nieuws

Nieuwe huurrecht bevat uniforme regelgeving (2)

bouwbreed

Met ingang van 1 augustus 2003 zal naar alle waarschijnlijkheid het nieuwe huurrecht in werking treden. Een belangrijke doelstelling van het nieuwe huurrecht betreft het moderniseren en uniformeren van de regelgeving. Er is gestreefd naar een inzichtelijk stelsel waarin de huidige, versnipperde, wetgeving tot een geheel is gesmeed.

Voor bedrijfsruimte lijkt te gaan gelden dat sprake is van regelend recht. Het is daarmee de verwachting dat ­ wat bedrijfsruimte betreft ­ in de praktijk veel gewerkt zal gaan worden met ‘gebrekenlijsten’ en ‘bestemmingsbepalingen’. Door in een gebrekenlijst die gebreken op te nemen die bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend zijn onder bepaling dat voor deze gebreken de verhuurder niet aansprakelijk kan worden geacht, kan worden voorkomen dat een huurder in een later stadium de verhuurder voor gebreken aansprakelijk stelt die bij partijen reeds bekend waren en mogelijk zelfs in de huurprijs zijn verdisconteerd. Het overeengekomen gebruik in een bestemmingsbepaling kan daarbij het verwachtingspatroon dat een huurder van het gehuurde mocht hebben, nader inkleuren. Dit laatste kan een belangrijke rol spelen bij de vraag wat voor genot de huurder mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Tot slot, zullen, naar verwachting, de onderzoeksplichten van de huurder veelal contractueel worden uitgebreid. Dit alles om ­ vanuit de verhuurder bezien ­ zoveel mogelijk te voorkomen dat aansprakelijkheid volgt.

Kosten

Een andere, voor de praktijk van belang lijkende wijziging, betreft de regeling omtrent onderhuur (artikel 7:221 BW). In afwijking van het huidige recht zal onderhuur aan derden in beginsel zijn toegestaan. Wil de verhuurder het de huurder verbieden om onder te verhuren, dan zal de verhuurder dit dus contractueel moeten uitsluiten. Een van de ingrijpendste wijzigingen betreft de bevoegdheid die de huurder krijgt om tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, zelfs tegen de wil van de verhuurder in, het gehuurde te veranderen (artikel 7:215 BW). Een en ander heeft ook consequenties voor onder meer de staat waarin de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moet opleveren. Weliswaar is het uitgangspunt dat, behoudens voor veranderingen die bij het einde van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt (waarbij men bijvoorbeeld kan denken aan een wandspiegel met schroeven, waarvan naderhand alleen de gaten moeten worden dichtgestopt), toestemming van de verhuurder nodig is, doch een verhuurder mag die toestemming niet zomaar weigeren. Als de verhuurder toestemming weigert kan een (vervangende) machtiging gevraagd worden aan de kantonrechter. Ingeval van bedrijfsruimte verleent de kantonrechter die machtiging indien de gewenste verandering noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en er geen zwaarwegende belangen zijn die zich tegen de wijziging verzetten. De criteria voor woonruimte wijken enigszins af van de hierboven genoemde criteria. In het geval van woonruimte verleent de kantonrechter namelijk een machtiging indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden of niet leiden tot waardedaling van het gehuurde.

Kritisch

Wanneer precies aan genoemde criteria zal worden voldaan dient nader ingevuld te worden door jurisprudentie. Zijn de veranderingen eenmaal toegestaan (geoorloofd) dan is de hoofdregel dat de huurder deze veranderingen mag laten zitten, ook bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:216 BW). In sommige gevallen (indien sprake is van ongerechtvaardigde verrijking door de verhuurder) kan een huurder daar zelfs een vergoeding voor vragen. Voor ‘artikel 290­bedrijfsruimte’ is nog van belang dat ook de regeling die ziet op de huurprijsaanpassing enigszins wordt gewijzigd. In de artikelen 7:303 BW tot en met 7:305 BW worden de regels gegeven. Nieuw is ­ onder andere ­ dat in artikel 7:304 BW wordt bepaald dat, alvorens een huurprijswijzigingsprocedure aanhangig gemaakt kan worden, eerst deskundigenadvies moet worden gevraagd. Op grond van het overgangsrecht verkrijgt het merendeel van de bepalingen van het nieuwe huurrecht onmiddellijke werking. Het nieuwe huurrecht is daarmee dus zowel van belang voor lopende huurovereenkomsten als voor te sluiten huurovereenkomsten. Het is derhalve verstandig ook kritisch naar bestaande huurovereenkomsten te kijken.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels