nieuws

Spannende strijd om bouwgrond

bouwbreed Premium

In de Vinex-wijk Leidsche Rijn speelt zich een spannende strijd af over een lapje bouwgrond. Beslist is dat gevecht nog allerminst. Het Hof in Den Haag moet van de Hoge Raad aangeven of het nodig is, dat de grondeigenaar risico loopt als hij zich met succes wil beroepen op zelfrealisatie. Over de vraag of bij bepaalde juridische constructie nog sprake is van zelfrealisatie is nog veel onduidelijk. De zelfrealisatie zit diverse gemeenten nogal dwars bij het uitvoeren van hun bestemmingsplannen.

Het zelf realiseren van de bestemming die door de gemeente aan zijn grond is gegeven, is een wezenlijke voorwaarde voor de constructies die worden gebruikt om het gemeentelijke voorkeursrecht bij de aankoop van grond te omzeilen.

De grondeigenaren ontvangen dan aanzienlijk meer voor hun grond, maar van een eigen realisatie door die eigenaren is meestal geen sprake. Die is in handen van hun ‘teamgenoten’.

Voor de beantwoording van de vraag of er bij een bepaalde juridische constructie nog wel sprake is van zelfrealisatie zijn geen duidelijke criteria vastgelegd. Het lijkt er overigens wel op, dat de grondeigenaar bij de realisatie zelf ook risico moet lopen. Dat vond tenminste het Hof in Arnhem al vorig jaar. Maar de mogelijkheid dat de raadsheren in Den Haag dat niet vinden, is natuurlijk niet helemaal uit te sluiten.

De Kroon heeft al meerdere malen uitgesproken dat de noodzaak van onteigening er niet is als de onteigende (die in feite nog niet is onteigend, maar de wet noemt hem nu eenmaal wat voorbarig zo) de bestemming zelf kan realiseren. De gemeente kan dan immers niet aantonen, dat het doel niet zonder onteigening kan worden bereikt. Wel moet de grondeigenaar in de onteigeningsprocedure kunnen aantonen dat hij de bestemming die de gemeente aan zijn grond heeft gegeven, zelf kan realiseren.

Bedrijfsdoeleinden

Dat deed ook de eigenaar van een perceel in Valkenswaard, waaraan de gemeente de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ had gegeven. In december 1999 besloot de gemeenteraad tot onteigening van alle percelen die daarvoor nodig waren. Daartegen tekende de eigenaar bezwaar aan. Hij beriep zich erop dat hij zich al in 1977 bereid had verklaard op zijn grond de daaraan gegeven bestemming te realiseren. Hij had zich zelfs ook verplicht bij te dragen in de kosten van het bouwrijp maken van zijn perceel en beloofde ook zich te conformeren aan het bestemmingsplan.

De beslissing daarop werd bij een Koninklijk Besluit genomen. Daarin wordt nog eens duidelijk gezegd dat het doel waarvoor onteigend wordt, niet te bereiken moet zijn zonder de voorgestelde grondverwerving. Dit betekent, dat de onteigening niet nodig is en dus niet doorgaat als de grondeigenaar in staat en bereid is zelf dat doel te bereiken.

Mocht er verschil van mening bestaan over de vorm van die planuitvoering, dan zal de gemeente nog eens moeten aantonen dat aan de gemeentelijke vorm in het publiek belang dringend behoefte bestaat, wil ze tot onteigening kunnen overgaan.

De gemeente zal dus aan de potentiële planuitvoerders inzicht moeten verschaffen van de gewenste vorm. Nu deze grondeigenaar zowel bereid als in staat werd geacht de gemeentelijke bestemming van zijn perceel te realiseren, vond de Kroon het onteigeningsbesluit van de gemeente voorbarig. Aan dat besluit werd dus goedkeuring onthouden.

Daarmee was de kous nog niet af! Het bestemmingsplan voorzag namelijk in de uitbreiding van een bestaand industrieterrein. Valkenswaard heeft een centrumfunctie voor de gehele Kempen, maar binnen de gemeente zijn praktisch geen mogelijkheden voor industrievestiging. Daarom voorzag het bestemmingsplan niet alleen in de uitbreiding van het bestaande industrieterrein maar ook in een buffergebied met een vijver. Dat gebied moest de overgang vormen van het (uitgebreide) industrieterrein naar het omliggende natuurgebied en de dichtbijgelegen woningen. Voor de uitvoering daarvan kon het aangewezen perceel moeilijk worden gemist.

Het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling prevaleert daarom boven het persoonlijke belang van de grondeigenaar, zo stelde de Kroon vast. Het te onteigenen perceel kon dus bezwaarlijk worden gemist bij de uitvoering van het bestemmingsplan Schaapsloop-2, maar dat plan was toen de beslissing viel, nog niet onherroepelijk. Het had nog de goedkeuring van GS van Noord-Brabant nodig.

Uitzondering

Het is mij niet helemaal duidelijk uit de gepubliceerde uitspraak of het perceel van de bewuste grondeigenaar ook valt onder de goedkeuring van het raadsbesluit tot onteigening, dat in de koninklijke beslissing wordt gegeven. Een uitzondering op die goedkeuring wordt daarin gemaakt voor een met kadastrale gegevens vermeld perceel. Maar of dat het bewuste perceel is, mag men raden. Ik kan mij moeilijk voorstellen dat onder verantwoordelijkheid van minister Pronk een beslissing wordt genomen op bezwaren tegen de onteigening van percelen, die niet aan de Kroon zijn voorgelegd. Dit KB kan toch niets anders behelzen dan een beslissing over een kwestie die bij de Kroon aanhangig is gemaakt? Als de onteigening van andere percelen, die nodig zijn voor de bufferzone door de Kroon wordt goedgekeurd, loopt Pronk dan niet vooruit op de beslissing van GS over het bestemmingsplan waarin in de aanleg van die zone wordt voorzien? Of heeft de redacteur van Bouwrecht nagelaten te vermelden dat dit KB ook is genomen voor andere onteigeningen dan waarover we het hier hadden? Dan had hij dat toch moeten vermelden bij het weergeven van de beslissing waarover het hier in feite ging.

(BR 2001 p. 445)

Reageer op dit artikel