nieuws

Lacunes in de waarheidsvinding (5)

bouwbreed

Lacunes in de waarheidsvinding (5)

In de vergaarbak van casestudies die de parlementaire enquêtecommissie bouwnijverheid verrichtte, vinden we helemaal op het eind Vinex. Na bijna achthonderd pagina’s in deelrapport 3 komen er aan het eind nog vijftig pagina’s Vinex, het nakomertje van de enquête, waar blijkens Cobouw van dinsdag 11 maart de commissie nog een nabrander van probeert te maken. Van verschillende kanten is er kritiek geuit op dit deel van de enquête. Niet alleen de Neprom, maar ook Priemus bekritiseert de commissie (BOSS­magazine, februari 2003). De eenzijdige informatievergaring bij gemeenten, onweersproken beschuldigingen van personen, najagen van eigen gelijk, het flatteert de commissie niet erg.

Aanleiding blijkbaar voor de commissie om haar gelijk elders te zoeken. Men meent dit te vinden in het Stec­advies over concurrentiebevordering op locatie, gericht aan het ministerie van VROM c.s. Hoezo c.s.? Een merkwaardig rapport. Wij houden wel van essays, maar Stec heeft er een hele verzameling van gemaakt in het advies. In het aparte bronnenboek vinden we ook vooral weer essays in plaats van bronnen. Terwijl de enquêtecommissie zich erover beklaagt dat ambtenaren haar enquête aan het college van B en W hebben ingevuld, blijkt het Stec­rapport gebaseerd op gesprekken met waarschijnlijk vaak dezelfde ambtenaren. Dat vermoeden we want hun functie staat niet vermeld. Als het waar is dat het ministerie van VROM het onderzoek onder de maat vond, dan kunnen we daar begrip voor opbrengen. Het advies is namelijk een aaneenschakeling van mogelijke handelingen van de gemeente bij de planontwikkeling en aanbevelingen in de trant van niet zus maar zo. Daarbij is niet te achterhalen waarop dit alles is gebaseerd of aan wordt ontleend. De onderwerpen waar de commissie zich zorgen over maakt met betrekking tot Vinex staan, zo blijkt met dit rapport, wel op de agenda van de regering (grondbeleid).

Markten in soorten

Een onderscheid dat het Stec­advies wel maakt, maar de enquêtecommissie niet helder heeft, is het verschil tussen de ontwikkelmarkt, de woningmarkt en de grondmarkt. De bouwenquête ging in hoofdzaak over een andere markt, namelijk de bouwmarkt. Dat Stec het vervolgens ook niet helemaal begrijpt, zien we waar men voorstelt het UAR 2001 te gebruiken voor de aanbesteding van ontwikkelingslocaties, alsof de ontwikkelingsmarkt een bouwmarkt is (bouwsteen E in het rapport). Als het zo was dan zou het toch zeker de UAR­EG 1991 moeten zijn, want de drempel voor Europese aanbestedingen wordt al gauw gehaald. Maar de gemeente als locatieontwikkelaar/grondbedrijf opereert vooralsnog op een private markt en kan zo een eigen weg kiezen.

De rapportage van de enquêtecommissie over Vinex is vooral gebaseerd op citaten uit eigen werk van het parlement; het onderzoek naar de notie van de ruimte uit 2000. Nadat het 8,8 percentage in het eindrapport een eigen leven is gaan leiden, dreigt nu een nieuw percentage, namelijk 11 procent. Dat zou het percentage zijn dat Vinex­woningen te duur zijn door gebrek aan concurrentie. En dat is nog wel ontleend aan onderzoek dat wij zelf in 2000 hebben mogen doen, samen met OTB en Tauw. De 11 procent is het toenmalige geschatte verschil dat in vijf jaar tijd is ontstaan tussen verkoopprijzen enerzijds en bouw­ en grondkosten anderzijds. Dat zien we terug in een recente NVB­analyse van bouwkosten en verkoopprijzen in BuildingBusiness. Met de kanttekening dat deze marge na 2000 volgens NVB is omgeslagen in een tekort van 10 procent, door het doorstijgen van grond­ en bouwkosten, terwijl de marktprijzen stagneren. Het tekort wordt wel wat overdreven door de winstmarge ook te laten doorstijgen, maar dat de marge inmiddels is versmald achten we zeer aannemelijk.

STEC­advies

De enquêtecommissie heeft de Vinex­studie in de marge verricht. Behalve het STEC­advies heeft men wel meer literatuur en gegevens links laten liggen. Vorig jaar deed RIGO een studie naar het middeldure segment in de koopmarkt (de 3­4­3 opstelling), waaruit bleek dat beleid en markt sterk uiteen zijn gelopen.

Gedurende een aantal jaren produceert het OTB de Monitor Nieuwe Woningen. Uit een analyse van de ontwikkeling van prijzen op Vinex­locaties en andere locaties die we voor dit artikel kregen, bleek dat in de periode 1997­2002 de prijsontwikkeling op Vinex niet afwijkt van die van andere nieuwbouwwoningen. In deze periode bleef deze prijsontwikkeling duidelijk achter bij die van bestaande woningen. Het is dus niet waar dat er helemaal niets bekend is over de prijsontwikkeling bij Vinex. De vooringenomen stelling van de commissie dat de prijs/kwaliteitsverhouding bij Vinex onder de maat is, achten wij vooralsnog onbewezen; bij gebrek aan gegevens en duidelijke indicatie dat de prijzen in de bestaande voorraad veel sterker zijn gestegen. En voor de sociale huurder is het absoluut onwaar.

Al eerder karakteriseerden de afgelopen vijf jaar als een tijd waarin de taart op tafel stond. Boer, gemeente, ontwikkelaar, bouwer, woningcorporatie, eerste koper, allemaal wilden ze er een stuk van. En in verschillende verhoudingen hebben ze er ook een stuk van gehad. En nu is het bord leeg, afwassen geblazen.

Met het verdwijnen van de subsidies voor nieuwe woningen heeft het rijk zich begin jaren negentig op het standpunt gesteld dat het geen taak meer had in de bewaking van de verhouding tussen prijs en kwaliteit. Jammer voor ons, want we hebben veel van deze analyses verricht, maar het is ook onduidelijk voor welke partij het Rijk hier een rol te spelen heeft: grondprijs laag of hoog houden of de winstmarge van de ontwikkelaar dicteren?

Even heeft het Rijk nog wat aan marktordening gedaan door rond 1995 een gecertificeerde kosten­kwaliteitstoets ter wereld te brengen. Behalve bij de corporatiefinanciering, een enkele gemeente en bij de enquêtecommissie blijkt dit geen gewild product. Sinds de certificerende instelling een eigen zusterbedrijf van certificaat voorziet, heeft dit instrument voor ons ook heel wat van zijn geloofwaardigheid verloren. Zo’n toets kan ook niet werken als daarmee de winstmarge van ontwikkelaar of het onrendabel van de corporatie moet worden vastgesteld, of hoeveel de grondprijs van de gemeente mag zijn. Wel leuk om als God aan tafel te mogen aanschuiven om de prijs te dicteren. Misschien komt er dan nog een wonderbaarlijke taartvermenigvuldiging. Want het is momenteel ploeteren voor al die anderen aan tafel.

Planeconomie

De ontwikkelmarkt is ondoorzichtig en voorbehouden aan vermogende partijen: gemeenten en ontwikkelaars in alle soorten en maten. Dat onderschrijft de NMa. Het vermogen moet er zijn, want de risico’s zijn ook groot. Vijf jaar voorspoedige ontwikkeling maakt velen blind voor deze risico’s. De enquêtecommissie heeft gelijk wanneer ze vindt dat het mechanisme ontbreekt om woningen tegen de kostprijs in plaats van tegen de marktprijs aan de koper aan te bieden. Maar ze moet wel eerst uitleggen waarom dat moet en hoe dat systeem zich met de Nederlandse wetgeving verhoudt. Daarna moeten er regels komen om de grondprijs en de winstmarges vast te leggen. En voor we het weten zijn we terug in het flatbouw van de jaren zestig.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels