nieuws

De zegeningen van de markt

bouwbreed

De zegeningen van de markt

In Cobouw stond recentelijk een verhaal dat in zijn alledaagse triestheid de woningbouwpraktijk van de komende jaren pijnlijk op zijn staart trapte. Een ontwikkelaar en een architect ontwikkelen samen een bescheiden aantal koopwoningen in een gewone uitbreidingswijk. Het uitgangspunt is even nobel als vanzelfsprekend: geen doorsnee, maar een zo hoog mogelijke kwaliteit en een ­ uiteraard binnen de grenzen van de marktmogelijkheden ­ vernieuwende plattegrond en verkaveling.

De architect ontwerpt een mooie woning, met een enigszins afwijkende smalle typologie, maar in een alleszins aanvaardbare moderne stijl. De woningen delen een collectief groengebied. De ontwikkelaar is meer dan tevreden met het plan. De architect is trots dat hij de smalle marges weer een stukje heeft weten op te schuiven. Tot zover het sprookje nu de realiteit van vandaag. De woningen worden niet of nauwelijks verkocht en de ontwikkelaar ziet zich genoodzaakt het plan terug te trekken. De reden? Potentiële kopers vinden de woningen wel mooi, maar zijn bang voor waardevermindering van hun woning bij toekomstige verkoop. Teleurgesteld kiest de ontwikkelaar eieren voor zijn geld en ‘volgt hij de markt’. Hij gaat ‘jaren dertig’ woningen met een tuin en de auto voor de deur bouwen.

De zegeningen van de markt zijn de afgelopen jaren sectorbreed bezongen. Van architect tot makelaar, van overheid tot ontwikkelaar, overal kon men geluiden horen dat een terugtredende overheid, vergaande privatisering van de woningbouw en het bouwen voor de markt uiteindelijk tot meer woningen met meer kwaliteit en meer keuzemogelijkheid voor kopers zouden leiden. Meer woningen zijn het in elk geval niet geworden, sinds de jaren vijftig is er niet meer zo weinig geproduceerd als de laatste tijd. En hoe het de architectonische kwaliteit en keuzemogelijkheid van de woningen zal vergaan blijkt uit het bovenstaande verhaal. Want reken maar dat het niet de eerste keer was en zeker niet de laatste keer zal zijn dat ontwikkelaars voor de veilige middelmaat kiezen. Tot voor kort was er sprake van schaarste in het aanbod en werd elke woning verkocht, hoe het er uitzag, of er aandacht voor de woonomgeving was, het maakte eigenlijk niet uit en je kon er nog voor vragen wat je wilde ook. Maar nu de prijzen onder druk staan en de vraagzijde voorzichtiger wordt, blijkt een beetje experimenteren opeens bloedlink. Ik voorspel een explosie van ‘jaren dertig’ woningen, aangejaagd door even angstige als calculerende kopers die in economisch mindere tijden niet op zoek zijn naar maximaal woongenot, maar naar risicovermindering en waardevermeerdering. De woning als beleggingsobject. De koper niet als bewoner, maar als investeerder. Wat een armzalig gevolg van het marktavontuur.

En dan: ‘jaren dertig’ woningen. Wáren het maar jaren dertig woningen. Je hebt geen groot inzicht in bouwtechniek en architectuur nodig om te zien dat die slordig gecomponeerde, liefdeloos gedetailleerde pastiches niks, maar dan ook helemaal niks te maken hebben met echte woningen uit de jaren dertig. Maar het verkoopt. Evenmin hoef je gestudeerd te hebben om te snappen dat de woningbouwmarkt geen gewone markt is, waarop je principes uit de markt van consumptieproducten zo maar kunt projecteren. Maar al was dat wel het geval geweest, laat me dan nog een keer het basisprincipe van de markt uitleggen.

De ondernemer heeft maar één doel en dat is winst maken. Een ondernemer is er niet om voor een aanvaardbare prijs een zo hoog mogelijke kwaliteit te leveren, maar omgekeerd om bij een aanvaardbaar minimum aan productiekosten een zo hoog mogelijke prijs te realiseren.

Als de ontwikkelaar en de bewoner/belegger denken dat ze dit doel met ‘jaren dertig’ woningen het best kunnen bereiken, dan worden er ‘jaren dertig’ woningen gebouwd en heeft architectonische kwaliteit en de kwaliteit van de woonomgeving het nakijken. Kan iemand mij daarom nog één keer die zegeningen van de markt uitleggen?

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels