nieuws

Vijfde nota, rode contouren en grondbeleid

bouwbreed Premium

In de Vijfde nota ruimtelijke ordening, die in de kabinetsformatie lijkt te sneuvelen, worden gemeenten gedwongen om voortaan uitsluitend binnen de zogeheten rode contouren te verstedelijken. De gevolgen hiervan zullen desastreus zijn: oplopende grondspeculatie, bemoeilijking van het verhalen van de kosten voor sanering, infrastructuur en voorzieningen en een zwakkere regie van gemeenten op de planuitvoering.

Vroeger werden bouwlokaties meestal pas vlak voor hun realisatie in bestemmingsplannen vastgelegd, waardoor er pas op het laatste moment zekerheid was over de bestemming van de gronden. Dit vergrootte tevens de armslag van gemeenten, die bijvoorbeeld dwarsliggende grondeigenaren konden ‘ontwijken’. Begin jaren negentig werden de lokaties van circa een half miljoen woningen in de Vierde nota ruimtelijke ordening Extra (Vinex) vastgelegd, jaren vóór hun feitelijke realisatie. Als gevolg hiervan verwierven marktpartijen meteen gronden op deze lokaties, ondanks de Wet voorkeursrecht.

Invloed

Vroeger verwierven gemeenten grond, maakten ze bouwrijp en gaven ze weer uit. Nu is dat nauwelijks meer zo. De nieuwbouwsubsidies zijn sinds de jaren tachtig sterk afgenomen. Nu maken woningen in de vrije sector, en niet sociale woningbouw, het leeuwendeel uit van de nieuwbouw. De economische groei in de jaren negentig schiep een grotere vraag naar dergelijke woningen. In de oude context kon de overheid grote invloed uitoefenen op de planuitvoering en daarmee op de onroerendgoedmarkten. Ruimtelijke plannen werden meestal daadwerkelijk uitgevoerd, zowel naar inhoud als uitvoeringstempo, en het verhalen van de kosten kon via de gronduitgifte worden gerealiseerd. Er was bijna geen speculatie. De ‘Dutch land policy’ kreeg hierdoor internationale bekendheid.

Verdeeld

In de huidige context is de overheid niet meer de allesbepalende partij in de planuitvoering, en onderhandelingen met marktpartijen zijn steeds belangrijker. Voordeel is dat gemeenten minder financiële risico’s in de grondproductie dragen en marktpartijen beter voldoen aan de behoefte aan verscheidenheid en architectonische kwaliteit. Maar de overheid verliest nu wel invloed op de planuitvoering en daarmee op de onroerendgoedmarkten. De prijzen stijgen, omdat de vraag groter is en de overheid de markt minder beïnvloedt. De ontstane grotere winstmarges worden verdeeld tussen de grondeigenaar, de ontwikkelaar, de aannemers en de makelaars, waarbij de grondeigenaar een sterkere positie heeft naarmate de zekerheid over de bestemming groter is. De ruwe bouwgrondprijs beslaat in West-Nederland inmiddels naar schatting meer dan 15 procent van de commerciële nieuwbouwwaarde. Gemeenten kunnen doorgaans niet meer de kosten via de gronduitgifte verhalen. Wegens de rechtsbescherming die de grondeigenaar kent, de onkunde van gemeenten bij de onderhandelingen met de marktpartijen, procedurele eisen en andere beperkingen, lukt het gemeenten ook niet om via het ‘kostenverhaalinstrumentarium’ een deel van deze winstmarges te bemachtigen, oorspronkelijk bedoeld om hun ruimtelijk beleid te financieren. De nieuwe Nota grondbeleid zal hierin geen wezenlijke verandering teweeg brengen. Proberen is één, lukken is twee. Wanneer de Vijfde nota toch nog zou worden vastgesteld, moeten alle gemeenten een juridische lijn om de bebouwde kernen trekken. Binnen deze rode contouren mag in de toekomst, wanneer de desbetreffende plannen worden vastgesteld, gebouwd worden. Daarbuiten niet. Zoals bij de Vinex-locaties gebeurde, zullen projectontwikkelaars direct massaal gronden gaan werven binnen deze contouren. Op deze wijze zullen vooral de negatieve aspecten van de huidige context worden versterkt. De speculatie wordt nieuw leven ingeblazen. Dankzij de grotere zekerheid over de toekomstige (lucratieve) bestemming, int de grondeigenaar binnen de rode contouren steeds grotere winstmarges. Deze ‘grondquota’ groeien in de richting van de residuele grondwaarde (nieuwbouwwaarde minus stichtingskosten). Op tijd grond kopen en (jaren) wachten totdat de prijzen hoog zijn zal steeds meer lonen: grondspeculatie dus! Omdat gemeenten meer te maken krijgen met ontwikkelaars-grondeigenaren, wordt het moeilijker om het ‘kostenverhaal’ te realiseren, en zowel de timing van de bouwproductie te bepalen als de kwalitatieve en programmatische randvoorwaarden. Zoals stedenbouwkundige kwaliteit, percentage sociale woningbouw, lokatiebeleid, niveau van voorzieningen en infrastructuur.

Prijsopdrijvend

Op hun beurt worden deze pogingen door marktpartijen steeds meer als prijsopdrijvende eisen ervaren en als zodanig in de media verkondigd – terwijl juist zij de grootste winstmarges op een speculatieve manier hebben geïnd. Wat de keuze van de bouwlokaties betreft, zal de overheid in principe haar doel bereiken doordat buiten de rode contouren niet meer wordt gebouwd. Echter: in een ander scenario zullen de grondprijzen binnen de rode contouren over een aantal jaren zó hoog zijn, dat de overheid de druk niet zal kunnen weerstaan om toch ook dáárbuiten bouwprojecten toe te staan, waar de grondprijzen laag zijn. De rode contour wordt zo van beschermer tot vijand van het open landschap. Vroegere ‘Dutch land policy’ was vermaard

Reageer op dit artikel