nieuws

Inkomstenbelasting 2001 ramp voor onderhoud

bouwbreed Premium

Zowel het ministerie van Vrom als OC&W vinden dat het onderhoud aan de woningvoorraad en aan rijksmonumenten regelmatig moet plaatsvinden. Al in 1999 pleitten de wethouders ruimtelijke ordening van de tien grootste gemeenten in ons land voor invoering van een fiscale prikkel die het periodiek onderhoud aan woningen beloont.

Die wethouders blijken roependen in de fiscale woestijn van het duo Vermeend-Zalm. In de aanloop naar het belastingregime 2001 is de onderhoudsmarkt van onroerend goed overspoeld met extra werk. Prijzen van aannemers stegen de afgelopen twee jaar met circa 30 procent. Er is zelfs sprake van oververhitting, omdat veel bezitters van onroerend goed in de verhuur nog snel voordat de nieuwe belastingregels van kracht werden de kwaliteit van hun bezit op peil wilden brengen. Je vraagt je af waarom Den Haag die onrust heeft veroorzaakt.

Het resultaat is dat particuliere woningbezitters onder het nieuwe regime IB 2001 geen enkele prikkel meer hebben tot regelmatig onderhoud. Uitstel van periodiek onderhoud zal de kwaliteit van de woningvoorraad en van rijksmonumenten de komende jaren snel uithollen.

Geen fiscale prikkel

Een bezitter van een eigen woning wordt in 2001 fiscaal afgerekend op basis van de netto-huurwaardeforfaitregeling. Uitgangspunt is de bruto-huurwaarde van de woning, minus de kosten. In de bijtelling van 0,8 procent van de woz-waarde (wet waardering onroerende zaken) in de aangifte inkomstenbelasting 2001 is rekening gehouden met kosten van onderhoud. Of een woningbezitter in enig jaar nu wel of geen onderhoud aan zijn woning pleegt, maakt fiscaal niets uit. Volstaan wordt met de bijtelling van het netto huurwaardeforfait. Een fiscale beloning voor het plegen van periodiek onderhoud ontbreekt, ook onder het regime 2001.

Voor de particuliere bezitters van verhuurde woningen is het fiscale klimaat sinds 2001 alleen maar verder verslechterd. Onderhoudskosten aan de tweede woning zijn in de aangifte inkomstenbelasting 2000 voor de laatste keer fiscaal aftrekbaar van de belaste huurinkomsten. Die fiscale prikkel is nu ook afgeschaft. Huur is belastingvrij en onderhoudskosten zijn niet meer aftrekbaar.

Alleen voor de verhuurder (natuurlijk persoon) van een rijksmonument maakt het stelsel 2001 nog een uitzondering. Deze natuurlijke persoon kan de onderhoudskosten – voor zover die een drempelbedrag van 4 procent van de waarde van zijn object in het economisch verkeer overstijgen – aftrekken in het kader van de persoonsgebonden aftrek. In de praktijk is ook dat vanuit het maatschappelijk gewenste regelmatig onderhoud een wassen neus. Bij de huidige marktprijzen is de aftrekdrempel zo hoog, dat weinig bezitters van een rijksmonument in 2001 de fiscale aftrek van onderhoudskosten kunnen realiseren. De fiscale prikkel voor periodiek onderhoud ontbreekt. Dus zullen particuliere bezitters van rijksmonumenten het regelmatige onderhoud opsparen voor de toekomst, om in een keer hun aftrek boven de drempel te realiseren en dat is altijd duurder.

Verkoopprijs

Bovendien is er vanuit het perspectief van de waardeontwikkeling van een woning geen directe relatie meer tussen de staat van onderhoud en de verkoopprijs. De woningmarkt dicteert de verkoopprijs. Locatiefactoren en de mogelijkheden die een locatie bieden, zijn in de prijsvorming bepalend en de staat van onderhoud niet of van ondergeschikt belang. Het waardeverschil tussen een goed en een slecht onderhouden pand komt niet evenredig tot uitdrukking in de verkoopprijs. Periodiek onderhoud is daarom voor een eigenaar die van plan is zijn object in de toekomst te verkopen ook geen prikkel meer.

Achteruitgang

Al in november 1999 ventileerden de wethouders van ruimtelijke ordening (RO) van tien grote steden in ons land hun zorg over de achteruitgang van de kwaliteit van de nationale woningvoorraad. Zij bepleitten bij de toenmalige staatssecretaris Vermeend en minister Zalm van Financiën dat de werkelijke onderhoudskosten aan de eigen woning weer fiscaal aftrekbaar moesten worden gemaakt. Dat vinden de wethouders nog steeds.

Begin jaren zeventig is de aftrek van onderhoudskosten in een forfaitaire regeling gestopt omdat de belastingdienst dol draaide van de controle van alle onderhoudsaftrekposten die in de belastingaangifte werden opgevoerd. De RO-wethouders willen de belastingdienst niet opnieuw opzadelen met de controle van fraudegevoelige aftrekposten.

Zij vinden dat het achterstallig onderhoud aan een onroerende zaak door onafhankelijke taxateurs moet worden vastgesteld. De taxateurs stellen vast welk bedrag jaarlijks met uitgevoerd onderhoud is gemoeid.

De woningbezitter ontvangt een Keuringscertificaat van zijn woning. Het geïnventariseerde onderhoud kan of eigen werkzaamheid betreffen of zijn uitgevoerd door een aannemer of schilder. Vervolgens krijgt de eigen-woningbezitter (hoofdverblijf) in box-1 het recht op de fiscale aftrek (geen drempel) van de met behulp van de woningkeurmerk geconstateerde onderhoudskosten.

Forfait omhoog

Als de fiscus de aftrek van werkelijke onderhoudskosten toestaat, begrijp ik wel dat de onderhoudscomponent in de bijtelling van het eigen-woningforfait niet meer klopt. Er ontstaat een dubbeltelling en dus moet het eigenwoningforfait omhoog.

Die keuze kan de fiscus aan de woningbezitter laten. Een woningbezitter die onderhoud pleegt, bepaalt in zijn aangifte IB zijn bijtelling (woz-waarde) op basis van zijn brutohuur minus kosten, zonder rekening te houden met onderhoudskosten. Daadwerkelijke onderhoudskosten worden als aftrekpost opgevoerd. Kiest een woningbezitter voor geen onderhoud, dan heeft hij ook geen fiscale aftrek.

De politiek moet, indien het belang van het op peil houden van de kwaliteit van de nationale woningvoorraad daadwerkelijk wordt beoogd, het voorstel van de wethouders van ruimtelijke ordening dat fiscale aftrek van de werkelijke onderhoudskosten koppelt aan een Woningkeurmerk, nog maar eens bestuderen.

Duidelijk is dat als een fiscale prikkel niet tot de mogelijkheden behoort, er iets in de sfeer van de subsidies dient te gebeuren. Een overheid die wil dat het onderhoud aan de eigen woningvoorraad op peil blijft, moet daar wel een beleid voor maken.

Drs. Ingo Duijvestijn, Sectorgroep Bouw & Onroerend Goed, Ernst & Young Belastingadviseurs Utrecht (030) 2592146.

Reageer op dit artikel