nieuws

Projectontwikkelaar als historisch misverstand

bouwbreed Premium

De figuur van ontwikkelaar van koopwoningen zoals we die tegenwoordig kennen, bestaat nog niet zo lang, stelt Arie de Klerk. Zijn opmars loopt gelijk op met de naoorlogse welvaartsgroei. En naarmate zijn positie op de koopwoningenmarkt sterker wordt, rijst de vraag wat zijn meerwaarde is en of hij nog toekomst heeft.

In 1960 bestond de woningvoorraad voor 30 procent uit eigen woningen, in vooral vooroorlogse bouw. De hausse in de koopsector in de jaren zeventig bracht dat percentage op 42. In eerste instantie werden koopwoningen gebouwd door aannemersbouwbedrijven en particuliere opdrachtgevers.

De laatsten vormden een kleine, maar constante factor, terwijl aannemersbedrijven pas tot de bouw van koopwoningen overgingen in tijden dat de (woning)bouw stagneerde en er om het voortbestaan van de onderneming te kunnen garanderen, risico moest worden genomen, in de vorm van het bouwen voor de markt.

In de jaren tachtig werd het nuttig en nodig geoordeeld dat ook de woningbouw aan de markt werd overgelaten. Met de grootschalige woningbouw op Vinex-locaties kwam het percentage eigen woningbezit boven de vijftig. In die tijd zijn ontwikkelaars opgestaan, soms tegen wil en dank. Toen misschien nog niet, maar tegenwoordig laten projectontwikkelaars zich die positie goed smaken.

Overleven

In het boek ‘De levende onderneming; Over leven en leren in een turbulente omgeving’ (Schiedam 1997), ziet auteur Arend de Geus vier factoren die het overleven van een bedrijf bevorderen: De gevoeligheid voor de omgeving en de mate waarin een bedrijf zich aanpast aan de eisen van de tijd.

Het vermogen van een bedrijf om een gemeenschappelijke en herkenbare identiteit op te bouwen. Verder stelt de leiding van een succesvol bedrijf zich tolerant op ten aanzien van uitschieters, experimenten en excentriciteiten met deconcentratie als logisch gevolg. En tenslotte blijkt de financiële soliditeit van belang. We lopen de vier factoren voor de projectontwikkelaar langs.

De gevoeligheid van een projectontwikkelaar voor zijn omgeving is zowel goed als conservatief. Hij bouwt wat hij kan afzetten. Daarmee bouwt hij niet voor de markt in het algemeen, maar voor een marktsegment. De woningbouwmarkt is geen open markt. Zijn bedrijfsfilosofie wordt goed tot uitdrukking gebracht door de slogan van Amstelland: marketing is our business.

Virtueel

Het vermogen een gemeenschappelijke en herkenbare identiteit op te bouwen, heeft een ontwikkelaar niet of nauwelijks. Zijn omgeving is nogal virtueel. Zijn klanten weten nauwelijks bij wie ze kopen. Daar komt bij dat de belangrijkste bondgenoot van de ontwikkelaar, de lokale bestuurder, een hoge doorloopsnelheid kent.

Evenmin lukt het de projectontwikkelaar om in het publieke debat aan te geven wat de maatschappelijke meerwaarde van zijn handelen is, boven die van met name een woningcorporatie of een particuliere opdrachtgever.

Zijn tolerantie met betrekking tot afwijkingen binnen de bedrijfsvoering scoort matig. Een projectontwikkelaar is niet grensverleggend bezig. De weinige experimenten blijven steeds binnen zijn denkwereld en worden met de traditionele maatstaven beoordeeld.

De financiële soliditeit van de projectontwikkelaar tenslotte lijkt, althans zeker voorlopig, gewaarborgd. Deze rust echter in hoge mate op twee pijlers: te weten grondbezit en, waar het gaat om hoge vrij-opnaam-prijzen, het aftrekbaar zijn van de hypotheekrente.

Dat lijken solide pijlers, maar de projectontwikkelaar moet zich realiseren dat grondbezit eerst moet worden omgezet in een grondpositie, waarvoor men de gemeente nodig heeft, en dat het huidige, genereuze beleid van aftrekbaarheid van hypotheekrente, wel eens verder zou kunnen worden ingeperkt.

Reageer op dit artikel