nieuws

Bestaande plannen belanden in de prullenbak

bouwbreed Premium

Bestaande plannen en tekeningen in de prullenbak gooien en weer met frisse moed beginnen. Die drastische stap is genomen bij een deelplan van Vinex-locatie Ypenburg. “Alles gaat over, beginnend bij het stedenbouwkundig plan.”

Wethouder J. Nuijt-Verschoor, tevens vice-voorzitter van het Bestuurlijk Overlegplatform Ypenburg (BOY), ziet er niet tegenop. De belangrijkste overweging om deze stap te nemen was het gevoel dat de kwaliteit toch onvoldoende is om ook op de lange termijn aan de wensen van de consument te voldoen.

“De markt is veranderd. Mensen stellen steeds hogere eisen aan hun huis en zijn ook bereid te betalen voor extra ruimte. Huizen moeten ook over vijftig jaar nog aantrekkelijk zijn. Daar wilden we op inspelen”, verduidelijkt de wethouder.

Broodjes

‘Vinex-shoppen’ is in. Uit eigen ervaring weet Nuijt dat toekomstige kopers op zaterdag van de ene locatie naar de andere in de regio trekken om te kijken wat het aanbod is. De prijs-kwaliteitverhouding speelt is steeds belangrijker en de vraag naar ‘duur’ is groot, terwijl het aanbod beperkt is.

Ontwikkelaars hebben er dan ook alle belang bij dat het gebouwde aanbod ook snel kan worden afgezet. Alle huizen gaan op dit moment nog als warme broodjes over de toonbank en de gemiddelde bewoner is nog steeds erg tevreden, weet de wethouder.

“Onze gemeentelijke commissie Volkshuisvesting heeft nooit een goed gevoel gehad bij de dichtheid van de bouwplannen op Ypenburg”, biecht Nuijt op. Ontwikkelaars moesten in een prijsvraag-achtige constructie inschrijven op de deelplannen van het gebied bij Den Haag waar in totaal 13.530 huizen zullen verrijzen.

Winst

“Het plan van de combinatie van Smit’s Bouwbedrijf en Bouwfonds scoorde het hoogst, gemeten naar de objectieve criteria die door het Bestuurlijk Overleg Ypenburg waren opgesteld. Plankwaliteit woog mee, maar de financiële bieding gaf de doorslag.”

De bouwcombinatie heeft vijf jaar geleden veel tijd en energie gestoken in de uitwerking van de plannen, maar schoof graag aan na de uitnodiging van de gemeente om opnieuw te gaan onderhandelen. Een sluitende grondexploitatie – met kans op winst – en goede vooruitzichten voor de afzet hebben uiteindelijk de doorslag gegeven voor de marktpartijen.

Uit onderzoek is gebleken dat de consument nog steeds graag een huis met een tuintje wil en veel waarde hecht aan de openbare ruimte. Het nieuwe plan is dan ook ruimer van opzet met veel meer variatie in het huizenaanbod en openbaar groen. De wethouder wil niet te ver verdunnen, omdat draagvlak voor voorzieningen zoals scholen aanwezig moet blijven. Voor de vier deelgebieden van Pijnacker zijn 2300 huizen gepland en acht Nuijt 1930 woningen het absolute minimum.

Op Brasacker zullen 530 huizen komen, zo’n tweehonderd minder dan aanvankelijk gepland. Vooral huizen in de prijsklasse van drie tot vier ton moeten het ontgelden ten gunste van hoge tot zeer hoge prijssegmenten. “De kans bestaat dat een gat ontstaat tussen duur en goedkoop. Bovendien is het ook belangrijk het aanbod af te stemmen op de bestaande bebouwing waarin juist het segment middelduur al ruim is vertegenwoordigd. De doorstroming dient op gang te worden gebracht. De 30 procent sociale woningbouw blijft ongemoeid.”

Opvallend genoeg voelt de wethouder niets voor de introductie van vrije kavels en individueel opdrachtgeverschap. “Vinex is daar niet echt geschikt voor. De kavels zijn daarvoor te klein en het resultaat is snel te bont. Het bouwtempo moet hoog liggen, daar is een strakke regie voor nodig met niet al te veel spelers.”

Geen succes

Ze vindt de huizen op de paar vrije kavels op de locatie Ypenburg in de wijk Boswijk geen succes. “De woningen wijken toch wel erg af van de rest en dat is toch jammer.” Wel is zij groot voorstander van veel meer keuzevrijheid. “Maar dan denk ik meer aan een pasklaar bouwpakket waarmee de koper verschillende onderdelen bij elkaar zoekt. Dan past het geheel bij elkaar.”

Vooral huizen tussen drie en vier ton moeten het ontgelden

Reageer op dit artikel