nieuws

Vinex-locatie Schuytgraaf kan nog alle kanten op

bouwbreed Premium

arnhem – Paniek is er nog niet bij de betrokken partijen over de bouw en verkoop van huizen in de Vinex-locatie Schuytgraaf in Arnhem. Maar de plannen zijn hier en daar wel wat aangepast en gefaseerd door de stagnerende en veranderende woningmarkt. In 2010 moeten circa zesduizend woningen zijn opgeleverd.

Schuytgraaf is één van de laatste Vinex-locaties die in Nederland in ontwikkeling zijn genomen. In het kantoor van de Grond Exploitatie Maatschappij (GEM) in Arnhem hangt een grote overzichtskaart waarop ambitieuze plannen staan. In verschillende kleuren zijn vijfentwintig woonvelden aangegeven. Deze buurten krijgen een eigen karakter. Zo komt er een vestingstad, een tuinstad met rustige straatjes en pleintjes en een Amerikaans dorp. In het plan is een grote variatie aan woningen: huurhuizen, koopwoningen van goedkoop tot luxe villa�s, vrije kavels en woon-werkwoningen.

De bouw van de eerste twee velden, de vestingstad en de tuinstad, is dit jaar gestart terwijl slechts de helft van de 400 woningen was verkocht. “Het plan Schuytgraaf moet zichzelf verkopen. De consument moet iets kunnen zien. We hadden nog langer kunnen wachten met de bouw maar dan was de kans aanwezig dat de huidige kopers wegliepen”, aldus C. Jagtman, directeur van projectontwikkelaar AM Wonen. Door de veranderde vraag in de kantorenmarkt hebben de betrokken partijen besloten om de geplande kantoorruimte in het eerste veld te verlagen van 50.000 naar 30.000 vierkante meter. Ook kunnen de bouwers en ontwikkelaars op het laatste moment beslissen om de velden te verdunnen of te verdichten. “We hebben nu de neiging om het iets te verdichten”, constateert P. Engelsman, directeur van de GEM.

Volkshuisspecialist professor H. Priemus concludeerde vorige week in Cobouw dat bij laatontwikkelde Vinex-locaties het roer om moet omdat de vraag van de consument in een rap tempo is veranderd. Bij Schuytgraaf denken de partijen daar iets genuanceerder over. “We maken geen drastische bewegingen naar links of naar rechts. We reageren op de markt, maar schieten daarin niet paniekerig door”. Jagtman sluit niet uit dat er in de toekomst in Schuytgraaf meer beleggers-huurwoningen en wat goedkopere koopwoningen komen. Maar hij benadrukt dat het hier niet om honderden huizen gaat, hooguit om tientallen. “Onze plannen zijn opzettelijk niet tot in detail uitgewerkt. We kunnen nog alle kanten op. Door haar grote differentiatie is Schuytgraaf behoorlijk economisch schokbestendig. Bovendien heeft het een looptijd van tien jaar.”

GEM-directeur Engelsman verwacht dat er vanaf 2006 duizend woningen per jaar bijkomen. “Omdat we met vijfentwintig velden werken kunnen we het plan in stukken opdelen. We kunnen ervoor kiezen om projecten af te wisselen. Eerst bijvoorbeeld beginnen met de goedkope velden. Zo spreiden de partijen de risico�s.” Verantwoordelijk voor de woningbouw zijn AM Wonen, Rabo Vastgoed, Heijmans Bouw en Vastgoedontwikkeling, Kondor Wessels Projecten en vijf woningbouwcorporaties.

Golfbeweging

Volgens Jagtman en Engelsman duurt de recessie in de woningmarkt twee tot drie jaar. In het bouwprogramma van de ontwikkeling van Schuytgraaf zal een lichte golfbeweging te zien zijn, maar deze is niet heftig, zo denken zij. Deze positieve houding past bij de indruk die Priemus heeft over de betrokken partijen bij laat-ontwikkelde Vinex-locaties. “Ze zijn nog te optimistisch en denken dat het zo weer over is”, zo concludeerde hij eerder. Engelsman geeft aan dat Schuytgraaf juist gericht is op de toekomst. “We gaan niet elk anderhalf jaar de plannen aan de markt aanpassen. Je zou nu geneigd zijn om te zeggen we zetten huurwoningen neer of goedkope rijtjeswoningen. Dit doen we dus niet blindelings.”

Tien jaar hebben projectontwikkelaars en gemeenten geknutseld aan Schuytgraaf. Alle procedures en regels leverden veel vertraging op. Minister Dekker van VROM werkt nu aan vereenvoudigde regelgeving om het tempo van de woningproductie te verhogen. Een goede zaak vindt Jagtman. “Als er niet zo veel procedures waren geweest, waren we vier jaar geleden begonnen met de bouw. We hadden dan de wind van de woningmarkt mee gehad.”

Ook de door VROM ingezette aanjaagteams om de bouwproductie te verhogen, juicht hij toe omdat zo de interne bureaucratie bij alle partijen wordt weggenomen. Bij Schuytgraaf zijn deze teams niet ingeschakeld.

De directeuren realiseren zich dat de consument in een korte tijd is veranderd. Ze liggen niet meer in rijen van twintig voor de deur. Jagtman vindt de consument weer �normaler�. “Ze denken na, kijken om zich heen en maken een goede kosten-kwaliteits-afweging.” Grootste probleem bij de huidige kopers is volgens hem niet zozeer de drang om te kopen maar de zorg dat het oude huis niet verkocht wordt. Om mensen daarin zekerheid te bieden doet AM Wonen soms een voorstel om het oude huis, voor negentig procent van de taxatiewaarde te kopen.

Storende factor

Makelaars zijn volgens Engelsman en Jagtman een andere storende factor op de verkoopmarkt. Zij vinden beiden dat deze beroepsgroep is ingedut. “Een makelaar hoefde de laatste tien jaar maar een bordje op te hangen en weg was het huis. Nu weten ze niet meer hoe wat verkopen is.” AM Wonen verkoopt zelf ook woningen. Jagtman vertelt dat iedereen op zijn kantoor zich hiermee moet bezighouden. “Ook mijn secretaresse moet zich realiseren dat haar salaris wordt betaald door de kopers van woningen”.

Jagtman en Engelsman laten zich ontmoedigen door de sombere berichten over de woningmarkt. Als het echt fout gaat ontvangen ook zij natuurlijk tikken. Maar omdat Schuytgraaf behoorlijk gedifferentieerd is, hoeft het plan niet te veranderen. “Als u over vijf jaar terugkomt, ziet u vrijwel dezelfde kaart aan de wand hangen”.

Reageer op dit artikel