nieuws

Roerend of onroerend, that is the questionÖ

bouwbreed

Roerend of onroerend, that is the questionÖ

Enige maanden geleden trof mij een uitspraak van het Hof Arnhem waarin werd bevestigd dat stacaravans in bepaalde gevallen onroerend zijn. Naar aanleiding daarvan lijkt het mij goed een aantal van de daarmee verband houdende problemen eens onder elkaar te zetten. De belangrijkste zaakonderscheiding die ons burgelijk recht kent is die van registergoederen en niet-registergoederen. Registergoederen zijn die goederen voor de overdracht waarvan boeking in een speciaal daarvoor gehouden openbaar register nodig is. De andere goederen zijn niet-registergoederen. Registergoederen zijn de onroerende zaken en de beperkte rechten daarop (zoals het recht van erfpacht), de ingeschreven vliegtuigen en schepen en de daarop gevestigde beperkte rechten. Wie eigenaar is van een huis en wie rechthebbende is op het recht van erfpacht, is te vinden in de registers die de dienst van het kadaster aanhoudt, de eigendom van de ingeschreven vliegtuigen en schepen en de rechthebbende op het hierop gevestigde recht van vruchtgebruik vindt men in het luchtvaartregister respectievelijk het scheepsregister, beide eveneens aangehouden bij de dienst van het kadaster.

Boeken

Uit het vorenstaande blijkt al meteen dat het van belang is te weten of een zaak onroerend is of niet. Men wordt immers geen eigenaar als een zaak onroerend en dus registergoed is als de overdracht niet in de openbare registers wordt geboekt. Van veel zaken is het duidelijk of iets roerend of onroerend is. Het pakje sigaretten is roerend en een huis onroerend. De wet zelf geeft ook al een handreiking: onroerend zijn de grond, de nog in de grond aanwezige delfstoffen, de beplantingen die met de grond zijn verenigd en de rechtstreeks of door vereniging duurzaam met de grond verenigde gebouwen en werken. De huizen, de bomen, de bloemen en de zaden in de grond zijn onroerend. Evenals de in de grond aangelegde kabels. Hoewel, bij deze laatste komen de twijfels al op: moet de kabel die ëlosí in de grond ligt anders worden beoordeeld dan de kabel die in een in de grond liggende buis ligt? Tot de onroerende zaak behoren eveneens de bestanddelen ervan: alles wat krachtens verkeersopvatting onderdeel van die zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak en volgt het onroerende karakter van de hoofdzaak. Het zijn de stenen van het huis, de pannen van het dak, de motor in de sleepboot. Bestanddeel is tevens die zaak die zo met de onroerende zaak is verbonden dat zij slechts met beschadiging is los te maken. De trap in het huis, de systeemplafonds, de op maat gemaakte zonneschermen. Ook hier zijn allerlei vragen en dus antwoorden denkbaar.

ëPortacabiní

Verschillende malen heeft de rechter moeten oordelen over de vraag of iets roerend of onroerend is. Zo oordeelde hij dat legbatterijen roerend zijn, evenals de verplaatsbare recreatiebungalow. Stacaravans en tot kantoor of tot tijdelijke woonruimte verbouwde containers (in de wandeling vaak naar het merk ëportacabiní genoemd) daarentegen beoordeelde hij als onroerend. Wat die laatste betreft kom je deze zowel op de grond staande als boven op gebouwen tegen. Als zoín cabine op de grond staat, met een mooi tuintje is omgeven, een aansluiting op de waterleiding heeft, enz. en dus een enigszins permanent karakter heeft, is het duidelijk anders dan als een grote kraan tijdelijk zoín doos in mijn voortuintje voor de duur van de verbouwing neerzet. Hetzelfde geldt, zo maakte het Hof Arnhem uit, voor stacaravans met een tuintje en gas, water en riolering, zelfs als deze op andermans gehuurde grond staan. Zij behoren tot de categorie gebouwen en werken waarvan ik in het begin sprak.

Verbinding

Zijn windmolens en hoogspanningsmasten onroerend? Doorgaans zijn deze vrij gemakkelijk los te schroeven van de betonnen ondergrond waarin de bouten waaraan zij vastzitten zijn gegoten. De Hoge Raad besliste dat deze ondanks deze eenvoudige verbinding onroerend zijn. De op rails bewegende rijdende kranen in de haven (die bij wijze van spreken 50 meter naar links en 50 meter naar rechts kunnen) zijn conform betrekkelijk recente rechtspraak onroerend. Zij zijn bestanddeel van de gehele installatie, in casu de rails en al wat daarbij hoort. Het oude criterium ëaard- en nagelvastí gaat dus niet altijd meer op!

Belang

Het belang van het antwoord op de vraag of iets roerend of onroerend is, is groot. De overdracht is verschillend, zoals wij hiervoor zagen, evenals de conclusie wie er eigenaar van is. De stacaravan die op gehuurde grond staat wordt, als deze onroerend is, eigendom van de eigenaar van de grond. Ook het antwoord op de vraag of iets onder een op de hoofdzaak gevestigd hypotheekrecht valt, is afhankelijk van het antwoord op de vraag of iets bestanddeel is of niet. Als ik hypotheek vestig op een terrein waar een stacaravan is opgesteld, is het afhankelijk van het roerend of onroerend zijn van die caravan of het hypotheekrecht zich ook over die caravan uitstrekt.

Fiscaliteit

Tot slot speelt de fiscaliteit een belangrijke rol. Is bij de overdracht overdrachtsbelasting verschuldigd (alleen bij registergoederen) en moet de gemeente voor de desbetreffende zaak een woz-waarde vaststellen?

Prof. mr P.H.M. Gerver, hoogleraar notarieel recht aan de Universiteit van Amsterdam. en notaris bij SchutGrosheide Advocaten Notarissen te Amsterdam.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels