nieuws

Dubbele overdrachtsbelasting veelal te vermijden

bouwbreed Premium

Om slagvaardig te kunnen optreden, is het gewenst de regie van de stedelijke vernieuwing in één hand te concentreren.

De mogelijkheid bestond het vastgoed vrij van overdrachtsbelasting in te brengen in een VOF- (vennootschap onder firma) of CV- (commanditaire vennootschap) structuur. In de VOF- of CV-structuur werd de renovatie uitgevoerd. Ná de renovatie was terugoverdracht van het gerenoveerde vastgoed aan de oorspronkelijke eigenaar (tevens ‘inbrenger’ in de VOF of CV) wederom vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Recent is de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij inbreng van vastgoed in een VOF of CV sterk beperkt. Vanwege deze beperking vrezen organisaties op het gebied van bouwen en wonen bij stedelijke vernieuwing tegen een hogere belastingheffing aan te lopen.

Door gebruik te maken van de nog bestaande vrijstellingen van overdrachtsbelasting of door de stedelijke vernieuwingsprojecten anders te structureren, kan overdrachtsbelasting veelal worden voorkomen.

Bij stedelijke vernieuwing kan gebruik worden gemaakt van de zogenoemde samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling is met name bruikbaar als de vernieuwing uiteindelijk leidt tot vastgoed dat bij terugoverdracht uit de VOF of CV belast is met btw. Van een met btw belaste terugoverdracht is sprake als er voor deze heffing

een “nieuw gebouw” wordt geleverd (levering van een gebouw vóór of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname).

In de praktijk doet zich deze situatie met name voor bij het herontwikkelen van een locatie waarbij de bestaande bebouwing geheel wordt gesloopt. Ook is hier sprake van als bijvoorbeeld een bedrijfspand wordt gestript en omgebouwd tot wooneenheden.

Bij inbreng van het vastgoed in de VOF of CV kan in een dergelijke situatie eveneens gebruik worden gemaakt van de “samenloop”vrijstelling. Door het vastgoed vóór de inbreng in de VOF of CV reeds in de “btw-sfeer” te brengen is bij inbreng geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In de btw-sfeer brengen kan bijvoorbeeld door reeds te beginnen met slopen.

Verrekenen

Vervolgens verlaat het vastgoed de VOF of CV na de vernieuwing/renovatie eveneens in de btw-sfeer (en dus zonder overdrachtsbelasting). De vraag blijft of de uiteindelijke verkrijger de in rekening gebrachte btw kan verrekenen. Bij verhuur van bedrijfsruimten zal verrekening veelal wel kunnen, bij verhuur of gebruik als woning niet.

Timing

Is er sprake van vele verschillende eigenaren binnen het betreffende stadsvernieuwingsgebied dan is timing van de fysieke (sloop) werkzaamheden vóór de diverse individuele leveringen vaak niet eenvoudig. De VOF of CV kan dan worden aangevuld met een raamovereenkomst. Via een dergelijk akkoord kan bijvoorbeeld één moment worden afgesproken waarop de verschillende partijen hun vastgoed in de btw-sfeer inbrengen. Zo’n (raam)overeenkomst is daarnaast goed te gebruiken om te renoveren vastgoed zonder overdrachtsbelasting aan een derde over te dragen. Het is daarbij wel zaak te voorkomen dat sprake is van een “economische eigendomsoverdracht” waarbij alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Bij een beperkte vernieuwing van het vastgoed waarbij het uiteindelijk gerenoveerde vastgoed niet in de btw-sfeer komt, kan geen gebruik worden gemaakt van de bovenstaande vrijstelling. Zo’n situatie doet zich voor indien een woonwijk weliswaar wordt vernieuwd, maar de huizen niet worden gesloopt. De huizen worden slechts gerenoveerd om te voldoen aan de huidige woonwensen. In het algemeen zal in die situatie de structuur van de woonwijk niet daadwerkelijk worden gewijzigd, zodat verschuiving van eigendomsverhoudingen veelal beperkt is.

Tweemaal overdrachtsbelasting kan dan worden voorkomen door de woningen niet over te dragen. Uitsluitend de bundeling en coördinatie van de renovatie wordt door de VOF of CV verricht.

Is een verschuiving van het vastgoed tussen de oorspronkelijke eigenaren in het kader van de renovatie wel vereist, dan komt overdrachtsbelasting wel aan de orde. Dit was in de situatie vóór de beperking van de inbrengvrijstelling niet anders. Ook toen werd bij het einde van de VOF of CV een verschuiving in het belang in het vastgoed belast.

Overigens leidt verkrijging door gemeente of woningbouwcoöperatie veelal niet tot daadwerkelijke heffing van overdrachtsbelasting, aangezien zij gebruik kunnen maken van een specifieke vrijstelling.

In de praktijk zal het veelvuldig voorkomen dat een gedeelte van het te renoveren stedelijke gebied uiteindelijk in de btw-sfeer zal worden overgedragen, terwijl een ander gedeelte niet daaronder valt. In een dergelijke situatie kan de VOF of CV dat gedeelte dat uiteindelijk in de btw-sfeer zal worden overgedragen verwerven, terwijl voor het overige de VOF of CV optreedt als een coördinator, die de renovatiekosten via een afgesproken verdeelsleutel over de eigenaren verdeelt.

Aandacht

Vanzelfsprekend verdient een pleidooi voor het opnemen van een algemene vrijstelling overdrachtsbelasting in het kader van stedelijke vernieuwing voldoende én welwillende aandacht, al was het alleen al om het zo ingewikkelde proces van stedelijke vernieuwing voor wat betreft de heffing van overdrachtsbelasting te vereenvoudigen.

Echter, na het inperken van de inbrengvrijstelling kan op basis van de huidige wetgeving dubbele heffing van overdrachtsbelasting nog steeds achterwege blijven indien de structuur van de vernieuwing daarop wordt aangepast.

Mr.drs. Eugène A.G. Romijnders

Arthur Andersen Real Estate te Rotterdam (010-8801192).

eugene.romijnders@nl.arthurandersen.com

Reageer op dit artikel