nieuws

Bouwbesluit is onderhandelen

bouwbreed

dordrecht ­ Bij veel bouwwerken in de bestaande voorraad zal slechts met moeite kunnen worden voldaan aan het Bouwbesluit. Het onderhandelen met gemeenten over ontheffingen voor renovatieplannen wordt een wezenlijk onderdeel van het bouwproces.

De langdurige voorbereiding van het nieuwe Bouwbesluit ten spijt, de uitvoering van de regels in de renovatie zal vaak aanleiding blijken tot discussies, verwacht Pim van der Vliet, bouwadviseur bij EGM architecten in Dordrecht. Hoe uitgebreider de regelgeving, hoe groter het grijze gebied waarvoor diezelfde regelgeving geen antwoord klaar heeft. Het geldt eigenlijk voor elke wet maar zeker ook voor het Bouwbesluit. De strekking van de nieuwe regels die sinds januari van kracht zijn, is in de aard der zaak erg duidelijk: alle nieuwbouw moet voldoen aan nader omschreven eisen. En wanneer bestaande bouwwerken moeten worden veranderd, gelden daarvoor in beginsel dezelfde voorschriften als voor nieuwbouw.

“Met het nieuwe Bouwbesluit zijn voor alle gebouwfuncties prestatie­eisen geformuleerd, maar verder is er niet eens zoveel veranderd,” zegt Van der Vliet. “Bij renovatie hoeft het Bouwbesluit dan ook geen extra problemen te geven. In een aantal gevallen zal het makkelijk zijn om een ontheffing van de gemeente te krijgen. Het omhoog brengen van de plafondhoogte in de bestaande bouw is om bouwkundige redenen vaak onmogelijk. Datzelfde geldt ook voor het veiliger maken van de trappen. Mooi bedacht van de wetgever, zo’n luie trap met wat meer treden. Maar als de ruimte ervoor ontbreekt of het kan alleen worden gerealiseerd tegen een prijs die niet in verhouding staat, zal bouw­ en woningtoezicht zonder discussie een ontheffing afgeven.”

“Zo duidelijk zal het niet vaak liggen. Met name in die situaties waar de eigenaar of opdrachtgever een andere functie aan het gebouw wil geven, zal flink moeten worden onderhandeld. Dan hebben we het ook over brandveiligheid en vluchtwegen. Want voorkomen moet worden dat in de renovatie het verstrekken van een reeks ontheffingen regel gaat worden. De wetgever wil met het Bouwbesluit per slot van rekening een technisch minimum bereiken. Dan moet je daar niet steeds onder willen duiken.” Stevige en wellicht ook langdurige onderhandelingen zullen in de toekomst onvermijdelijk blijken. In plaats van steeds maar weer te discussiëren over de wijze waarop nog net aan de eisen van het Bouwbesluit kan worden voldaan, is het volgens Van der Vliet veel verstandiger om als eigenaar i.c. opdrachtgever jezelf vooraf de vraag te stellen: wat beoog ik met de verbouwing? Is het slim om in de gegeven situatie een nieuwe functie aan het gebouw toe te voegen?

“Het is een kortere weg om ongewenste situaties te voorkomen door nadrukkelijk de doelgroep te formuleren waarvoor je bouwt of verbouwt. Een voorbeeld: Nederland heeft nogal wat jaren zestig flats met op de beganegrondvloer een fietsenstalling. Sommige eigenaren overwegen nu om op de begane grond woningen voor senioren te bouwen. Het sluit natuurlijk ook mooi aan bij een overheidsbeleid dat erop is gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Voor de lagere plafondhoogte op de begane grond zal misschien gemakkelijk een ontheffing worden gegeven. Maar naarmate de bewoners ouder worden, neemt de behoefte aan zorg toe en daarvoor zijn vervolgens weer nieuwe voorzieningen nodig. In de gebruiksfunctie van woningbouw kan nog heel veel, maar wanneer je daar de functie van gezondheidszorg aan toevoegt, wordt het een stuk lastiger. Dan komen er extra eisen wat betreft vluchtwegen en brandveiligheid.”

Bij renovatie van woningen zit er nog flink wat onderhandelingsruimte om uiteindelijk voor bepaalde voorschriften van het Bouwbesluit ontheffing te krijgen. En wanneer het door de bestaande dakhelling onmogelijk blijkt om slaapkamers met de minimaal voorgeschreven oppervlakte te realiseren, kan de kamer altijd nog worden aangeduid als ‘onbenoemde ruimte’. Aan de gebruiker de keuze of er een ledikant in wordt geplaatst.

Publiekstoegankelijk

Moeilijker ligt dat bij de renovatie van publiekstoegankelijke gebouwen. Door het gebrek aan handhavingscapaciteit liet in het verleden de controle op de eisen verbonden aan de gebruiksvergunning en bouwverordening nogal eens te wensen over. Na de dramatische cafébrand in Volendam hebben de gemeenten de touwtjes flink aangetrokken. Het strengere toezicht leidt er ongetwijfeld toe dat bij verandering van of toevoegen van gebruiksfuncties in een gebouw, de eigenaar niet meer om het nieuwe Bouwbesluit heen kan.”

Het is nooit de bedoeling van de wetgever geweest om het Bouwbesluit als aanjager te laten werken van bouwactiviteiten in bestaande gebouwen, maar in de praktijk heeft het wel dit effect. Van der Vliet noemt het voorbeeld van een crèche die op de eerste verdieping van een hoogbouw kantoor werd ingericht. “Het realiseren van de crèche was aanleiding om de hele toren aan te pakken. Ineens zag je overal nooduitgangen en noodverlichting.”

Kosten

Het is uiteraard een voortdurende afweging die je maakt of de extra kosten voortkomend uit de eisen van het Bouwbesluit nog in verhouding staan. Aan de andere kant, als je met een extra investering die gebouwen nog een tijdje kunt behouden is dat mooi meegenomen. Het zoeken naar gelijkwaardige oplossingen en het onderhandelen over aanpassingen die wel of niet acceptabel zijn, behoort tot de verantwoordelijkheid van de architect. We hebben nu eenmaal een flinke voorraad van oude gebouwen waar nooit een Bouwbesluit op van toepassing is geweest. Logisch dat de nieuwe eisen veel stof tot discussie geven wanneer tot renovatie wordt besloten. Maar de onderhandelingsruimte is groot genoeg om de renovatie voor de toekomst veilig te stellen.”

‘Nadrukkelijk de doelgroep formuleren waarvoor je bouwt’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels