nieuws

NV Stadsgoed bewaakt leefbaarheid

bouwbreed Premium

amsterdam – De binnenstad van Amsterdam is als een borduurwerk te typeren dat in de loop der eeuwen werd gebouwd. Maar oude panden zijn kwetsbaar en delen van de binnenstad zijn gevoelig voor verloedering. Om dat tegen te gaan, is NV Stadsgoed in het leven geroepen. De naamloze vennootschap die ‘buiten’ Woningbouwvereniging Het Oosten werd opgericht, draagt bij aan behoud en herstel van panden en de leefbaarheid van de binnenstad. De vennootschap streeft ook naar rendement, maar niet als doel op zich.

Directeur P. Versluis van NV Stadsgoed spreekt over zijn werk als ‘het tegengaan van criminogene ontwikkeling in het geweven patroon van de stedelijke bebouwing’. Versluis: ‘De binnenstad van Amsterdam vergt een specifieke aanpak.Delen ervan neigen te verloederen door de exploitatie van onroerend goed door mensen met verkeerde bedoelingen en hun eerste belang niet bij het behoud van het onroerend goed of de leefbaarheid van de buurt hebben.’

Sexindustrie

Versluis doelt hier bijvoorbeeld op panden die worden verhuurd in de sexindustrie, drugs, gokautomaten en anderszins mensen die volgens hem hun werk uitoefenen op de rand van het criminele circuit. Versluis: ‘Wat er gebeurt, is dat door de vestiging van dergelijke bedrijven criminaliteit wordt aangetrokken. Het gaat daar immers om erg veel geld. Deze exploitaties trekken een bepaald soort publiek aan dat doorgaans niet bevordelijk is voor de leefbaarheid in de buurt.’ Volgens Versluis is verloedering ook een gevolg van achterstallig onderhoud en verdere verwaarlozing van de panden. ‘Een particulier eigenaar van onroerend met een korte termijnvisie denkt geen baat te hebben bij het onderhoud van zijn panden. Door verhuur in bijvoorbeeld de sexindustrie genereert hij veel geld. In veel gevallen hoeft hij de verdiepingen niet eens meer apart te verhuren. Door de leegstand die dan ontstaat, verdwijnt de sociale controle.’ Versluis ziet bovendien dat als er niet snel wordt ingegrepen de verloedering doorzet en zich als een vlek over deelgebieden van de binnenstad uitbreidt. Om dit proces te doorbreken koopt de NV Stadsgoed ‘gevoelige’ panden aan. Versluis: ‘Het eerste doel is te komen tot goede beheersmaatregelen. Dit kan betekenen dat er gewerkt wordt aan ontbinding van huurovereenkomsten. Vervolgens gaat het ons erom het pand te restaureren of in ieder geval bouwkundig weer in goede staat te brengen.’ Als eigenaar kan NV Stadsgoed het gerenoveerde pand vervolgens exploiteren. Het cruciale evenwel is de betaalbaarheid van de projecten. Versluis: ‘De aankoopprijs is gerelateerd aan de huurwaarde. In geval van een sexbestemming is die huurwaarde erg hoog.’ Om de financiering toch rond te krijgen, splitst NV Stadsgoed de panden soms in appartementsrechten. ‘Maar ideaal is dat niet. Want veelal komt de waardeontwikkeling in de loop der jaren. Een nieuwe eigenaar kan eenvoudig met zijn nieuw verworven onroerend goed speculeren. De winst komt in dat geval niet naar ons, maar vloeit naar de nieuwe eigenaar. Wij proberen in ieder geval wel altijd de ‘plint’ in bezit te houden.’ Verhuurbare ruimte op de begane grond bepaalt namelijk voor een groot deel de sfeer in de buurt. Versluis legt uit dat een buurt bij een goede aanpak enorm in waarde kan stijgen. ‘Als wij in een rij van negen panden er zes aankopen en restaureren, stijgt de waarde van de drie resterende. Dus zoals een verloedering kan inzetten, geldt dat ook andersom.’

Problematisch

Toch is niet iedereen blij met het initiatief van NV Stadsgoed, zoals huurders die met opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst te maken krijgen. Problematisch is het voor NV Stadsgoed wanneer zij hoge investeringen doet, maar dat niet in de huren krijgt gecompenseerd. Niettemin respecteert de vennootschap, volgens Versluis – indien en voorzover mogelijk – de rechten van zittende huurders. Desondanks doet het Versluis wel eens pijn als een huurder een woning aan de Amstel huurt voor 200 euro per maand die bij verkoop anderhalf miljoen kan opbrengen. Op dit moment heeft NV Stadsgoed ongeveer zestig panden in bezit met circa tweehonderd verhuureenheden. Versluis: ‘Voorlopig moet er nog geld bij, maar volgens het ondernemingsplan is een bescheiden winst in 2005 te verwachten.’ ‘Wij proberen altijd de plint in bezit te houden’

Reageer op dit artikel