nieuws

Onrechtmatige overbouw en misbruik van recht

bouwbreed Premium

Is een bouwwerk, zonder toestemming van de eigenaar van het erf, ten dele op, boven of onder diens erf gebouwd, dan lijkt het logisch dat de eigenaar kan vorderen dit bouwwerk te verwijderen.

Gebleken is echter dat de rechter een dergelijke vordering veelal niet honoreert. Indien de illegale bouwer namelijk kan aantonen door de verwijdering van de overbouw onevenredig veel zwaarder te zullen worden benadeeld ten opzichte van de eigenaar van het erf, dan kan artikel 5:54 BW uitkomst bieden.

Artikel 5:54 BW bepaalt, in dat geval, dat de eigenaar van het erf een gedwongen keuze dient te maken. Hij dient ofwel tegen een vergoeding het betreffende gedeelte van zijn erf aan de illegale bouwer over te dragen ofwel tegen een schadeloosstelling een erfdienstbaarheid te verlenen.

Wat nu indien de eigenaar van de overbouw zich terdege bewust was van zijn illegale handelen of te kwader trouw was ten tijde van het oprichten van het bouwwerk? In dat geval bepaalt lid 3 van voornoemd artikel dat de zojuist omschreven legalisatiemogelijkheid niet van toepassing is. Wie denkt dat het illegale bouwwerk in dat geval zal moet worden verwijderd heeft het echter mis.

Uit recente rechtspraak van de Hoge Raad (HR 15 november 2002, nr. C01/082HR) blijkt dat de eigenaar van de overbouw nog een andere ontsnappingsmogelijkheid heeft.

In onderhavig arrest ging het om het volgende. E is eigenaar van een winkelpand. Het naastgelegen kantoorpand is in eigendom van A. In 1991 is ten behoeve van dit kantoorpand een erfdienstbaarheid verleend tot het hebben en houden van een uitbouw (een keuken) op de eerste verdieping, overhangend op het perceel van E. De uitbouw is in 1992 gerealiseerd en rust op een uitbouw van het winkelpand van E op de begane grond.

In 1996 breidt A het kantoorpand op de tweede verdieping uit, waarbij op de bestaande uitbouw op de eerste verdieping een tweede uitbouw wordt geplaatst.

E vordert vervolgens van A verwijdering van de in 1996 gerealiseerde uitbouw. Vast is komen te staan dat A de overbouw gerealiseerd heeft met de wetenschap dat de in 1991 gevestigde erfdienstbaarheid zulks niet toelaat, met andere woorden: A handelde in 1996 te kwader trouw en kan zich derhalve niet beroepen op de legalisatiemogelijkheid van artikel 5:54 BW.

De eigenaar van het overhangend gebouw, A, stelt echter dat in het geval aan de voorwaarden voor het intreden van de rechtsgevolgen van artikel 5:54 BW niet is voldaan, een vordering tot verwijdering ook moet kunnen worden afgeweerd met een beroep op artikel 3:13 BW. Het artikel waar op wordt gedoeld bevat een algemene bepaling inzake misbruik van recht en houdt kort gezegd in dat degene aan wie een recht toekomt dit niet mag misbruiken, door dit recht uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden.

In tegenstelling tot het Hof erkent de Hoge Raad dat een beroep op dit artikel tot de mogelijkheden behoort. De Hoge Raad stelt dan ook dat het Hof op de voet van het aangevoerde artikel 3:13 BW de belangen van E en A over en weer had moeten afwegen.

Hoe deze belangenafweging is uitgevallen is thans nog niet duidelijk, aangezien de Hoge Raad de zaak terugverwijst naar het Hof. Het Hof dient derhalve, rekening houdend met artikel 3:13 BW, opnieuw over de zaak te beslissen. Er kan echter al wel worden geconcludeerd dat de Hoge Raad met deze uitspraak de illegale bouwer een extra ontsnappingsmogelijkheid biedt!

Reageer op dit artikel