nieuws

Vijfde nota toch schot in de roos?

bouwbreed Premium

De Vijfde nota wil veel verantwoordelijkheid gaan leggen bij gemeenten en provincies. Simpelweg omdat het niet meer werkt de regelgeving vanuit Den Haag te bepalen. De gemeenten en provincies hebben in toenemende mate laten zien dat ze de verantwoordelijkheid aan kunnen. Dik Breunis, adviseur/projectmanager bij KAW architecten en adviseurs, bekijkt de prestaties van de noordelijke woningmarkt.

De provincies Friesland en Groningen hebben de afgelopen jaren een strak keurslijf ontwikkeld voor steden en dorpen, waarbinnen de ene gemeente juist zou moeten groeien en de andere gemeente zo ongeveer op slot gaat. Niet voor niets gebeurt dat juist in de noordelijke provincies. Daar is de woningmarkt dunner dan in de rest van Nederland en is er beleid nodig om een kwaliteitsslag te maken. Er zijn woningen genoeg, maar het aanbod sluit niet meer aan op de vraag. Woningen die niet meer aan de vraag voldoen worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwe woonmilieus. Het blijkt dat er vooral gestuurd moet worden op die nieuwe woonmilieus. Gemeenten concurreren al jaren met elkaar om nieuwe inwoners met een dikke portemonnee. Onderling komen zij daar niet uit. Ieder wil voor zich de buit binnenhalen onder het motto: stilstand is achteruitgang. Hier ligt een mooie taak voor de provincie. Voorwaarde is dat de provincie zelf goed op de hoogte is van de ontwikkelingen op de woningmarkt, inclusief de bestemmingsplancapaciteit en dat ze daarin durft aan te sturen.

Woonplannen

Genoemde provincies hebben het fenomeen ‘woonplannen’ in de strijd gegooid. Friesland heeft daar al een jaar ervaring mee. Drenthe en Overijssel gaan de woonplannen overnemen. Iedere gemeente moet een woonplan opstellen. In dat woonplan worden drie zaken met elkaar in verband gebracht: De woningbehoefte op basis van onderzoek en woningbehoeftenramingen, het aanwezige woningaanbod en de noodzakelijke kwalitatieve aanpassingen daarin en de programmering van nieuwe woningen in de uitleggebieden. Gemeenten kunnen niet meer zomaar nieuwe woningen bouwen, zij moeten middels een nieuwbouw-effect-rapportage aantonen dat de nieuwe uitleg geen negatieve gevolgen heeft voor de bestaande voorraad. Anders gezegd, gemeenten mogen geen nieuwe woningen bouwen indien dat de aanwezige corporatieve voorraad schaadt.

Overleg

Dat leidt bij het opstellen van een woonplan in ieder geval tot overleg tussen gemeenten en corporaties. En dat is winst. Ook al gebeurt dat overleg nu nog soms vanuit een gedwongen positie. Toch overleggen twee belangrijke partijen regelmatig met elkaar en geven zij samen structureel inhoud aan de woonplannen. De derde partij, de beleggers en projectontwikkelaars, heeft zich flink ingekocht en onderhandelt met gemeenten over de realisering van de contingenten.

Dit leidt vaak tot de traditionele opdeling binnen gemeenten. Enerzijds maakt de gemeente afspraken met de projectontwikkelaar voor de realisering van koopwoningen in de uitleggebieden. Deze deals leveren de gemeente geld op. Anderzijds is diezelfde gemeente in overleg met woningcorporaties over de noodzakelijke transformaties van bestaande woonwijken. En dit kost de gemeente alleen maar geld, want zij betalen aanpassingen in de openbare ruimte en infrastructuur. Corporaties hebben naast uitgaven als sloopkosten, onrendabele investeringen van goede nieuwe huurwoningen en proceskosten ook nog inkomsten. Wat zijn nu de posities van die drie partijen en welke belangen hebben ze?

Gemeenten

Het lijkt erop dat gemeenten in een riante positie zitten door hun centrale rol, maar dat is slechts schijn. Gemeenten hebben belang bij beide soorten ontwikkelingen en moeten voorkomen dat die sporen elkaar tegenwerken. Aan de ene kant is er de noodzaak van de toevoeging van nieuwe uitleggebieden, want er zijn voorbeelden te over van gemeenten die jarenlang een locatie niet kunnen bebouwen omdat de claim van de betreffende ontwikkelaar of belegger te hoog is.

Aan de andere kant is er ook de noodzaak van een gezonde woningvoorraad in bestaande wijken. Als de wijkvernieuwing niet op gang komt, krijgen gemeenten vanzelf last van de negatieve gevolgen in de zin van lagere WOZ-waarden, een neerwaartse spiraal in woonwijken en wellicht zelfs overlastsituaties en negatieve imago’s. Denk aan de gemeente Delfzijl die te laat ingreep.

Gemeenten zitten zo enerzijds in de klem bij projectontwikkelaars en anderzijds bij de corporaties die hun eigen investeringen laten afhangen van de financiële inzet door de gemeente. Een goede mix van herstructurering van bestaande wijken en nieuwe uitleggebieden is noodzakelijk. En de gemeente moet daarin de regie nemen.

Woningcorporaties

Woningcorporaties willen wel hun maatschappelijke taak invullen en investeren in bestaande wijken, maar moeten het geld ook ergens terug kunnen verdienen. Zeker in de noordelijke provincies, waar je eerder over ‘verdunning’ spreekt dan over ‘verdichting’, is dat terugverdienen een lastige opgave. Er wordt dus al snel gepraat over compensaties door nieuwe woningen elders in de stad. Een belangrijk argument voor corporaties is dat zij de winsten uit de verkoop van nieuwe woningen weer willen inzetten in bestaande wijken. Daarmee zetten zij zich af tegen ontwikkelaars die een korte termijn belang zouden hebben, hun rendementen willen halen en vervolgens weer nieuwe locaties opzoeken. Echter, corporaties hebben nauwelijks grondposities in de nieuwe uitleggebieden en kunnen daar dus niet bouwen en rendement halen, want zij hebben zich destijds niet ingekocht.

Projectontwikkelaars

Projectontwikkelaars hebben ook zo hun zorgen en zijn afhankelijk van gemeenten, maar ook van corporaties. Als die laatste partij bijvoorbeeld ineens een serie huurwoningen in de verkoop doet ligt hun verkoopschema uit planning. Daarnaast is een te groot aanbod aan nieuwe woningen, bijvoorbeeld van concurrenten, niet gunstig voor de prijs en dus het rendement.

Projectontwikkelaars en hun makelaars hebben alle belang bij een goede planning in de afzet van woningen. Bovendien zien de ontwikkelende bouwbedrijven dat een toenemend aandeel van het bouwvolume juist in de bestaande wijken plaatsvindt in de transformaties van woonwijken. Echter ontwikkelaars hebben geen grondposities in de bestaande stad en zij doen daar niet aan mee, want dit is het terrein van de woningcorporaties.

Succesvolle aanpak

De oplossing ligt in de koppeling van de belangen van gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars. Niet omdat het moet van de landelijke overheid of van de provincie, maar omdat het de kortste weg is naar een succesvolle aanpak. Je ziet in diverse gemeenten dat die drie partijen met elkaar onderhandelen over de woningprogrammering, locaties en over de kwaliteit die gerealiseerd moet worden. Hierover worden convenanten opgesteld en prestatieafspraken gemaakt. Gemeenten bepalen de kaders en weten waar ze op moeten toezien en de marktpartijen hebben speelruimte om binnen die kaders te opereren. Een prachtig voorbeeld van het bekende poldermodel.

Voor zowel de noordelijke provincies als de betrokken gemeenten en marktpartijen, is de werkwijze met de woonplannen wellicht ook een goede basis voor de ‘groene en rode contouren’ van de Vijfde nota . Of de rest van Nederland het ook met deze overlegcultuur redt?

De ervaring laat zien dat de belangen en de claims daar groter zijn, dat de strijd om grondposities heviger is en dus dat meer sturing van bovenaf op z’n plaats is. Misschien moeten de rode en groene contouren hier wel top down door de overheid worden vastgesteld?

In ieder geval is duidelijk dat op het landelijke speelveld er ruimte moet zijn voor verschil in aanpak, juist vanwege de regionale verschillen. En dat de wedstrijd uiteindelijk gespeeld wordt op regionaal en lokaal niveau.

‘Het opstellen van woonplannen leidt tot overleg tussen gemeenten en corporaties’

Reageer op dit artikel