nieuws

De verhaalde planschadevergoeding

bouwbreed

In 1992 sprak ik een projectontwikkelaar die van een gemeente een overeenkomst ontving. Daarin werd aan hem een bouwvergunning voor een project toegezegd, alsmede de daarbij behorende medewerking van de gemeente. Doch dit alles slechts onder de voorwaarde dat hij, indien er dergelijke claims kwamen, alle planschadevergoedingen van betrokkenen voor zijn rekening zou moeten nemen.

Onmiddellijk vond ik die overeenkomst strijdig met het systeem van de wet, immers afgifte van een bouwvergunning kan de gemeente slechts op een aantal bij wet geregelde, limitatieve gronden weigeren. Betaling van eventuele planschade door de ontwikkelaar is in dat rijtje niet opgenomen, zie ook artikel 44 van de Woningwet. Natuurlijk is het bij ontwikkeling van een project vaak zo dat de gemeente bepaalde prestaties verricht met betrekking tot het bouwrijp maken en ontsluiten, waarbij zij in overleg de kosten van dergelijke voorzieningen deels verhaalt op de ontwikkelaar.

Toetsing

Maar de combinatie van het koppelen van het één aan het ander leek mij reeds in 1992 een buitengewone en ongezonde zaak. Dit omdat namelijk de gemeente als enige de een bouwvergunning kan verstrekken, en dus een monopoliepositie heeft. Het ligt in handen van de gemeente om het bestemmingsplan vast te stellen, te wijzigen, of hierop te anticiperen en dus bouwvergunningen te verstrekken. Het gaat dan niet aan om een dergelijk wettelijk vastgelegd traject buitenwettelijke aanvullende financiële voorwaarden te verbinden.

De ontwikkelaar heeft destijds de overeenkomst wel getekend. Afgesproken is toen dat, indien het daadwerkelijk tot een verzoek om uitkering op planschade vergoeding, danwel het voorbereidend traject daarvan zou komen, we de overeenkomst op dat punt aan een rechterlijke toetsing zouden onderwerpen. Waarschijnlijk is de opname van een dergelijk bepaling in gemeentelijke overeenkomsten standaard geworden en zijn ontwikkelaars deze bepaling steeds meer gaan accepteren.

Totdat in 1999 bouwbedrijf Mulder het niet meer pikte van de Gemeente Nunspeet en de zaak voor de rechter bracht. Bouwrecht juristen waren aangenaam verrast door het arrest van het Hof Arnhem van 7 mei 2002, waaruit bleek dat het Hof vond dat de planschadevergoeding niet doorberekend mocht worden aan de projectontwikkelaar, nu dit een onaanvaardbare doorkruising vormde van stelsel van de Wet op de ruimtelijke Orde. De gemeente liet het er niet bij zitten en ging naar het hoogste juridische civiele gerechtcollege, de Hoge Raad.

Deze heeft zeer recent ­ in een arrest van 2 mei 2003 ­ beslist dat het de gemeente niet is toegestaan om aan haar planologische medewerking (wijziging bestemmingsplan, afgifte bouwvergunning, meewerken aan realisatie) de voorwaarde te verbinden dat een projectontwikkelaar eventuele planschadeclaims voor zijn rekening moet nemen. Ook niet indien het gaat om een wijziging van een bestemmingsplan, die eigenlijk specifiek alleen ten behoeve van die ontwikkelaar plaatsvindt.

Verjaren

De Hoge Raad vindt dat de Gemeente een monopoliepositie heeft en dat een ontwikkelaar niet zomaar aan de buitenwettelijke grillen van een gemeente mag worden overgeleverd nu de planschadeovereenkomst niet wettelijk is vastgelegd. Indien een ontwikkelaar recent een groot bedrag aan een planschadevergoeding heeft moeten betalen uit hoofde van een dergelijke overeenkomst, is het zeker de moeite waard te trachten dit van de betreffende gemeente terug te vorderen. Let wel: vordering op de overheid verjaart wel. Het is dus zaak er heel tijdig bij te zijn nadat bekend is geworden dat de ontwikkelaar een vordering op de gemeente heeft en dat moment zou wel eens de datum van de publicatie van het arrest van de Hoge Raad kunnen zijn medio aanvang mei 2003.

Dit laat natuurlijk onverlet dat een gemeente met een ontwikkelaar vrijwillig een dergelijke vergoeding overeen komt. Ook niet is uitgesloten dat een gemeente haar kosten ten behoeve van het project op haar beurt zal wensen te verhalen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels