nieuws

Vaste winst zorgt voor een lage prijs

bouwbreed Premium

den haag ­ Het grootste bouwproject dat momenteel in de burgerlijke en utiliteitsbouw in uitvoering is wordt gerealiseerd aan de hand van een raamcontract. De aannemer heeft het ontwerpwerk en de verantwoordelijkheid daarvoor overgenomen en zorgt ook voor de realisatie van Prinsenhof in Den Haag. Het werk is aangenomen op kostprijs en met een vast bedrag voor de winst. Een unieke aanpak die de opdrachtgever een korte bouwtijd en een lage prijs oplevert bij de gewenste kwaliteit.

In tegenstelling tot de gww­sector werkt de b&u­sector bij het uitbesteden van werk veel minder met openbare aanbestedingen. De overheid is voor de gww de grootste opdrachtgever, maar in de b&u ligt dat anders. Daar gaat het om private partijen die hun werk uitbesteden. Houden ze een aanbesteding dan hoeft die niet verplicht te verlopen volgens een openbare procedure. Dat wil zeggen dat ze in beginsel in zee kunnen gaan met de aannemer, of aannemerscombinatie van hun keuze.

Zo is Bouwcombinatie Prinsenhof v.o.f. (Ballast Nedam Bouw en Bam NBM Bouw) al vanaf een vroeg stadium bij het project betrokken. Al veel eerder dan de anderhalf jaar die R. Biesheuvel dit project als projectmanager voor BPF Bouwinvest leidt. BPF Bouwinvest is sinds 1 januari van dit jaar de vastgoedonderneming van de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (BPF Bouw). De verantwoordelijkheid voor de vastgoedportefeuille van BPF Bouw lag tot begin dit jaar bij SFB Vastgoed. Vanaf 1 januari dit jaar berust de projectontwikkeling bij de nieuwe onderneming BPF Bouwinvest. Het uitvoerend beheer van de bestaande vastgoedportefeuille blijft toevertrouwd aan SFB Vastgoed.

Met de bouwcombinatie is een raamovereenkomst afgesloten voor de realisatie van het project Prinsenhof. Het gaat om kantoren met een verhuurbaar vloeroppervlakte van 75.000 vierkante meter, een hotel met 200 kamers, 209 woningen en 2000 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte voor winkels en horeca met onder dit alles een parkeergarage met 1000 plaatsen. In de raamovereenkomst staan vaste afspraken over zaken die invloed hebben op het project, zoals de prijs, de winst, het uurloon en diverse percentages en definities. Het geheel betreft vier deelprojecten: parkeergarage en een hoge toren E, de torens A tot en met D met het hotel, de woningen en de bouwplaatskosten. Daarvoor zijn op basis van de raamovereenkomst ook vier overeenkomsten voor de realisatie afgesloten.

Kostprijs

De raamovereenkomst is bedoeld om de aannemer in een vroeg stadium erbij te kunnen betrekken. Daarbinnen is het mogelijk samen tot een prijs te komen voor de uitvoering van het werk. “In het voortraject maakt de aannemer een raming. Hij schuift aan bij opstellen van de bestekstukken. Na een second opinion over de bestekstukken volgt het doorvoeren van eventuele veranderingen en prijzen van de deelcontracten. Daarna treden wij in overleg met onze adviseurs op kostengebied. In overleg met de aannemer komen we dan tot de bouwkosten van het project. Met deze werkwijze betalen we een marktconforme prijs”, zet Biesheuvel uiteen.

De deelcontracten worden op kostprijs afgenomen, terwijl de aannemer een vast bedrag krijgt voor de winst. Dit is volgens Biesheuvel inderdaad in de bouw een wat minder gebruikelijke aanpak. Het is echter wenselijk stelt hij, omdat er dan geen motivatie bij de aannemer zal zijn de prijs op te drijven. Op kostprijs afnemen is dan ook voor beide partijen het beste. “Het verschil met een traditionele aanpak is dat ze ook de adviseurs overnemen die eerst in opdracht van ons werkten. Dat is voor de adviseurs wel even wennen. Hun contracten zijn van BPF Bouwinvest overgegaan naar de aannemer. Bij elkaar een aardige constructie met veel voordelen”, aldus Biesheuvel.

Dat door overname van de ontwerpverantwoordelijkheid de aannemer snel kan werken bij de realisatie noemt hij als belangrijkste voordeel. Er is wel sprake van een spanningsveld geeft Biesheuvel toe. Dat ligt volgens hem in de technische uitwerking cq de detaillering in het gebied tussen ‘goed’ en ‘beter’. De aannemer wil om zijn verantwoordelijkheid af te dekken altijd het maximale, maar in sommige gevallen vinden wij ‘goed’ acceptabel.” Het spreekt volgens Biesheuvel vanzelf dat berekeningen over de winst lang kunnen duren. Als ze het met de aannemer eens zijn over de bouwkosten gaat het om de hoogte van het percentage aan winst dat de aannemer als vergoeding van zijn inspanningen krijgt.

“Wij rekenen met marktconforme percentages”, zegt hij. In welke range die percentages op dit moment liggen kan hij niet zeggen omdat de markt volgens hem beweeglijk is.

Terugang

Dat de markt wat minder is kan hij bevestigen. Eerdere nacalculaties gaven nog geen verschuivingen, maar recentelijk is toch te merken dat er sprake is van een zekere teruggang. Partijen zijn nu meer genegen om wat met de prijs te zakken dan anderhalf jaar geleden. De krachten van de bouwmarkt zijn meedogenloos. Biesheuvel bevestigt dat de krachten op de vastgoedmarkt dat ook zijn. En ja, ze hebben met Prinsenhof op dit moment het grootste b&u­project in uitvoering. Vanaf december dit jaar volgt de oplevering. Uiteraard is het een risico met zoveel verhuurbaar oppervlakte op de markt te komen, maar Biesheuvel laat weten dat ontwikkelaar/belegger bij de opdracht goed wist waar ze aan beton en dat ze dat nu nog steeds goed weet. “Beleggen in vastgoed is zekerder dan beleggen in aandelen. Fluctuaties bij vastgoed worden afgevlakt door de looptijden van huurcontracten met lange looptijd”, legt hij uit.

Reageer op dit artikel