nieuws

Staatssecretaris komt verhuurder bij leegstand opgeleverde panden tegemoet

bouwbreed Premium

Door de leegstand van opgeleverde panden dreigen verhuurders de btw over de voortbrengingskosten niet meer te kunnen terugvorderen. Staatssecretaris Joop Wijn komt hen tegemoet en geeft de huurder een jaar extra de tijd om het pand daadwerkelijk in gebruik te nemen.

Ik heb een pand gebouwd en dat pand per 1 juli 2002 verhuurd. Wij kiezen voor btw-belaste verhuur, omdat mijn huurder voor minimaal 90 procent recht op aftrek van voorbelasting heeft voor de prestaties die hij vanuit dit pand verricht. Als verhuurder kan ik dan alle btw op de bouwkosten en dergelijke terugvorderen. Ik zend facturen aan mijn huurder met btw en voldoe deze op aangifte. Maar mijn huurder heeft de ingebruikneming van het pand vanwege het verslechterde economische klimaat uitgesteld. Het staat nog steeds leeg.

De wet eist dat de huurder het pand ook feitelijk in gebruik neemt voor het einde van het boekjaar volgend op dat waarin hij het pand is gaan huren. Neemt uw huurder het pand niet in gebruik voor 1 januari 2004, dan wordt de verhuur geacht vrijgesteld van btw te zijn geweest. Als verhuurder moet u dan alsnog een integratieheffing btw aangeven. Dat betekent dat u over de voortbrengingskosten van het pand, inclusief de grond btw moet voldoen (onder aftrek van de betaalde btw op de bouwkosten) en dat u deze integratieheffings-btw niet kan terugvorderen.

Eind vorig jaar heeft Ernst & Young daarover contact gezocht met het ministerie van Financiën. Staatssecretaris Joop Wijn heeft nu besloten de termijn waarbinnen het pand door de huurder in gebruik moet worden genomen te verlengen tot twee jaar na het jaar waarin de huurder het pand is gaan huren. In uw situatie moet het pand dus voor eind 2004 in gebruik zijn genomen. Uiteraard dient uw huurder dan nog steeds voor minimaal 90 procent aftrekrecht te hebben voor de door hem vanuit het pand verrichte prestaties.

De verslechterde economische situatie leidt er soms ook toe dat de verhuurder en de huurder besluiten hun huurovereenkomst te ontbinden voordat het pand feitelijk in gebruik is genomen. We hebben de situatie dat een huurovereenkomst is gesloten; er is gekozen voor belaste verhuur; en voordat de huurder het pand in gebruik neemt, wordt de huurovereenkomst weer ontbonden. Ook dan zijn er geen belaste prestaties verricht vanuit het pand. De verhuurder wordt geacht vrijgesteld van btw te hebben verhuurd. (Opnieuw een integratieheffing en dus volledige btw-druk op het pand.)

De staatssecretaris keurt ook goed dat als de huurovereenkomst binnen twee jaar wordt ontbonden na het jaar waarin de huurder het pand is gaan huren (maar feitelijk niet in gebruik heeft genomen), de verschuldigde integratieheffing als het ware wordt “gestald”.

Integratieheffing

De verhuurder (bouwer/eigenaar) moet de ontbinding en de latent verschuldigde integratieheffing melden aan zijn belastinginspecteur. De verhuurder krijgt dan weer twee jaar na het jaar waarin de ontbinding plaatsvindt de tijd om een huurder te vinden. Vindt hij deze en kan met de nieuwe huurder weer worden geopteerd voor belaste verhuur, dan blijft alle BTW aftrekbaar. Vindt hij geen huurder of kan met de nieuwe huurder niet worden geopteerd voor belaste verhuur dan moet de gestalde integratieheffing alsnog worden betaald aan de Belastingdienst. In uw situatie zou de huurovereenkomst in 2004 kunnen worden ontbonden. U heeft dan tot 31 december 2006 de tijd om een nieuwe huurder te vinden. Per 1 januari 2006 wordt de nieuwe regeling getoetst op zijn belang voor de praktijk.

De regeling is niet van toepassing op de situatie waarin een pand is geleverd met een optie voor belaste levering. Dan blijft het gebruik bepalend dat plaatsvindt in het jaar van levering of bij leegstand in het jaar van levering, het eerste jaar na de levering.

Het komt ook voor dat voor nieuwbouwpanden geen huurders worden gevonden. Voor de verrekening van btw maakt het dan niet uit hoe lang een pand leeg staat.

Mr. L. Zoetelief, Real Estate, Hospitality and Construction Group Ernst & Young Belastingadviseurs te Utrecht (030) 2592147.

Reageer op dit artikel