nieuws

Aedex wil ijkpunt zijn voor woningbouwcorporaties

bouwbreed

hilversum – Aedex is een ijkpunt om de prestaties van woningbouwcorporaties te vergelijken met hun commerciële concurrenten. De vastgoedindex brengt volgens directeur Arnoud Vlak uitstekend het rendement in kaart van een groep sociale huisvesters.

Aedex is niet de enige organisatie die corporaties tegen het licht houdt. Naast het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) werpt ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een scherpe blik op de branche. Aedex is daarmee de derde instantie die de corporatiedirecteur in de boeken kijkt.

Aedex wil niet het beleid van corporaties toetsen zoals het CFV dat namens het Rijk doet. Of net als het WSW, dat leningen garandeert voor sociale huisvesters, de eigen financiële risico�s beperken. Het enige doel van Vlaks graadmeter is een vergelijking mogelijk maken tussen corporaties onderling en met de commerciële vastgoedsector.

Wie wil vergelijken moet dat met dezelfde cijfertjes doen. Vlak heeft daarom de hulp ingeroepen van het Londense Investment Property Databank (IPD), een organisatie die zich heeft toegelegd op de wereldwijde prestatiemeting van vastgoedinvesteringen. De 34 sociale huisvesters die dit jaar aan Aedex deelnemen en eenvijfde van �s lands totale corporatiebezit vertegenwoordigen, leveren voor het berekenen van de index op aanwijzing van IPD de gewenste gegevens aan.

Een beursgenoteerd vastgoedfonds keert dividend uit aan de aandeelhouders. Corporaties doen dat als maatschappelijke ondernemers niet. Om de winst voor de huurders van corporaties toch inzichtelijk te maken, berekent Aedex in samenwerking met IPD het maatschappelijk dividend van elke deelnemende corporatie.

Om de omvang van het maatschappelijke dividend vast te kunnen stellen, bekijkt IPD eerst wat de corporatie op haar bezit verdiend zou hebben als zij een commercieel vastgoedbedrijf was geweest en de maximale huur had gevraagd. Die ligt gemiddeld zo�n 30 procent boven de huur die corporaties in rekening brengen. Daarna worden daar de gemaakte kosten voor onderhoud en beheer van afgetrokken, maatschappelijke investeringen tellen bij deze berekening niet mee.

De uitgaven voor een maatschappelijk doel worden heel streng beoordeeld. Vlak: “Onderhoud aan bijvoorbeeld de hal van een complex valt hier niet onder. De groenvoorziening van de gemeente opknappen, een speeltuin plaatsen of een buurtwacht aanstellen horen er wel bij”. Het werkelijke vastgoedrendement van een corporatie becijfert Aedex door van de huurinkomsten de totale uitgaven af te trekken. De maatschappelijke uitgaven worden daarbij meegeteld.

Om het maatschappelijk dividend te berekenen wordt het werkelijke directe vastgoed- van het commerciëlerendement afgetrokken. Het percentage dat overblijft, dit jaar 2 procent, is ten goede gekomen aan de huurders en vertegenwoordigt het deel van het vastgoedrendement dat bij marktconform verhuren behaald zou zijn, maar nu een maatschappelijk doel heeft gekregen.

Een belangrijk onderdeel van de cijfers die IPD jaarlijks in opdracht van Aedex samenstelt, is het gemiddelde rendement. Daarvoor moeten de deelnemende corporaties de �bruto open marktwaarde� bepalen, zeg maar de prijs die de corporatie zou krijgen als zij alle woningen in één keer aan een andere verhuurder zou verkopen. Dit gegeven is gebaseerd op drie factoren: de kwaliteit van het beheer en de conditie van het vastgoed, het aan- en verkoopbeleid van de corporatie en de actuele marktwaarde van het bezit.

Om te voorkomen dat een sociale huisvester de situatie rooskleuriger of somberder voorstelt dan hij is, wordt steeds eenderde van het vastgoed van de corporatie door een onafhankelijke erkende taxateur beoordeeld. Daarbij wordt ieder jaar een ander deel van de portefeuille bekeken. “Op die manier is na drie jaar het hele bezit aan bod geweest”, legt Vlak uit. Het oordeel van de taxateur bepaalt welke cijfers naar IPD gaan. Zit de corporatie te hoog, dan moet er naar beneden worden bijgesteld. Wie te voorzichtig is geweest, moet een hogere vastgoedwaarde aan Londen doorgeven.

Voor 2002 heeft IPD op basis van de bruto open marktwaarde voor de corporatiesector een gemiddeld totaal rendement berekend van 5,6 procent. Aanzienlijk lager dan het cijfer van het CFV. De toezichthouder van de branche becijferde over dezelfde periode een percentage van 8 procent.

Bedrijfwaarde

Vlak vindt dat de cijfers niet met elkaar te vergelijken zijn. “Het CFV baseert zich op de bedrijfswaarde van het vastgoed, het geld dat de corporatie op basis van het voorgenomen beleid kan verdienen met het woningbezit. En dat is heel iets anders”. De Aedex-directeur wil daarmee niet zeggen dat de waarde die het CFV gebruikt niet juist of verkeerd zou zijn. “Aan de hand van de bedrijfswaarde kan het Centraal Fonds zijn toezichthoudende rol goed vervullen. Maar het beoordelen van de financiële continuïteit van corporaties is niet het doel van Aedex. Wij willen tot een zo objectief mogelijke meting van de prestaties van de corporatiesector komen. En dat kan alleen op basis van de marktwaarde van het bezit”.

De moeite die Aedex doet om de waarde van corporatievastgoed zo objectief mogelijk vast te kunnen stellen, is niet voor niets. De meeste sociale huisvesters vermelden in hun jaarverslag de historische kostprijs na afschrijving of de bedrijfswaarde van hun woningen. Daarbij houdt iedere instelling er zo zijn eigen methodes op na om deze waarden te bepalen. Vlak steunt dan ook het pleidooi van CFV-directeur J. van der Moolen om een universele waarderingsgrondslag te introduceren. “Het is veel transparanter als bij het vaststellen van de bedrijfswaarde, de gegevens door iedereen op dezelfde manier gedefinieerd worden”.

De uitgaven voor een maatschappelijk doel worden streng beoordeeld

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels