nieuws

Aedes-voorzitter Van Leeuwen acht grootschalige verkoop huurhuizen onhaalbaar

bouwbreed

Aedes-voorzitter Van Leeuwen acht grootschalige verkoop huurhuizen onhaalbaar

Ongewoon fel haalde staatssecretaris Johan Remkes (VVD) van Volkshuisvesting afgelopen week in de Tweede Kamer uit naar de corporaties. De toegelaten instellingen zouden de tucht van de markt niet kennen, zichzelf niet kunnen reguleren, de verkoop van woningen frustreren en soms schandalig hoge salarissen uitbetalen aan hun directeuren. Genoeg aanleiding voor een dubbelinterview met de staatssecretaris en zijn belangrijkste tegenspeler: Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen.

Met een big smile op het gelaat schuift staatssecretaris Johan Remkes van Volkshuisvesting zijn stoel aan de kant en wandelt naar de deur van zijn werkkamer. “Kom Willem”, zegt hij tegen Aedes-voorzitter Van Leeuwen. En drie tellen later tonen beiden letterlijk aan dat ze nog samen door één deur kunnen.

De sfeer is ontspannen aan tafel bij Remkes. De staatssecretaris zelf gebruikt plotseling veel vriendelijker woorden als hij over corporaties praat. En Willem van Leeuwen is bereid zaken te doen. Want als beiden het over één ding eens zijn, dan is het dat nu het in de Nota Wonen uitgestippelde volkshuisvestingsbeleid daadwerkelijk gestalte moet krijgen. Daarbij is, zo vindt ook Remkes, geen plaats meer voor bijtende retoriek.

Een flutonderzoek, noemde Remkes vorige week nog de inventarisatie van Aedes onder haar leden, waarmee werd aangetoond dat nog geen kwart van de huurders de aangeboden woning koopt. Van de 68.000 huurhuizen die vorig jaar werden aangeboden zijn er uiteindelijk 17.000 verkocht. Veel te weinig, vindt Remkes. Hét bewijs dat je niet zomaar even 500.000 corporatiewoningen verkoopt in een periode van tien jaar, trekt Van Leeuwen zijn eigen conclusie.

Zie hier één van de belangrijkste tegenstellingen tussen beiden in een notendop. Remkes houdt halsstarrig vast aan de verkoop van 50.000 huurwoningen per jaar. “Het onderzoek van Aedes toont alleen maar aan dat de corporaties het aanbod drastisch moeten verhogen. Dat is nodig om in te spelen op de behoefte van burgers en de kosten van de herstructurering in de oude wijken van de grote steden te kunnen financieren”, herhaalt hij nog eens.

Miljarden

Wie denkt dat Van Leeuwen hem volledig zal tegenspreken, heeft het mis. Ook hij realiseert zich dat miljarden nodig zijn voor de herstructureringswijken. Daar moeten immers nog niet afgeschreven woningen van corporaties tegen de vlakte om plaats te maken voor een eigentijdser en aantrekkelijker woningaanbod. Hij vindt echter dat Remkes nu eens moet ophouden net te doen alsof de corporaties zo stinkend rijk zijn en al die kosten zomaar kunnen ophoesten.

“Van welke bedragen ga je dan uit”, vraagt de Aedes-voorzitter zich hardop af. “Wij werken vooral met boekwaarden op basis van afschrijvingen. Alleen bij de verkoop van huizen hanteren we de commerciële marktwaarde. Wij willen vooralsnog vasthouden aan de huidige wijze van waardebepaling, zoals die inzichtelijk is op de balans van iedere corporatie. Wat ons betreft is het bespreekbaar om daarnaast een boekhouding met de marktwaarde te gaan bijhouden, waarmee de echte waarde van ons bezit wordt blootgelegd. Voorwaarde is wel dat eerst enkele obstakels uit de weg worden geruimd. Dan heb ik het onder andere over het oneigenlijk gebruik van erfpacht door gemeenten als Amsterdam en Den Haag. In een aantal steden maakt de erfpachtconstructie het onmogelijk een woning na twintig jaar door te verkopen. Als daarin geen verandering komt, wordt het voor corporaties bijna ondoenlijk nieuw te bouwen. Je moet immers de garantie hebben dat je later de volledige waarde weer in de volkshuisvesting kunt investeren. De bouw van sociale huurwoningen gaat gepaard met enorme, onrendabele toppen. Nederland is het enige land in Europa dat zonder subsidie goedkope woningbouw realiseert.”

Met Remkes valt op dit punt te handelen. Hij geeft toe dat de bijdrage van gemeentebesturen aan het door hem gewenste volkshuisvestingsbeleid nog verre van ideaal is. “Geef me maar een lijstje met al die gemeenten die met erfpacht belemmeringen opwerpen”, zegt hij tegen Van Leeuwen.

Speelruimte

De Aedes-voorzitter geeft aan dankbaar gebruik te zullen maken van de uitnodiging. Hoewel hij vindt dat de staatssecretaris zich met zo min mogelijk zaken moet bemoeien, heeft hij er op dit punt geen moeite mee. Anders is dat als het gaat om het vergroten van de speelruimte. Remkes legt volgens hem te veel de nadruk op de sociale huisvestingstaak. Van Leeuwen zou het liefst de regels waaraan sociale verhuurders zich dienen te houden willen samenvatten op één velletje papier. “Corporaties moeten natuurlijk maatschappelijke ondernemingen blijven. Ze moeten echter ook de ruimte krijgen zich meer op de markt te bewegen. Eigenlijk zou je bijna het hele Besluit Beheer Sociale Huursector kunnen afschaffen”, zegt hij.

Remkes haalt de schouders op en antwoordt tot ieders verrassing: “Dat is wat mij betreft bespreekbaar.” Het lijkt een mooi gebaar, maar even later wordt duidelijk dat de staatssecretaris bepaald niet van plan is de in de Nota Wonen aangehaalde teugels weer te laten vieren. De nieuwe Woonwet, waarin het toekomstige volkshuisvestingsbeleid gestalte moet krijgen, wordt bepaald geen A4-tje. “Degenen die dat hebben gedacht, moet ik echt teleurstellen”, zegt Remkes.

Hij wil de mogelijkheid houden corporaties aan te spreken op hun gedrag. Alleen al vanwege het feit dat Aedes steeds meer een brancheorganisatie wordt die haar leden niet als traditionele koepel kan en wil sturen “De stalinistische praktijken van vijftien jaar geleden zijn voorbij. Corporatiedirecteuren laten zich niet meer de les lezen. Daarom is het des te belangrijker dat de wet minimale eisen stelt.”

Opvallend is dat Remkes gedurende het hele interview Aedes een beetje pesterig aanduidt als koepel van de corporaties, terwijl zijn opponent Van Leeuwen louter het woord brancheorganisatie in de mond neemt. Het is een spel van woorden, waaruit kenners het verschil van inzicht kunnen destilleren.

Op grote lijnen vallen de tegenstellingen nog wel mee. Zo vindt ook Remkes ongebreidelde verkoop van huurwoningen in oude stadswijken een slecht plan. Juist daar moeten de corporaties bezit houden om ingrepen mogelijk te maken. Onder de regie van de gemeente. Want zowel Remkes als Van Leeuwen wil keiharde prestatiecontracten. “Als één van de partijen zich niet houdt aan de afspraken, moeten we naar de rechter kunnen stappen”, zegt Van Leeuwen.

Onenigheid is er ook niet over de constatering dat door de sloop van goedkope huizen een groep huurders met een laag inkomen in de knel kan komen. Van Leeuwen gebruikt dat gegeven zelfs niet, als hij met Remkes in de slag gaat. Hij is het eens met de staatssecretaris dat voor deze groep huurders ruimte moet worden gemaakt. Doorstroming dus. Een item waarop al decennialang politici en volkshuisvesters het hoofd breken. “Je moet mensen die te goedkoop wonen iets beters bieden. Dat kan, als je ook daadwerkelijk alternatieven te bieden hebt. Vroeger was het meer een kwestie van een pistool op de borst. Dat werkt dus niet.”

Veel meer weerwerk krijgt Remkes te verduren als het gaat over de salarissen van corporatiebestuurders. Van Leeuwen heeft zich zeer gestoord aan de uitlating van de staatssecretaris dat een loon van enkele tonnen ongepast zou zijn. Verongelijkt werpt hij een adviesrapport op tafel dat de onafhankelijke commissie Peters heeft gemaakt. “Salarissen tot drie ton zijn gezien de huidige marktomstandigheden aanvaardbaar. Er is veel vraag naar goede bestuurders. Het gebeurt geregeld dat projectontwikkelaars mensen wegkopen bij corporaties. Het maakt natuurlijk wel verschil of sprake is van een kleine vereniging of van een complexe organisatie met 20.000 huizen. Natuurlijk komen er ook excessen voor in een branche, bestaande uit 700 bedrijven met 23.000 medewerkers, maar het zou niet eerlijk zijn daar de hele corporatiewereld aan op te hangen.”

Het wordt tijd om op basis van argumenten verder te discussiëren, vindt zowel Van Leeuwen als Remkes. Dus slikken ze een voor een hun lelijke woorden in. De staatssecretaris is tevreden dat hij zijn Nota Wonen ongeschonden door de Tweede Kamer heeft gesleept. Daar waren de sneren voor nodig.

Nu is het tijd voor een mildere toonzetting. Van Leeuwen realiseert zich dat hij de kritiek voor een deel heeft uitgelokt. Op het Aedescongres stelde hij de legitimiteit van de politiek ter discussie. De voorzitter signaleerde toen dat de corporaties aanmerkelijk meer huurders (en dus achterban) hebben dan de politieke partijen leden.

“Dat had ik beter niet kunnen doen”, geeft hij toe. “Ik had duidelijker moeten maken dat corporaties voor hun maatschappelijk draagvlak niet alleen op de gemeente kunnen varen, maar dat ze belang hebben bij relaties met verwante organisaties met een eigen draagvlak in de samenleving.”

Remkes en corporaties kunnen nog door één deur

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels