nieuws

Projectontwikkelaar verslikt zich in macht

bouwbreed

De projectontwikkelaar overspeelt zijn hand, aldus Arie de Klerk. Hij bouwt als er de afzet verzekerd is, wil grote invloed, zelfs op het stedenbouwkundig plan en heeft het hier en daar bij gemeenten verbruid. De projectontwikkelaar heeft een ander beeld van zichzelf dan de woonconsument.

Er zou eens onderzoek gedaan moeten worden naar het imago van de projectontwikkelaar. Een onafhankelijk onderzoek. In het gunstigste geval komt daaruit dat projectontwikkelaars een aanjaagfunctie hebben bij de bouw van grote aantallen woningen.

Als vervolgens gevraagd zou worden naar de woningen zelf lijkt me dat het antwoord luidt: een projectontwikkelaar bouwt op het moment dat de afzet verzekerd is en rekent zo hoog mogelijke vrijopnaam-prijzen voor huizen die ze bouwt voor zo laag mogelijke stichtingskosten. Daarmee staan ze anders dan past in hun zelfbeeld tegenover de woonconsument. En niet alleen tegenover de woonconsument. De projectontwikkelaar verslikt zich in zijn eigen macht.

Het begint al bij het stedenbouwkundig plan. Een projectontwikkelaar is zo gespitst op de opbrengst dat hij invloed wil hebben op het stedenbouwkundig plan. Voor hem is het stedenbouwkundig plan niets meer of minder dan een optelsom van locaties met een zo hoog mogelijke opbrengst. Op Vinex-locaties wordt meer en meer zichtbaar dat hij hierin zijn hand overspeelt.

Naar de woonconsument dreigt hetzelfde te gebeuren. Een projectontwikkelaar heeft de beschikking over een schat aan informatie over elke potentiële klant, die zelfs bereid is aan te geven wat hij of zij maximaal kan betalen. En dan is het niet zo gek dat een projectontwikkelaar een woning bouwt, waarvoor de koper bereid is dat bedrag op tafel te leggen. Het wachten is op het moment dat de woonconsument pas op de plaats maakt om zich eerst eens nader op de kwaliteit van een woning te gaan oriënteren.

Ook naar het uitvoerend bouwbedrijf overspeelt hij zijn hand. Dat speelt vooral bij ontwikkelaars zonder binding met een bouwbedrijf, al is ook die relatie niet zonder gevaar. Een ontwikkelaar kan zich veroorloven om niet te gunnen; hij kan wachten.

Anders dan bij het uitvoerend bouwbedrijf is het voortbestaan van een projectontwikkelaar eerder verbonden met bezit aan grond dan met een gevulde orderportefeuille.

Dat werkt door in het eigen bedrijf. Door de grond is de continuïteit van het bedrijf gegarandeerd. Een ontwikkelaar kan zich zelfs permitteren om wanneer hij de markt niet helemaal vertrouwt pas op de plaats te maken. Hij zal dan personeel ontslaan. Dat is geen loze kreet, maar een reële optie, zoals voor Amstelland, die in het blad Buildingbusiness drie groepsdirecteuren laat zeggen: ‘Als het naar beneden gaat moet je er als eerste uitstappen en als het weer naar boven gaat als eerste er in’. Ook Bouwfonds verslikt zich in haar eigen macht, wanneer ze zich denkt te kunnen veroorloven af te zien van winstmaximalisatie. Hoe hou je bij dergelijke uitspraken je personeel nog scherp? Door ze allemaal het recht te geven op de koop van twee huizen? Of een optieplan?

Tenslotte overspeelt de projectontwikkelaar zijn hand naar de politiek. Lange tijd waren projectontwikkelaars en gemeenten twee handen op een buik. Het is navrant dat sinds er sprake is van een booming market, de liefde aardig bekoeld is.

Contracten die op onder andere aantallen, dichtheden, de verdeling van de opbrengsten, woningcategorieën met zorg waren dichtgetimmerd moesten opengebroken worden met alle gevolgen van dien. Tegelijk stagneert de bouw en nu verwijt de pot de ketel dat ie zwart ziet.

Onderwijl krijgt de Neprom steeds meer moeite om alle kikkers in de kruiwagen te houden. In haar jaarverslag constateert ze dat voor 2001 de vraag naar dure woningen goed op peil zal blijven, maar tegelijk adviseert ze haar leden bij projectontwikkeling het aanhouden van een voldoende hoog percentage van voorverkoop. Daarmee lijkt de Neprom te willen spelen met het vuur van de verbrande aarde.

Ander beeld van zichzelf dan woonconsument

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels