nieuws

Ruimtelijk beleid oorzaak problemen op huizenmarkt

bouwbreed

“Ergens (…) stokt de machinerie. Het is hoog tijd duidelijkheid te krijgen over de oorzaak”, schreef deze krant op 8 juni. Dat een nieuw woningtekort dreigt, ligt volgens Pol de Beer aan kosten noch aan een tekort aan bouwvakkers. De oorzaak zit in het ruimtelijk beleid, meent hij, en hij geeft aan wat moet gebeuren om dit weer gezond te maken.

Er gaat veel mis met het wonen in ons land. Wij produceren nu al enige jaren tienduizenden woningen te weinig en er is geen zicht op een snel herstel.

Na geruime tijd van evenwicht dreigt weer een kwantitatief woningtekort te ontstaan. De koopprijzen, zowel van bestaande als van nieuwe woningen, stijgen jaarlijks met meer dan tien procent. Voor huurders en voor starters op de woningmarkt wordt het verwerven van een eigen huis daardoor steeds onbereikbaarder. Wij krijgen dan te maken met een nieuwe maatschappelijke tweedeling: mensen die nu reeds een eigen huis bezitten en zij die daar niet meer aan toe komen. Bovendien wordt de doorstroming belemmerd ten koste van de huurders in de sociale sector. Dat is onaanvaardbaar en moet tot elke prijs worden voorkomen.

De zuivere bouwkosten zijn sinds 1995 jaarlijks met minder dan vier procent gestegen, dus daaraan kan het niet liggen. En het tekort aan bouwvakkers blijkt bij nadere beschouwing zeer betrekkelijk te zijn. Neen, de achterliggende oorzaak is gelegen in het ruimtelijk ordeningsbeleid.

Vinex

Het Rijk verplicht de woningbouw te concentreren in een beperkt aantal Vinex-locaties. Provincies laten in de kleinere steden slechts mondjesmaat bebouwing toe en doen het platteland vrijwel geheel op slot.

Op die manier wordt in het grootste deel van ons land een kunstmatig woningtekort gecreëerd. Wie verbaast zich dan nog dat de prijzen omhoogschieten?

Vaak worden de taaie wettelijke procedures als oorzaak van het kwaad genoemd. Men ziet dan over het hoofd dat die vroeger minstens net zo taai waren en dat ondanks dat toch genoeg werd gebouwd. Maar ja, toen mochten veel meer gemeenten volop aan de woningbouw deelnemen. Daardoor was ruimschoots bouwgrond voorhanden. Als het op de ene locatie spaak liep, dan werd dat op de andere wel weer gecompenseerd.

Met het huidige beleid mag slechts op een beperkt aantal plaatsen worden gebouwd. Bouwgrond wordt schaars. Als het dan fout gaat, gaat het ook goed fout; en dat is precies wat er nu gebeurt. Aanvankelijk bestond enig optimisme dat de inzinking slechts tijdelijk zou zijn. Als de Vinex-locaties flink op stoom zouden zijn, zou het wel weer goed komen.

Helaas blijkt de lage woningproductie structureler van aard te zijn. Wij moeten dus af van het restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid, dat ook weer uitgangspunt is in de Vijfde nota. Wat moet er dan wél gebeuren?

Restrictief

Laten wij vooropstellen dat de open ruimte niet moet worden volgebouwd. Maar een zó restrictief beleid als nu wordt toegepast, is de dood in de pot voor de plattelandsgemeenten.

Zo verdwijnt de plaatselijke basisschool en de laatste kruidenier. Als wij die gemeenten toestaan woningen te bouwen voor de eigen natuurlijke groei (wat zij nu niet mogen), kunnen zij heel behoorlijk uit de voeten. Verder moeten groene contouren worden getrokken teneinde gebieden met landschappelijke waarde te beschermen. Dat is een taak voor het Rijk.

En de grote en kleine steden? Laat die in alle vrijheid plannen ontwerpen voor de woningen, die zij de komende vijf of tien jaar denken te moeten bouwen. Voor hen zijn beperkingen onnodig en onwenselijk. Onnodig, omdat niemand voor de leegstand bouwt; de projectontwikkelaars niet, de woningcorporaties evenmin en de particuliere opdrachtgevers al helemaal niet. Anders gezegd: de tucht van de markt garandeert dat geen woning te veel wordt gebouwd in ons land. De open ruimte loopt dus geen gevaar.

Onwenselijk, omdat op die manier zonder de regelzucht van Rijk en provincies een gezond concurrentie-element gaat ontstaan tussen de steden onderling. Wie, samen met de marktpartijen, de aantrekkelijkste woongebieden schept met de beste prijs/kwaliteitsverhouding zal ook het meest succesvol zijn. Op die manier krijgt de woonconsument eindelijk eens écht wat te kiezen. De woningcorporaties staan er borg voor dat daarbij de sociale component van het wonen niet wordt vergeten.

In deze visie beslissen dus de stedelijke gemeenten over het bouwprogramma; niet het Rijk of de provincie. De plattelandsgemeenten worden beperkt tot bouwen voor hun eigen behoefte.

De marktpartijen vullen, samen met de gemeenten, het bouwprogramma verder in en bepalen soort en kwaliteit van woningen en bebouwingsdichtheid. Maar het wordt geen bandeloze toestand. Want het zijn wel degelijk de provincies die, verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening, beslissen wáár woningen en bedrijfsterreinen mogen komen. Dat wordt vastgelegd in het streekplan. Zij voeren ook de regie voor het op elkaar afstemmen van de plannen in de netwerksteden. Kort samengevat is dit het ruimtelijk beleid, waarmee wij de zaak weer gezond kunnen maken.

De vraag of er rode contouren moeten komen, is dan eigenlijk niet meer van belang. Als de gemeenten de vrijheid krijgen zoals hierboven omschreven, bestaat geen bezwaar tegen het trekken van een rode contour ter bezegeling van het akkoord tussen gemeenten en provincies.

Wijsmaken

Maar laten wij elkaar niets wijsmaken. De rode contouren uit de Vijfde nota dienen een totaal ander doel. Gemeenten die in de ogen van Rijk en provincie veel mogen bouwen, krijgen een ruime contour; rond gemeenten die kort worden gehouden, wordt een strakke contour getrokken. Dat is nu precies het restrictieve beleid dat de hoofdoorzaak is van de prijsopdrijving en de dalende woningproductie, waar wij zo snel mogelijk van af moeten.

Staatssecretaris Remkes doet wat hij kan. Om de problemen te bestrijden heeft hij zelfs een ‘task force’ ingesteld van Rijk, gemeenten en organisaties in de bouw. Maar zolang het restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid wordt voortgezet, blijft het dweilen met een open kraan.

Zo’n 26 jaar geleden was minister Gruijters in de koffiekamer van de Tweede Kamer. “Kennen jullie de laatste mop op het departement?”, vroeg hij. “Hoe meer ruimtelijke ordening, hoe minder volkshuisvesting.” Vandaag de dag is dit grapje bittere waarheid geworden.

Pol de Beer is lid van de Eerste Kamer voor de VVD. Hij schrijft deze bijdrage op persoonlijke titel.

‘We moeten snel af van restrictief beleid’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels