nieuws

Door bankhypotheek gedekte vaste vorderingen gaan mee

bouwbreed Premium

Hypotheek verlenen is – anders dan het spraakgebruik vaak suggereert – het geven van zekerheid in de vorm van een onderpand, bestaande uit een registergoed (een onroerende zaak of een (lucht-) vaartuig. De hypotheekgever is degene van wie het onderpand is, de hypotheekhouder degene die de zekerheid krijgt, de bank doorgaans.

Die zekerheid wordt op velerlei gronden gevraagd. Het kan zijn dat iemand een geldlening aangaat en tot zekerheid voor de terugbetaling van die geldlening hypotheek moet geven met zijn woonhuis als het object uit de opbrengst waarvan de gelduitlener zich kan voldoen als hij niet terugbetaalt. Wij spreken in dit geval van een hypotheek met een vaste lening. De hypotheekakte bestaat in zo’n geval uit twee delen: de geldlening en de zekerheidsstelling. Omdat het bestaan van de hypotheek afhankelijk is van het bestaan van de lening zien wij het volgende beeld: Er wordt geleend en afgelost en zodra alles is afgelost is ook de zekerheid verdwenen.

Ook is het mogelijk dat een eigenaar van een onroerend goed met een geldschieter afspreekt dat hij hypotheek geeft tot zekerheid voor de betaling van alles dat de bank van hem hypotheekgever te vorderen heeft of zal krijgen. Dat ‘alles’ kan een krediet zijn, maar ook een vordering van de bank die zijn basis vindt in een heel andere oorzaak, bijvoorbeeld borgtocht. Omdat dergelijke hypotheken doorgaans aan banken worden gegeven spreekt men hier van een bankhypotheek. Er wordt in zo’n geval met de bank overeengekomen dat men ‘rood mag staan’ tot een bepaald bedrag, welk maximum in het kadaster wordt ingeschreven. Zakelijk is dit vaak een goede oplossing: niet steeds heeft een geldlener er behoefte aan het volledige bedrag op te nemen en daarenboven kan zijn schuld aan de bank fluctueren.

Bankhypotheken worden meer en meer ook door particulieren gebruikt: er kan worden geleend, worden afgelost en weer opnieuw worden geleend, zonder dat men naar de notaris moet stappen om een nieuwe hypotheekakte af te sluiten. Hetgeen kosten bespaart. Het was vooral de Rabobank organisatie die ook voor particulieren bankhypotheken afsloot.

Neveneffect

Een bankhypotheek heeft ook nadelen. Voor een goed begrip daarom het volgende. Kenmerkend voor het hypotheekrecht is dat als de vordering op basis waarvan de hypotheek is gevestigd wordt overgedragen (gecedeerd is de juridisch-technische term) de hypotheekrechten blijven bestaan en automatisch meegaan naar de volgende crediteur. Het hypotheekrecht is, zo zegt de wet, een nevenrecht. Als ik dus van A F. 1.000.000,- heb geleend en tot zekerheid voor de terugbetaling aan A deze laatste hypotheek heb gegeven en A de vordering cedeert aan B is B de nieuwe hypothecaire schuldeiser, aan wie ik moet terugbetalen en die, als ik dit niet doe, het hypotheekrecht kan gebruiken en het met hypotheek bezwaarde pand in het openbaar kan verkopen, teneinde uit de opbrengst te verhalen wat hij te vorderen heeft.

Bij een bankhypotheek is dit wat gecompliceerder. De schuldenaar die zekerheid verschaft hangt zich, als hij een bankhypotheek heeft gegeven als het ware op aan zijn crediteur. Immers de bankhypotheek houdt zekerheid in voor alles was de crediteur van de schuldenaar te vorderen heeft. Dat kan een geldlening zijn of een krediet maar even goed een vordering op grond van het feit dat de schuldenaar als aannemer zijn werk niet goed heeft gedaan of op grond van een door hem gepleegde onrechtmatige daad. Wie op die gronden zo’n hypotheek verstrekt doet dit met het oog op die bepaalde schuldeiser, met wie hij blijkbaar zo’n bijzondere band heeft dat hij het aandurft zijn hebben en houden in de waagschaal te zetten.

Stel dat de schuldeiser aan de hypothecaire schuldenaar een geldlening heeft verstrekt en voorts nog een krediet en en dat de schuldeiser hypotheek heeft gekregen tot zekerheid daarvoor én tot zekerheid van alles was hij ooit schuldig zou kunnen worden, en de vordering uit de lening en het krediet worden overgedragen. De hypotheek zou volgens het hiervoor genoemde principe automatisch mee overgaan naar de nieuwe, misschien wel onbekende, hypotheekhouder, met wie de debiteur wellicht geen enkele band heeft, dan is hij zonder zijn medeweten aan die nieuwe crediteur overgeleverd.

Vandaar dat al een groot aantal jaren geleden de Hoge Raad heeft beslist dat bij cessie van de rechten waarvoor bankhypotheek is verstrekt de rechten uit de hypotheek voortvloeiende niet naar de nieuwe hypotheekhouder mee overgaan, tenzij de hypotheekgever hiermee instemt of tenzij de vordering waarvoor hypotheek is gegeven exact vaststaat, gefixeerd is als het ware. Dit laatste is in het bijzonder het geval wanneer de bank de relatie met de cliënt verbreekt en het restant van zijn vordering, die daardoor een vaste lening is geworden, cedeert. Deze min of meer strenge leer wordt de laatste tijd in de rechtsgeleerde literatuur wat verzacht: voor het deel dat de vordering vaststaat gaat de hypotheek mee over, voor de toekomstige vorderingen echter niet.

De les: wie een bankhypotheek heeft en van bank wisselt zal veelal een nieuwe hypotheek moeten sluiten, waar bij een vaste lening de cessie voldoende is.

Reageer op dit artikel