nieuws

Woningcorporaties boven marktpartijen, niet andersom

bouwbreed Premium

Het volkshuisvestingsbeleid van staatssecretaris Remkes poogt de woningbouwcorporaties in een keurslijf te dwingen en in hun vrijheid te beperken. Terwijl corporaties juist alle ruimte zouden moeten krijgen om het domein van de private, commerciële partijen te veroveren, vindt Bonne van der Kooi. Gebeurt dat niet, dan wordt de kloof tussen publieke armoede en private rijkdom alleen maar groter.

De Nederlandse volkshuisvesting heeft de afgelopen eeuw haar sporen wel verdiend. Sinds het van kracht worden van de Woningwet in 1901 heeft de corporatieve sector, louter opererend in het belang van de volkshuisvesting, keer op keer haar belang voor de publieke zaak bewezen.

Nu, honderd jaar later, is het tijd om een nieuwe, offensieve doelstelling te formuleren die het de corporaties mogelijk maakt de aandachtsgroepen van beleid volgens een nieuwe norm te huisvesten in vernieuwde en nieuwe, populaire wijken.

Tijd om te laten zien dat de volkshuisvesting hét voorbeeld is van een verzelfstandigde sector waar de overheid letterlijk en figuurlijk op kan bouwen als het gaat om het verwerkelijken van maatschappelijke doelen.

Ruimte

Staatssecretaris Heerema heeft begin jaren ’90 met de beleidsnota ‘Van bouwen naar wonen’ de aanzet gegeven voor verzelfstandiging van de corporaties.

Een geruisloze en geslaagde operatie, zeker in vergelijking met de privatisering in andere sectoren, zoals bijvoorbeeld de Nederlandse Spoorwegen.

De corporaties zijn uitgegroeid tot moderne, maatschappelijk geëngageerde organisaties met een grote deskundigheid. Ze zijn in toenemende mate markt- en vraaggericht en staan financieel sterk, zonder dat ze hebben ingeboet op hun maatschappelijke taak.

Aarzelen

Alle reden dus om de corporaties alle ruimte te gunnen. Maar de politiek lijkt te aarzelen om die lijn door te trekken. De nota ‘Mensen, wensen, wonen’, waarin staatssecretaris Remkes het volkshuisvestingsbeleid voor de komende jaren schetst, lijkt de corporaties juist in hun vrijheid te beknotten.

In de stedelijke vernieuwing – een sector die vooral geld kost en waarin de commerciële marktpartijen nauwelijks investeren – krijgen corporaties nog steeds alle ruimte, maar met name in de nieuwbouw is dat een ander verhaal. Als het aan Remkes ligt, mogen corporaties slechts onder stringente voorwaarden als ontwikkelaar optreden.

Kloof

Door de corporaties in te perken verbreedt de kloof tussen publieke armoede en private rijkdom. Zoals het nu is mogen private, commerciële organisaties dat deel van de markt monopoliseren waarop de winstkansen het grootst zijn.

De corporaties, met bewezen hart voor de publieke zaak, worden hiervan uitgesloten. Het maatschappelijk rendement van de corporaties is hoger, maar het financieel rendement is lager dan dat van de commerciële marktpartijen. Juist daarom zouden corporaties de kans moeten krijgen om in sectoren te opereren waar ook commercieel wat te halen valt.

Corporaties moeten juist aan makelaardij doen, om tegenwicht te bieden aan de huidige kartelvorming in de makelaardij. Corporaties moeten juist ook op grote schaal grondposities verwerven in de uitleg. Dat biedt de mogelijkheid om, in nauw overleg met de overheid, ook voor mensen met een lager inkomen goede, aantrekkelijke woningen in nieuwe wijken te bouwen. Corporaties moeten juist ook de rol van projectontwikkelaar op zich nemen, om tegemoet te komen aan de vraag naar dure, kwalitatief hoogwaardige woningen; hoe duurder hoe beter.

Veel nieuwbouw, bijvoorbeeld in de Vinexwijken, is van een magere kwaliteit. Vanuit de commerciële partijen geredeneerd is dat begrijpelijk: zij lopen weinig risico, want ze raken ook deze woningen nu snel en gemakkelijk kwijt. Maar verstandig is dat niet; een deel van de woningen heeft nauwelijks toekomstwaarde. Corporaties kunnen en moeten nieuwe woningen met kwaliteit voor de toekomst realiseren. Een aantal jaren verhuren en dan verkopen bijvoorbeeld, biedt perspectieven. De eerste vijfentwintig jaar staat het maatschappelijk rendement voorop, daarna het financiële rendement.

Sneller

Een corporatie kan zich dat makkelijker permitteren en zal dat ook sneller doen dan een commerciële partij. Bovendien is een corporatie – die op lange termijn moet denken – meer dan een marktpartij aanspreekbaar op de kwaliteit van de geleverde nieuwbouw. Wat dat betreft dienen de corporaties overigens meer inspiratie te putten uit de beginperiode van hun bestaan dan uit de door kwantiteit in plaats van kwaliteit beheerste naoorlogse periode.

Het beleid van Remkes is de omgekeerde wereld. Waarom? Misschien heeft dat te maken met de politieke kleur van de staatssecretaris: hij kan nauwelijks om de belangen van de commerciële marktpartijen heen. Het zou ook te maken kunnen hebben met het uit handen geven van macht.

De corporaties – toegelaten instellingen – zijn al honderd jaar instituten, waarop altijd veel overheidscontrole is geweest. De eis van transparantie is terecht, want ze hebben een enorm maatschappelijk vermogen in beheer; het maatschappelijk kapitaal van de corporaties wordt geschat op vele tientallen miljarden guldens. Maar dat hoeft niet te betekenen dat de rem moet worden gezet op commerciële activiteiten. Corporaties zijn – en blijven – toegelaten instellingen die door de overheid gecontroleerd worden. Maar binnen die grenzen is veel mogelijk.

Betrokken

Wat Remkes beweegredenen ook zijn, de corporaties mogen zich daar nooit achter verschuilen. Ze moeten niet in de verdediging gaan, maar steeds primair hun maatschappelijke taak blijven vervullen, en blijven benadrukken dat ze dat ook in de toekomst onvoorwaardelijk blijven doen. Ongeacht het feit of ze al dan niet op de commerciële markt mogen opereren. Corporaties moeten zich voor blijven staan op hun maatschappelijke taak. Dat moet het uitgangspunt zijn en dat houdt in dat ze maatschappelijk verplicht blijven om verantwoording af te leggen over wat ze met hun reserves doen. Juist wanneer ze dat goed invullen, kunnen corporaties claimen dat hen absoluut geen beperkingen moeten worden opgelegd. Sterker nog, wanneer corporaties laten zien wat hun maatschappelijke taak is en die ook waarmaken, moeten ze niet alleen alle ruimte krijgen, maar verdienen ze om die reden eerder privileges boven de commerciële marktpartijen.

Veel nieuwbouw is van magere kwaliteit

Reageer op dit artikel