nieuws

Verkoop vervuilde grond met bouwplicht mag niet

bouwbreed

In het arrest ‘Pakwoningen’ van 9 oktober 1992 heeft de Hoge Raad uitgemaakt, dat een gemeente onrechtmatig handelt door een perceel grond met daarop een bouwplicht te verkopen, terwijl de gemeente wist, althans in redelijkheid had moeten begrijpen, dat de grond vervuild is.

Op 14 juni 2002 heeft de Hoge Raad de lijn, die in dit arrest is uitgezet, verder doorgetrokken. De Hoge Raad heeft toen beslist, dat het verkopen van een perceel vervuilde grond met daarop een bouwplicht onrechtmatig is tegenover de uiteindelijke bewoners van dat perceel. Niet ter zake doet of de gemeente al dan niet van de verontreiniging op de hoogte was of moest zijn. Bovendien is de verkoop ook onrechtmatig tegenover bewoners, die op een niet vervuild deel van het perceel wonen. De casus is als volgt. In de jaren tachtig kocht een gemeente een voormalig bedrijfsterrein en liet het vervolgens saneren. In 1993 werd door de gemeente een schone-grondverklaring afgegeven, inhoudende dat de grond geschikt was om woningen op te bouwen. In 1993 verkocht de gemeente het voormalig bedrijfsterrein met een bouwplicht aan een aannemer, die het perceel met (te bouwen) woningen op zijn beurt in gedeelten doorverkocht aan verschillende particuliere kopers. In 1997 bleek na onderzoek dat het voormalig bedrijfsterrein niet volledig was gesaneerd en dat zich op bepaalde plaatsen nog ernstige bodemverontreiniging voordeed.

Problemen

Een koper van een woning die op een niet ernstig verontreinigd deel van het voormalig bedrijfsterrein was gebouwd, ondervond in 1998 toch problemen met de verkoop van zijn woning. Het bekend worden van de (nabije) bodemverontreiniging had ertoe geleid dat zijn woning in waarde was gedaald. Deze koper sprak vervolgens de gemeente aan, stellende dat de gemeente tegenover hem onrechtmatig had gehandeld door vervuilde grond met een bouwplicht in het verkeer te brengen, waarbij niet ter zake doet of de gemeente al dan niet op de hoogte was van die vervuiling en evenmin ter zake doet, dat zijn woning op een niet vervuild deel van dat perceel is gebouwd. De Hoge Raad heeft deze redenering gevolgd. In deze zaak is een aantal aspecten, die de aandacht verdienen. Allereerst is van belang dat er geen contractuele relatie bestaat tussen de kopers van de woning en de gemeente. De gemeente had de grond immers verkocht aan een aannemer, die de grond had doorverkocht aan de uiteindelijke bewoners. Toch kan de gemeente direct door de uiteindelijke bewoners worden aangesproken voor schadevergoeding. De vraag werpt zich op hoe ver de aansprakelijk van de gemeente reikt naarmate de ‘keten’ van opvolgende kopers langer wordt. Het arrest geeft op deze vraag geen antwoord, maar betoogd zou kunnen worden, dat deze aansprakelijkheid in theorie tot in het oneindige doorloopt. Het in het verkeer brengen van de verontreinigde grond met een bouwplicht wordt immers als onrechtmatig aangemerkt, terwijl de opvolgende kopers van de woning geen bouwplicht opleggen. Voorts is opmerkelijk dat de Hoge Raad het niet van belang acht of de gemeente wist of kon weten of de grond vervuild was. Het opleggen van een bouwplicht wordt gezien als een garantie, dat de grond geschikt is voor woningbouw. Als de grond vervolgens toch ernstig vervuild blijkt te zijn, is dit voor rekening en risico van de gemeente.

Claim

Tot slot is van belang dat ook bewoners van woningen, die zijn gebouwd op het niet vervuilde deel van het bedrijfsterrein, schade kunnen claimen. Enerzijds is het goed voorstelbaar dat een woning moeilijker verkoopbaar is, indien een naburig perceel ernstig verontreinigd is. De waarde van een woning wordt immers door tal van factoren bepaald en niemand vindt het plezierig om nabij verontreinigde grond te wonen. Anderzijds is de schade tamelijk subjectief van aard. De grond onder deze woning hoeft immers niet gesaneerd te worden; er kleeft geen gebrek aan. Al met al kan worden geconcludeerd, dat de lijn die in het arrest ‘Pakwoningen’ is ingezet, wordt doorgezet. Het in het verkeer brengen van grond met daarop een bouwplicht legt een sterke aansprakelijkheid bij de (veelal) gemeente. Indien de grond verontreinigd blijkt te zijn, zal de schade veelal enorm zijn en de gemeente zal praktisch altijd aansprakelijk zijn voor het geheel van die schade. Voor gemeenten is het derhalve zaak om bijzonder alert te zijn bij het opleggen van een bouwplicht. Voor de uiteindelijke bewoners is het aanspreekpunt voor het verhaal van de schade daarentegen snel gevonden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels