nieuws

Zoeken naar evenwicht

bouwbreed Premium

De discussie over wel of geen grote bouwlocaties aanwijzen in de Nota ruimte lijkt zich te vertroebelen rond vermeende belangen van grote versus kleinere ontwikkelaars. En dat is volgens Nico Rietdijk en Frits Nuss niet zuiver. Voor de goede orde, NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers is een organisatie van 200 middelgrote tot grote professionele […]

De discussie over wel of geen grote bouwlocaties aanwijzen in de Nota ruimte lijkt zich te vertroebelen rond vermeende belangen van grote versus kleinere ontwikkelaars. En dat is volgens Nico Rietdijk en Frits Nuss niet zuiver.

Voor de goede orde, NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers is een organisatie van 200 middelgrote tot grote professionele ontwikkelaars en bouwondernemers. Bij elkaar zijn onze leden verantwoordelijk voor de realisering van zestig procent van alle nieuwe koopwoningen in Nederland en een substantieel deel van alle nieuwe kantoorruimten, winkelcentra en bedrijfsruimten. Dus de steeds terugkerende suggestie, dat het hier gaat om kleine bedrijven die dus natuurlijk ook veel meer baat zouden hebben bij kleinschalige bouwlocaties, is volstrekt onjuist

Nee, wij als NVB zijn van mening dat het streven naar een evenwichtige en bovenal gezonde woningmarkt een ander ruimtelijk ordeningsbeleid noodzakelijk maakt. En daarin passen geen grootschalige locaties van vele duizenden woningen. Minister Dekker ziet dit gelukkig ook in. Zij zei immers laatst zelf: �We laten de grote Vinex-locaties eerst netjes afbouwen, maar daarna komt er geen ruimte meer voor zulke grote uitleglocaties.�

Leefbaarheid

Net als de NVB lijkt daarmee ook de minister overtuigd van de noodzaak om meer kleinschalige wijken te bouwen die passen bij het dorp of de stad.

Dit vergroot namelijk niet alleen de leefbaarheid maar het sluit vooral naadloos aan bij wat de woonconsument wil. Woonwensenonderzoeken laten immers steevast zien dat men graag een woning in het landelijk gebied ambieert. Woonmilieus met een landelijk karakter zijn nu eenmaal populair. Zo blijkt uit ons eigen onderzoek �Huizenkopers in profiel� dat 45 procent van de potentiële huizenkoper voorkeur heeft voor een koopwoning in een kleine gemeente. En met een kleine gemeente wordt een stad tot maximaal 70.000 inwoners bedoeld. Echter, het aanbod is er niet. Jarenlang is het ruimtelijk ordeningsbeleid erop gericht geweest om het platteland min of meer op slot te houden. Dit ten faveure van de grote uitleglocaties rond de grote steden.

Over de motieven kunnen we kort zijn. Het bouwverbod op het platteland is nimmer ingegeven om het er mooi te houden of dunbevolkt. Nee, er moest een kunstmatige schaarste worden gecreëerd om de afzetbaarheid van de woningen op de megabouwlocaties te kunnen garanderen. Waar deze aanpak ons uiteindelijk heeft gebracht is nu goed zichtbaar. Uitleglocaties met een woningaanbod dat overal op elkaar lijkt en kleine kernen op het platteland waar, natuurlijk gechargeerd, straks de laatste inwoner het licht mag uitdoen.

En dan laten we het inzakken van de bouwproductie gemakshalve nog maar even buiten beschouwing. Want door min of meer alle kaarten te zetten op het bouwen van grote aantallen woningen op slechts enkele locaties maakten dit de bouwprogramma�s wel heel erg kwetsbaar. En omdat bij tegenvallende ontwikkelingen de reservecapaciteit ontbrak, kon het dus gebeuren dat de jaarlijkse woningbouwproductie in enkele jaren tijd kelderde naar naoorlogse dieptepunten.

Dus ook alleen al uit oogpunt van continuïteit van de bouwproductie is het van belang dat de minister kiest voor een groter aantal kleinere bouwlocaties. Immers, de kans dat het tegelijkertijd op alle kleine locaties tegenzit is gering. Maar wat nog veel belangrijker is, is dat met kleinschalige locaties tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de woonconsument. Die wil een huis in een kleine setting. Dat hoeft helemaal niet op het platteland ergens �in the middle of nowhere� te zijn. Dat laatste zeker niet zelfs, want de woonconsument wil wel graag voorzieningen binnen handbereik hebben. Kleinere locaties die ook aan de rand van het stedelijk gebied komen te liggen volstaan maar ook in en rond de kleine kernen. Daarbij moet vervolgens de aandacht zijn voor het bieden van een gevarieerd woningaanbod. Van duur naar goedkoop, dus het complete palet. Dat is wat de consument wil en wat er moet worden gerealiseerd.

Moet er dan alleen op het platteland worden gebouwd, met als gevolg dat steden verder leeglopen? Nee, zeker niet. Steden en vooral de grote steden hebben wel degelijk toekomst. Mits hier ook de nadruk ligt op het bieden van aantrekkelijke woonmilieus. De weg van verdere verdichting zoals die in het kader van de compacte stad bij het verschijnen van de Vierde nota-extra is ingeslagen zal echter aan het einde een doodlopende weg blijken te zijn.

Allereerst leidt het tot een overconcentratie van hoogbouw en appartementen in de stad. Hoogbouw is in dit geval roofbouw, want de vraag naar dergelijke woningen is beduidend kleiner dan die van eengezinswoningen. Ter verduidelijking. Bijna de helft van al het nieuwbouwaanbod bestaat op dit moment uit appartementen terwijl de vraag schommelt tussen de tien en twintig procent. Met andere woorden: nóg hogere percentages appartementen in de bouwprogramma�s zal de woningbouwmarkt nóg onevenwichtiger maken. Maar verdichten in de stad heeft nog een groter nadeel. Het gaat immers ten kosten van het stedelijk groen, de openbare ruimte. En onderzoeken tonen juist aan dat de stedeling hecht aan voldoende ruimte en groen in zijn onmiddellijke woonomgeving.

Midden en hogere inkomens hebben in de afgelopen jaren in groten getale de stad verlaten. Willen steden deze inkomensgroepen met succes terughalen dan is een verdere verkwanseling van ruimte en stedelijk groen uiteraard uit den boze.

Bouwen wat de consument wil is in de stad echter kostbaar. Slopen, bodemsanering, bereikbaarheid en bezwaarprocedures. Het is slechts een greep uit een lange lijst van zaken die het prijskaartje van bouwen in het stedelijk gebied alleen maar duurder maakt. Maar dergelijke projecten kunnen wel degelijk tot uitvoering worden gebracht wanneer dit gebeurt in combinatie van bouwmogelijkheden aan de rand van de stad. De opbrengsten van deze locatie kan immers worden ingezet om de tekorten op het binnenstedelijk project af te dekken.

Een evenwichtige woningmarkt vraagt om een gelijke behandeling van verschillende typen locaties. Het heeft geen zin om uitsluitend aantallen na te jagen en daarmee de grote locaties te bevoordelen.

Het pleidooi van NVB is om in plaats hiervan zowel de mogelijkheden van grote als kleine locaties, alsmede de binnenstedelijke locaties en de weilanden aan de randen te benutten. Het is immers vooral de samenhang die voor evenwicht én voor een gevarieerd woningaanbod kan zorgen. Want dat laatste wil de consument namelijk. En dat heeft niets te maken met het feit of die woning door een grote dan wel een wat kleinere ontwikkelaar wordt gerealiseerd.

Nico Rietdijk en Frits Nuss

maken beiden deel uit van de directie van NVB (Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers) in Voorburg.

info@nvb-bouw.nl

�In the middle of nowhere�

Reageer op dit artikel