nieuws

Politiek moet corporaties meer ruimte geven

bouwbreed Premium

Woningcorporaties zijn bij uitstek geschikt zichzelf om te bouwen tot bedrijven die het door de consument verlangde brede woonproduct leveren, meent E.J.W. Stekelenburg. Deze bedrijven kunnen de consument bijvoorbeeld een breed dienstenpakket leveren, zoals grootschalige inkoop van goedkopere energie, bouwmaterialen, zorgarrangementen en het managen van de kwaliteit van een woongebied.

De Nota Wonen van staatssecretaris Remkes omarmt nog steeds het huidige stelsel waarin de corporaties functioneren. De politiek heeft de maatschappelijke werkelijkheid weer eens versimpeld en zet in deze nieuwe eeuw een visie neer op een sector die naar mijn mening lijkt op de overheidsvisie van de jaren zeventig van de vorige eeuw.

Die verouderde visie komt er op neer dat er een maatschappelijke opgave is (het huisvesten van minder draagkrachtigen) die door private instellingen wordt ingevuld (de corporaties). Deze instellingen kunnen vanuit deze taak geen winst maken (het exploiteren van woningen voor de bedoelde doelgroepen is immers niet winstgevend), waardoor de overheid de instellingen een bijdrage geeft om het verlies te compenseren. Die bijdrage is er overigens nog nauwelijks (de overheid is van mening dat de corporaties zelf de tekorten moeten dekken uit reserves en vooral uit de verkoop van hun woningen), maar de overheid blijft vanuit deze visie de corporaties behandelen als een non-profitsector.

Waarde

De corporaties genereren vanuit het non-profitstelsel natuurlijk wel waarde. Die waarde is echter vooral maatschappelijk van aard. Zij zorgen er voor dat ook de kwetsbare groepen op de woningmarkt aan bod komen.

Daar staat echter tegenover dat door hun rol te beperken tot het invullen van deze belangrijke opgave, onvoldoende waarde wordt gegenereerd op andere terreinen zoals klantwaarde, vermogenswaarde en ook medewerkerswaarde. Ik sluit zelfs niet uit dat, door de corporaties te beperken in hun speelruimte, uiteindelijk de maatschappelijke waarde die zij genereren, minder is dan wanneer zij een breed veld mogen bespelen.

Het vervullen van de taak van de corporaties levert wel geld op, maar op termijn onvoldoende, zodat er altijd geld bij moet. Op papier gaan we met de nota-Remkes dit non-profitstelsel strikt toepassen. De corporaties hebben een voortdurend tekort aan geld en gebrek aan ruimte om compensatie te vinden in andere markten. De tekorten kunnen in de visie van Remkes worden gecompenseerd, omdat de corporaties met hun bezit ook vermogenswaarde hebben opgebouwd die te gelde kan worden gemaakt.

Een voor corporaties weinig aanlokkelijk verhaal, want zij financieren zelf hun verliesgevende maatschappelijke waarde door in te teren op hun vermogenswaarde. Dit is natuurlijk een uitholling van de corporaties, niet alleen in vermogen maar op den duur in de gevraagde kwaliteit. Want de verkoop van bezit levert dan wel geld op waarmee de eerste tien jaar de overblijvende woningen een kwaliteitsimpuls kunnen krijgen of tekorten in nieuwbouw kunnen worden gedekt, maar deze geldstroom is eindig en dan is de corporatie weer afhankelijk van externe geldstromen om een dekkende exploitatie te krijgen.

Ondernemingen

Tegenover dit armoedestelsel kan een stelsel staan waarbij de corporaties worden gezien als ondernemingen die zoveel mogelijk waarde op diverse terreinen moeten realiseren, juist om hun maatschappelijke opgave kwantitatief en kwalitatief in te vullen.

Dit betekent dat corporaties nog steeds als missie hebben het huisvesten van de zwakkere groepen in de woonmarkt. Maar daarnaast krijgen corporaties de ruimte om de volledige woonmarkt te bespelen. Corporaties zijn bij uitstek geschikt zichzelf om te bouwen tot bedrijven die in de kern staan van een netwerk waarmee het door de consument verlangde brede woonproduct leverbaar is. Zulke netwerken kunnen vanuit de reeds aanwezige kwaliteiten de consument een breed dienstenpakket leveren op het gebied van wonen (denk aan grootschalige inkoop van energie of van bouwmaterialen, de inkoop van zorgarrangementen, het managen van de kwaliteit van een woongebied en ga zo maar door). Waarom zou een dergelijk netwerk, rondom een sterke corporatie gebouwd, zich beperken tot de sociale huursector, want met dit onderscheidend vermogen (waarde voor de klant) zijn toch alle marktsegmenten te bedienen en dus valt er wat te verdienen, waarvan de sociale-huursector kan meeprofiteren.

Dit levert dus een sector op die zich weliswaar nog steeds bindt aan de oude missie, maar voor het overige in volle concurrentie is op de rest van de woonmarkt. De corporaties kunnen hun defensieve opstelling (overeind houden van bezit in een krimpend marktsegment aan de onderkant) laten varen. Hier ligt ook de waarde voor de medewerkers van corporaties, want de missie alleen motiveert mensen weliswaar, maar het kunnen acteren in diverse markten en leveren van kwaliteit in een concurrerende omgeving, zijn toch mooie aanvullende prikkels.

Op niet al te lange termijn zullen de vooruitstrevende corporaties de overheid meesleuren in de noodzakelijke vernieuwing van de rolverdeling op de woonmarkt. De drang naar vernieuwing zal doorzetten. De klant van de corporatie zou het meest de dupe zijn van het beperken van de rol van de corporaties.

Overigens zijn er ook partijen die winnen bij het inperken van de rol van de corporaties: de beleggers en de ontwikkelaars zouden natuurlijk van de corporaties enorme concurrentie ondervinden als deze onderscheidende klantwaarde weten te realiseren in marktsegmenten zoals die van koopwoningen en de dure huurwoningen.

Reageer op dit artikel