nieuws

Meer slopen lost nieuwe woningnood juist op

bouwbreed Premium

Er is in Nederland volgens Henk Boldewijn vooral sprake van een kwalitatieve woningnood. Er is niet alleen behoefte aan meer, maar vooral aan betere woningen. Dat corporaties hun te kleine en kwalitatief slechte rijtjeshuizen en portiekflats willen slopen, is terecht. Doen ze dat niet, dan ontstaat leegstand en sterker nog, dan voldoen de corporaties niet aan hun maatschappelijke opgave om te voorzien in passende huisvesting voor hun doelgroep.

Volgens prof. ing. André Thomsen, Technische Universiteit Delft kan de stagnerende nieuwbouwproductie de vervanging van gesloopte woningen niet aan. Het huidige tekort aan woningen neemt door sloop alleen maar toe en leidt tot nieuwe woningnood. En daar zit niemand op te wachten. Hij stelt dat de behoefte aan meer woningen ontstaat door het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens en kleine gezinnen.

Thomsen baseert zich op zijn TU-onderzoek �Sloop en sloopmotieven�.

In het artikel �Ongekende sloop leidt tot woningnood�, Cobouw 7 mei 2004 (nummer 87) concludeerde prof. ing André Thomsen van de Technische Universiteit Delft dat er minder gesloopt moet worden. Thomsen vermeldde echter niet dat de inkomens per huishouden de laatste tijd sterk zijn gestegen.

Inmiddels wordt 40 procent van de goedkope huurwoningvoorraad bezet door mensen die niet alleen een duurder huis kúnnen betalen, maar ook meer kwaliteit wíllen. Als je wilt weten hoe dat zit, dan hoef je alleen maar naar het laatste woningbehoefte-onderzoek te kijken. Verreweg het grootste deel van het corporatieve bezit is immers in de periode 1950-1980 gebouwd. Na een vijftigjarige exploitatieperiode zullen alleen de woningen met een duidelijke cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische kwaliteit blijven staan.

Over de rest moet je je afvragen of ze nog beantwoorden aan de kwalitatieve vraag van woonconsumenten. Een fout die daarbij vaak gemaakt wordt, is dat huishoudens met een laag inkomen geen eisen aan kwaliteit zouden stellen. De opvatting is kennelijk dat als je het niet kunt betalen, je genoegen moet nemen met een huis uit de vijftiger jaren van de vorige eeuw en geen recht hebt op een betaalbare bijdetijdse woning.

De kwaliteitsslag, waarover we het in de volkshuisvesting eind negentiger jaren nog hadden, hebben de corporaties niet gemaakt. Er is het één en ander gebeurd, maar 13.000 woningen per jaar vervangen, een aantal dat de onderzoekers van de TU al te veel vinden, is ver onder de maat. Zelfs met het dubbele aantal komen we nog niet in de buurt van de doelstellingen die we vijf jaar geleden hebben geformuleerd.

Ik denk dat André en ik het erover eens zijn dat de nieuwbouwproductie omhoog moet en dat die woningen vooral in bestaand stedelijk gebied, in en dichtbij de woonwijken uit de wederopbouwperiode, gebouwd moeten worden. De vraag is niet: hoe houden we zoveel mogelijk goedkope huurwoningen, al of niet verbeterd, overeind, maar: hoe zorgen we ervoor dat aan de kwalitatieve vraag van huishoudens in de komende decennia kan worden voldaan. Dat zal naar mijn overtuiging vooral door sloop en vervangende nieuwbouw moeten.

Grondexploitaties

De laatste tijd wordt steeds duidelijker dat de spreiding van goedkope huur- en koopwoningen over de stad nodig is om sociale problemen te voorkomen. Ook hier ligt een belangrijke opgave voor de corporaties. Zij zullen veel meer dat in de afgelopen 10 jaar het voortouw moeten nemen bij nieuwbouwontwikkelingen aan de stadsrand, zodat ook nieuwbouwwijken gedifferentieerd gebouwd worden. Er is niets op tegen dat gelijkgestemden bij elkaar willen wonen.

Homogene buurten qua bevolkingssamenstelling zijn geen probleem, zolang de voorzieningen op wijkniveau worden gedeeld. Niet de ruimtelijke lay-out maar een ontwerp van de sociale structuur, afgestemd op de vernieuwingsopgave in de bestaande stad, moet uitgangspunt zijn voor de opzet van onze nieuwe woonwijken. Grondexploitaties van sloop-nieuwbouwlocaties moeten worden gekoppeld aan die van locaties in nieuwbouwwijken. Alleen zo bereik je ongedeelde wijken en voorkom je concentraties van lage inkomensgroepen. Het oplossen van toekomstige problemen die voortvloeien uit sociale segregatie kost vele malen meer dan de extra investeringen die nodig zijn om gedifferentieerde wijken te bouwen. Door samenwerking met gemeenten en projectontwikkelaars kunnen binnen de bestaande stad meer dure woningen en in de uitleg meer goedkope woningen gebouwd worden. De eerste voorbeelden van deze strategie zijn inmiddels zichtbaar.

Ik realiseer me dat het gelijktijdig pleiten voor complexe oplossingen en het verhogen van de nieuwbouwproductie strijdig kan zijn. Die uitdaging moeten we dan maar aangaan. De rol van de corporaties is daarbij essentieel. Of de vele miljarden die zij op de plank hebben liggen toereikend zijn, moet blijken. In ieder geval moeten de corporaties in staat worden gesteld te investeren, in plaats van dat onproductieve ideeën worden ontwikkeld om hun vermogen te confisqueren. Pleiten tegen sloop, zoals André Thomsen doet, klinkt voor de korte termijn misschien sympathiek. Maar deze strategie is voor de komende decennia nadelig voor die mensen, die voor hun huisvesting afhankelijk zijn van de corporaties.

Ik zou zeggen: kwaliteit verbeteren daar waar het moet en bouwen tegen de sociale segregatie daar waar het kan. En wel zo veel en zo snel mogelijk.

Henk Boldewijn is algemeen directeur van KAW Architecten en Adviseurs en raadslid van de gemeente

e.juurlink@kaw.nl

Rol corporaties

is essentieel

Reageer op dit artikel