht: in welke mate kan de gemeente risico�s nemen?) en de condities van het project: de onzekerheid van de markt en de complexiteit van het project (omvang en duur van het project, het aantal spelers, de noodzaak van draagvlak bij burgers etc.).

Deze factoren beïnvloeden elkaar. Zo zal een gemeente bij een complex en langdurig project enerzijds gebruik willen maken van de kennis en het procesmanagement van private partijen, maar anderzijds niet te veel afstand willen nemen: dergelijke projecten zijn immers politiek gevoelig, zodat de gemeente de mogelijkheid zal willen houden om te sturen. Daarbij zal de gemeente het juiste evenwicht moeten vinden tussen de mogelijkheid van sturen en het lopen van risico�s; deze aspecten gaan immers gelijk op.

Als op grond van de competenties van de gemeente en de condities van het project wordt gekozen voor het joint venture-model, met een gezamenlijke regie en risicodeling, is de vraag hoe deze juridisch moet worden vormgegeven. Hoewel dit ook contractueel geregeld kan worden, wordt hiervoor veelal een aparte (grond)exploitatiemaatschappij opgericht. Deze kan verschillende vormen aannemen, maar vanwege de beperking van de aansprakelijkheid en de fiscaliteit wordt vaak gebruik gemaakt van een CV/BV-constructie.

De keuze van het juiste samenwerkingmodel is dus afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het project. Deze keuze is dus maatwerk: bij andere projecten succesvol gebleken samenwerkingsmodellen kunnen niet zonder meer worden gekopieerd naar een nieuw project.

Toch wordt de keuze voor een bepaalde regierol en een bepaald samenwerkingsmodel niet altijd bewust en goed doordacht gemaakt. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de acht casestudies voor het recente VNG-rapport �Organisatie van prestatie� over de regierol van de gemeente (zie Cobouw van 5 mei). Gemeenten doen er daarom goed aan om vooraf de genoemde factoren in kaart te brengen en te kijken welk samenwerkingsmodel daar het beste bij past.

Het Kenniscentrum PPS van het ministerie van Financiën heeft recent zeven handleidingen uitgegeven over pps bij gebiedsontwikkeling. Deze handleidingen hebben een hoog praktisch gehalte en zijn bedoeld voor projectleiders en -medewerkers van overheden. De handleidingen zijn beschikbaar op de website van het Kenniscentrum PPS: pps.minfin.nl. In afgelopen en komende weken wordt op deze plaats telkens een van deze handleidingen nader toegelicht. Deze week de zesde in de serie pps en gebiedsontwikkeling: �samenwerkingsconstructies�.

Keuze voor een bepaald model niet altijd goed doordacht gemaakt

Reageer op dit artikel