nieuws

Voorkeursrecht bij woonruimte vereist grote zorgvuldigheid

bouwbreed

Om bepaalde woonruimte in de koopsector beschikbaar te houden voor een selecte groep van personen, nemen verkopers in koopovereenkomsten veelal ‘voorkeursrechten’ op.

Door het voorkeursrecht bedingt de verkoper dat, als de koper de woonruimte op zijn beurt wil verkopen, hij dit eerst aan de verkoper moet aanbieden. Aan het voorkeursrecht wordt vaak ook nog een prijsbeding verbonden waardoor, mocht van het voorkeursrecht gebruik worden gemaakt, de prijs van de woonruimte of de methode tot vaststelling van die prijs op voorhand is bepaald. Als de verkoper voor bewoning van de woonruimte een bepaalde doelgroep voor ogen heeft, zal hij dit zo via het voorkeurrecht kunnen reguleren.

Voor de koper kan een voorkeursrecht verstrekkende gevolgen hebben. De koper is immers niet meer vrij de door hem gekochte woonruimte aan een willekeurige derde te verkopen. Is aan het voorkeursrecht tevens een prijsbeding verbonden, dan wordt de koopprijs ook nog eens onttrokken aan de koopprijzen op de vrije markt. Veelal zal het voorkeursrecht dan ook op enige wijze gecompenseerd worden, bijvoorbeeld door een lagere koopprijs of ander ‘voordeel’ voor de koper.

Servicepakket

Ook dient de motivering die de verkopende partij voor het te bedingen voorkeursrecht aanvoert de toets der kritiek te kunnen doorstaan. Blijkt deze motivering ondeugdelijk of blijken de omstandigheden later anders dan ten tijde van de verkoop van de woonruimte door de verkoper is geschetst, dan kan dat een geslaagd beroep op het voorkeursrecht in de weg staan.

Dat blijkt uit een recente uitspraak van het Hof Arnhem (Hof Arnhem 9 mei 2000 (kort geding), NJ 2000, 707). Daar waren de feiten als volgt. Koper had een appartement in een appartementencomplex gekocht van de Stichting Parkwoningen. De Stichting Parkwoningen stelt zich ten doel het verzorgen van huisvesting van ouderen in woningen ten dienste van de gezondheidszorg, alsook het verrichten van verdere handelingen die daarmee verband houden. In de koopovereenkomst tussen de Stichting Parkwoningen en koper werd met zoveel woorden naar deze doelstelling verwezen, waarop de tekst volgde: “De Stichting wenst in verband hiermee onder meer controle te blijven houden over de vraag wie de bewoners van de door haar in eigendom over te dragen woningen zullen zijn.”

Daarvoor had de Stichting Parkwoningen jegens de koper een voorkeursrecht/prijsbeding bedongen. Als bijlage bij de koopovereenkomst was verder een zorgovereenkomst opgenomen, inhoudende dat – kort weergegeven – aan koper een standaard servicepakket zou worden geboden op het gebied van zorg.

Erfgenaam

Op een zeker moment overleed de koper en wilde de erfgenaam van de koper het appartement aan derden verkopen zonder gebonden te zijn aan het voorkeursrecht/prijsbeding, voor zover dit beding verkoop tegen de hogere marktwaarde uitsloot. De erfgenaam stelde daartoe onder meer dat een beroep op het voorkeursrecht in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, nu gebleken was dat de ten tijde van de verkoop aan koper toegezegde zorg in werkelijkheid niet was aangeboden. De President van de arrondissementsrechtbank te Zutphen stelde de erfgenaam in het ongelijk, maar in hoger beroep bij het Gerechtshof te Arnhem vond de erfgenaam wel gehoor. Daarbij hechtte het hof bijzonder belang aan enerzijds het feit dat de Stichting Parkwoningen erkend had dat het voorkeursrecht vanwege haar doelstelling voor haar van wezenlijke betekenis was (omdat zij zich richt op het verschaffen van huisvesting aan ouderen die in de toekomst wellicht verzorging nodig hebben) en anderzijds aan het feit dat de Stichting Parkwoningen steeds de gedachte had gevoed dat de ‘zorg’ de compensatie was voor het voorkeursrecht/prijsbeding. Onder deze omstandigheden vond het hof dat voldoende aannemelijk was geworden dat de koper het appartement had gekocht in de veronderstelling dat hij een woning met zorg kocht, alsmede dat die zorg de ‘aderlating van het voorkeursrecht’ waard was geweest. Volgens het hof was niet aannemelijk geworden dat de zorg in die mate voorhanden was geweest als op grond van ten tijde van de koop beschikbare gegevens had mogen worden verwacht. Daarmee was volgens het hof jegens koper – en dus ook jegens erfgenaam – sprake geweest van misleiding omtrent een wezenlijk punt van de koop, namelijk de zorg.

Claimt men als verkoper een voorkeursrecht om bepaalde doelgroepen of een eigen belang te kunnen beschermen, dan dient men dus zorgvuldig te werk te gaan. Interessante vraag in dat kader kan zijn of deze uitspraak in een breder verband kan worden gezet en bijvoorbeeld een beroep door gemeentes op bedongen anti-speculatiebedingen, waarmee zij willen bereiken dat goedkope woonruimte beschikbaar blijft voor de eigen bevolking van de gemeente, onder omstandigheden ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan zijn.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels