nieuws

Marktdenken in de woningbouw

bouwbreed

De eerste bewindsman die aanvoelde dat de woningbouw op een andere leest moest worden geschoeid, was Enneüs Heerma. Dat was in de jaren tachtig. De woningnood werd voorbij verklaard, alle krotten waren gesloopt en de stadsvernieuwing kreeg als kritiek dat zij te zeer de eenzijdigheid van deze wijken bevestigde. Heerma’s nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’ zette via de bruteringsoperatie een proces van (financiële) verzelfstandiging van woningcorporaties in, een proces waar de naam Ben Kempen, voorman van de toenmalige Nationale Woningraad, onlosmakelijk mee is verbonden.

Ook voor woningbouw moest er marktwerking komen, eerst al in de vorm van meer koopwoningen. Deels was dat een doel op zich, maar het tekende tevens de nieuwe rol van woningcorporaties: koopwoningen dienden te worden gebouwd door projectontwikkelaars. Als potentiële bouwlokaties wees VROM de zogenaamde Vinex-locaties aan. Om greep te houden op het proces werden afspraken gemaakt over aantallen, prijzen, differentiatie, dichtheden, financiële bijdragen, opbrengsten en planning; kortom Vinex werd dichtgetimmerd.

Op grond daarvan meende men dat het verantwoord was de Vinex-locaties vooraf bekend te maken. Van de grote aantallen bovendien een prijsdrukkend effect uitgaan.

Het beleid hield ook een strategische keuze in. De Vinex-productie moest ruimte opleveren voor de aanpak van de naoorlogse wijken, waarop het oog was gevallen toen de stadsvernieuwing op z’n eind liep.

Het zou een misrekening blijken. Eerst al duurde het heel lang voordat gemeenten en projectontwikkelaars tot afspraken kwamen, want projectontwikkelaars bleken sterke grondposities te hebben ingenomen en alles moest contractueel worden vastgelegd. Tezelfdertijd (1992) begon de rente te dalen, met als effect dat er hogere v.o.n.-prijzen konden worden gerealiseerd.

Dat bracht geleidelijk steeds meer gemeenten op het idee om de grondprijs te koppelen aan de uiteindelijke gerealiseerde verkoopprijs. Toen de productie op gang kwam bleek dat de v.o.n.-prijzen bleven stijgen, vooral na 1995. Voor de verdeling van de opbrengsten was dat geen probleem, anders dan dat de gemeente nu meer geld ging verdienen en dat in toenemende mate werd aangewend voor doelen die geen relatie kenden met het onderhavige project.

Knelpunt werd nu de kwaliteit. Er werd namelijk gebouwd in een kwaliteit die dateerde van vijf jaar daarvoor tegen veel hogere v.o.n.-prijzen. De kritiek op

Vinex zwol aan, reden voor staatssecretaris Remkes om in 2000 een tour te maken langs alle betrokken gemeenten. Over het verloop van die gesprekken kan men zich op basis van het bovenstaande een voorstelling maken.

Afgezien van zaken als planning, tempo en het al of niet voeren van regie, kan men bij de omslag naar een meer marktgerichte woningbouwproductie de volgende kanttekeningen maken.

In de eerste plaats heeft men zich verkeken op het marktmechanisme dat de kwaliteit van een woning bepaalt. De kwaliteit gaat

alleen omhoog bij het inzakken van de vraag en niet wanneer de woningen toch wel worden verkocht.

Bovendien heeft men zich onvoldoende rekenschap gegeven van het effect van de schaal van aanpak van Vinex-wijken.

Tevens heeft men zich onvoldoende gerealiseerd dat sterk stijgende v.o.n.-prijzen zouden leiden tot hogere grondprijzen en de invloed daarvan op verkavelingen en daarmee op gemaakte afspraken.

Het systeem van grondquotes werkt ten nadele van de woningkwaliteit en het zet de woonconsument buiten spel.

Een andere kanttekening is dat projectontwikkelaars een ongelimiteerde machtspositie hebben gekregen.

Het besluit om bij de bouw van koopwoningen de woningcorporaties op afstand te zetten ten gunste van projectontwikkelaars, was ondoordacht.

Tot slot zij opgemerkt dat in de richting van gemeenten en projectontwikkelaars miljarden guldens zijn weggevloeid, die onthouden zijn aan de verhoging van de kwaliteit van de woningvoorraad.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels