nieuws

Landelijke corporaties versterken concurrentie

bouwbreed Premium

Door fusies neemt het aantal woningcorporaties nog steeds af. Er ontstaan steeds meer corporaties die op landelijke schaal werken. Zij kunnen, zo meent Ed Stekelenburg, de concurrentie in alle delen van de woonmarkt versterken ten gunste van de consument. Vereisten daarbij zijn wel: een netwerkpositie en een heldere besturingsfilosofie op concerniveau.

Door fusies is het aantal woningcorporaties in tien jaar tijd gedaald van meer dan duizend naar ongeveer zevenhonderd. De fusies vonden plaats op lokaal niveau maar in het tweede deel van de jaren negentig vaak op regionaal niveau. Voor de vele fusies is een aantal redenen te noemen die kort en bondig neerkomen op: behoud van draagvlak ondanks de krimpende markt voor huurwoningen en een slag te kunnen maken naar een verdere professionalisering. Doel daarbij is de marktpositie te versterken (in de bestaande markt van huurwoningen) en te verbreden (in nieuwe markten actief worden zoals die van koopwoningen). Daarbij werd de woonmarkt ook bezien vanuit een regionaal perspectief want de stadsgrenzen reguleren de vraag van de consument natuurlijk niet.

Onderste segment

Daarnaast is in sommige (geografische) delen van de woonmarkt het aantal aanbieders erg beperkt geworden. Niet langer hebben we te maken met dorpen die één corporatie hebben die het totale huuraanbod bezit, maar ook in de steden is veelal nog maar sprake van enkele aanbieders. Dit ervaren we op dit moment nog niet als een negatief verschijnsel, want het ontbreken van concurrentie in het sociale deel van de woningmarkt is min of meer een gegeven waar we mee hebben leren leven. In een verder ontspannende woonmarkt zou een monopoliepositie van één aanbieder echter wel negatief kunnen zijn.

Want waarom mogen consumenten in het onderste deel van de markt niet optimaal profiteren van de verzwakking van de positie van de aanbieders. Juist in de onderste segmenten van de woonmarkt waar de aanbieder traditioneel veel macht heeft, kan toenemende concurrentie de klant in een sterkere positie brengen. De aanbieders moeten dan niet alleen in concurrentie met bijvoorbeeld de koopsector maar ook met elkaar en zoals in elke markt profiteert de consument daarvan.

De fusiegolf, zowel de lokale als de regionale, is nog niet ten einde. Daarnaast is sprake van een nieuw fenomeen: fusies op een landelijke schaal. Deze fusies op landelijke schaal zou je kunnen zien als de overtreffende trap van de lokale en regionale fusies.

Energiemarkt

Naar mijn mening zouden de landelijk werkzame corporaties wel eens de tegenbeweging kunnen vormen tegen de door de eerdere fusies afgenomen concurrentie in lokale markten. Een reeds jaren bestaande landelijke woningcorporatie als Woonzorg is daar eigenlijk al een bewijs van want wanneer deze corporatie in een gemeente verschijnt staat de plaatselijke corporatie niet altijd te juichen en ontstaat een voor de consument gunstig concurrentieklimaat.

Ontstaan deze landelijk werkzame corporaties alleen vanuit de behoefte om de concurrentie in de woonmarkt te doen toenemen? Nee, natuurlijk niet. Deze grote corporaties hebben voor een deel dezelfde doelen als de corporaties die op een kleinere schaal fuseren: efficiency, denk- en marktkracht vergroten etcetera. Maar daarnaast werken deze kolossen aan het bereiken van een schaal waardoor zij in de totale woonmarkt zware spelers zullen zijn. Dit varieert van inkoopkracht (zij hebben vele miljoenen te besteden aan onderhoud en nieuwbouw), financieringskracht tot het steeds belangrijker wordende versterken van de rol van netwerkregisseur. Met dat laatste doel ik op het regisseren van netwerken van meerdere aanbieders in de woonmarkt waardoor een onderscheidende positie in de woonmarkt ontstaat. Meer concreet: een woningcorporatie met landelijk 100.000 huurwoningen of meer in eigendom en duizenden nieuwe woningen in productie (deze bedrijven ontstaan op dit moment, zie bijvoorbeeld de vorming van het Vastgoedfonds Lieven de Key) kan zich naar allerlei andere partijen zo krachtig opstellen dat voor de eigen klanten voordeel te genereren is. Hierbij moet gedacht worden aan het goedkoper inkopen van energie op een geliberaliseerde energiemarkt, het inkopen van zorg en veiligheid, het opzetten van netwerken voor het leveren van diensten die het wonen comfortabeler maken etcetera. Dit zal de concurrentiepositie van deze landelijk werkzame corporaties versterken en het mogelijk maken dat zij ook in gemeenten waar zij nu niet actief zijn als een aantrekkelijke partij gezien gaan worden.

De landelijk werkzame corporaties zullen die concurrerende positie niet vanzelf krijgen. De op lokaal en regionaal werkzame corporaties hebben ook wat te bieden en trachten soms dezelfde kracht op te bouwen als de landelijke concerns. Hierbij proberen zij hun lokale contacten optimaal te benutten. Omdat de landelijk werkzame corporaties een concernstructuur aannemen zullen zij ook een duidelijk concernprofiel neer moeten zetten. Maar wel met behoud van lokale herkenbaarheid c.q. lokale toegankelijkheid. Nogmaals, juist het opbouwen van schaalgrootte gekoppeld aan een sterke netwerkpositie geeft die mogelijkheden.

Daarbij zal de leiding van dergelijke concerns zich wel bewust moeten zijn dat het besturen van een concern en een netwerk een andere besturingsfilosofie vereist dan het simpelweg verheffen van de oude besturingsmethode naar een grotere schaal.

Reageer op dit artikel