nieuws

Schade door planschade

bouwbreed

Schade door planschade

Vele jaren geleden stuurde een cliënt mij een overeenkomst die de gemeente in de buurt van Den Haag had opgesteld, en die hij diende te ondertekenen vooraleer hij – onder meer – een bouwvergunning zou krijgen voor realisatie van een woonwijk.

Ik was verbaasd toen ik daarin als een van de voorwaarden de bepaling aantrof dat cliënt als ontwikkelaar aansprakelijkheid zou erkennen voor alle schade. Daaronder viel ook planschade waarvoor de gemeente aansprakelijk zou zijn als gevolg van realisatie van het plan waarvoor de gemeente een bouwvergunning wenste verlenen. Die bepaling leek mij namelijk op de volgende gronden in strijd met de wet. 1. Allereerst artikel 44 van de Woningwet, waarin limitatief is opgenomen wanneer een bouwvergunning moet worden geweigerd en art. 42 van de Wet op de ruimtelijke ordening waarin is opgenomen welke kosten door een gemeente kunnen worden verhaald. Het niet betalen van een geldelijke vergoeding voor mogelijk te veroorzaken schade hoort daar niet bij. Maar, zo geef ik toe, geheel eenduidig is in ieder geval art. 42 WRO niet en het realiseren van een woonwijk is vaak aan meer medewerking van een gemeente gebonden dan het slechts afgeven van een bouwvergunning, indien in strijd met het huidige bestemmingsplan wordt gehandeld. 2. Het lijkt op het argument van de gedwongen winkelnering. De enige instantie die bouwvergunningen kan afgeven is de gemeente. De gemeente bevindt zich daarmee in een monopoliepositie die zij naar believen kan gebruiken om toezeggingen tot betaling af te dwingen. Dit vormt een onaanvaardbare verstrengeling van de publieke taak van de overheid als afgifte loket voor vergunningen met de privaatrechtelijk optredende overheid die zich zakelijk opstelt om de geclaimde schade te verhalen. Wat van mijn bezwaren ook zij, cliënt heeft een dergelijke bepaling in een overeenkomst voor het verkrijgen van de bouwvergunning – en dat zijn er heel veel geweest – altijd moeten accepteren om een vergunning te krijgen. De gedachte in zijn achterhoofd was dat, als het daadwerkelijk tot een fikse claim kwam, die bepaling in de overeenkomst voor de rechter aantastbaar zou zijn.

Winst

Hierover is een aantal maal – vaak tevergeefs – geprocedeerd. Uiteindelijk is het de doorzettende projectontwikkelaar die de gemeente Nunspeet aansprak op basis van onwettig verhaal van planschade, gelukt. Het gerechtshof Arnhem oordeelde namelijk dat de gemeente de planschade niet op deze wijze op de ontwikkelaar mocht verhalen. Deze zaak levert – tot dusverre – voor ontwikkelaars winst op. Niet alleen bewijst het maar weer eens dat, ook al vinden veel gemeenten het tegenwoordig de gewoonste zaak van de wereld om dergelijke vorderingen te verhalen, daar wel eens legitieme juridische basis aan kan ontbreken. De wet van het getal krijgt niet altijd gelijk. Daarnaast ligt het veld nu open voor alle ontwikkelaars die de afgelopen jaren planschadevergoedingen hebben betaald aan gemeenten om deze bedragen op grond van onverschuldigde betaling terug te vorderen. Of dat mogelijk is, hangt natuurlijk af van de concrete omstandigheden van ieder geval. Waarschijnlijk zal tegen de uitspraak van het Arnhemse Hof cassatieberoep worden ingesteld. De zaak kan dan nog enige tijd duren. Ondertussen kan een dergelijke vordering wel verjaren. Een ontwikkelaar die planschade heeft betaald, heeft er dus alle belang bij om tijdig te trachten op dit gevonden geld aanspraak te maken. Of en hoe de Hoge Raad uiteindelijk zal oordelen, blijft natuurlijk afwachten.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels