nieuws

Voorkom dat vervaltermijn verborgen gebreken verloopt

bouwbreed

‘Een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet-ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de oplevering van het werk of na de door partijen overeengekomen onderhoudsperiode’.

Deze bepaling treft u veelal aan in, onder meer, de algemene voorwaarden van bijvoorbeeld koop/aannemingsovereenkomsten. De tekst lijkt helder: na het verstrijken van een periode van (hier) vijf jaar kan de opdrachtgever zich niet meer beroepen op verborgen gebreken in het werk. Toch kan men zich de vraag stellen hoe strikt deze bepaling gelezen moet worden, ofwel wat er gebeurt als de opdrachtgever pas na vijf jaar en twee maanden een beroep doet op het verborgen gebrek? Onlangs heeft de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven zich, in de lijn van reeds eerder gewezen uitspraken, wederom over deze vraag uitgelaten. In de onderhavige zaak (5 april 2001, No. 22.561) hebben de opdrachtgevers (eisers) de arbiter verzocht om, alvorens over te gaan tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil, een oordeel te geven op de vraag of hun vordering ontvankelijk was. Dit was van belang aangezien de aanneemster (gedaagde) zich op het standpunt had gesteld dat dit niet het geval was, aangezien de vordering meer dan vijf jaar na het einde van de onderhoudstermijn was ingesteld. Opdrachtgevers voerden hiertegen onder meer de volgende verweren aan: de datum van oplevering staat niet vast, aangezien er, naar hun mening, een tweede oplevering had plaatsgevonden en de aanneemster kan zich te goeder trouw niet op de vervaltermijn beroepen. De arbiter passeert het verweer ten aanzien van de tweede oplevering. Hij geeft hierbij aan dat het begrip ‘tweede oplevering’ niet op de tussen partijen gesloten overeenkomst is gebaseerd. Hij merkt op dat, hoewel in de spreektaal het einde van de onderhoudstermijn ook wel een als tweede oplevering wordt aangeduid, er slechts één oplevering bestaat. Met betrekking tot het tijdstip van oplevering constateert de arbiter vervolgens dat de opdrachtgevers in hun inleidende memorie zelf hebben aangeven dat de woningen in kwestie zijn opgeleverd in de periode van oktober tot en met december 1994 en dat deze stelling strookt met de stelling van de aanneemster dat de laatste woning op 19 december 1994 is opgeleverd. Volgens de arbiter moet 19 december 1994 derhalve worden aangemerkt als de datum van oplevering en is na deze datum de onderhoudstermijn van zes maanden ingegaan. De vervaltermijn is dus uiterlijk geëindigd vijf jaar na de onderhoudstermijn van zes maanden, na oplevering (op 19 december 1994), ofwel op 19 juni 2000. Aangezien het geschil pas op 21 augustus 2000 bij de Raad van Arbitrage aanhangig werd gemaakt, betekent dit ruim twee maanden na verloop van de vervaltermijn.

Strikt

Hiermee komen we dus terecht bij de vraag hoe strikt deze termijn wordt gehandhaafd. Na bestudering van de rechtspraak wordt het duidelijk dat een beroep op het buiten toepassing laten van de bepaling door arbiters niet snel wordt gehonoreerd. In het kader van de rechtszekerheid is dit, mijns inziens, geheel terecht. Een aannemer moet er naar verloop, van een toch al ruime termijn, van vijf jaar toch vanuit kunnen gaan dat hem niets meer te wachten staat. Derhalve wordt een beroep op de vervaltermijn alleen dan in strijd met de goede trouw geacht, indien sprake is van opzet of arglist aan de kant van de aannemer. In de praktijk blijkt het echter voor de opdrachtgever zeer moeilijk mogelijke opzet aan de kant van de aannemer te bewijzen. Voorts blijkt uit de rechtspraak dat een beroep op de vervaltermijn in andere gevallen dan die van opzet en arglist, alleen dan in strijd kunnen zijn met de goede trouw indien sprake is van bijzondere omstandigheden. Zo wordt bijvoorbeeld omschreven het geval waarin de aannemer door zijn gedragingen de opdrachtgever de indruk heeft gegeven dat hij aansprakelijkheid voor de gebreken aanvaardt, waarbij hij tevens aangeeft tot herstel over te gaan. Op deze manier heeft de aannemer getracht de opdrachtgever te verleiden de vervaltermijn te laten verlopen. Overige elementen die kunnen zorgen dat een beroep op de vervaltermijn in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, zijn: de mate van verwijtbaarheid van de aannemer in combinatie met het ontbreken van deskundigheid aan opdrachtgeverszijde, alsmede de omvang en de ernst van de schade.

Eigen risico

Zoals gezegd achten arbiters in de meeste gevallen niet voldoende gronden aanwezig om het passeren van een beroep op de vervaltermijn mee te rechtvaardigen. Zo ook in zojuist omschreven zaak. De arbiter in deze zaak is van mening dat niet is komen vast te staan dat de aanneemster de opdrachtgevers heeft misleid ten aanzien van haar bedoelingen. Zij heeft geen aansprakelijkheid aanvaard en heeft aan opdrachtgevers meegedeeld zich op haar positie te beraden. Gelet op deze omstandigheden, alsmede gelet op de overige omstandigheden van het geval komt de arbiter tot de conclusie dat het feit dat opdrachtgevers de vervaltermijn hebben laten verlopen, dan ook voor hun eigen risico blijft. Kortom, een gewaarschuwd opdrachtgever telt voor twee: let op het vervallen van uw vervaltermijn!

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels