nieuws

Varkensleed

bouwbreed Premium

Afgelopen week buitelden de grote makelaarskantoren over elkaar heen met hun jaarrapporten over bedrijfsmatig onroerendgoed. In hun rapporten beschrijven zij hun ervaringen over het afgelopen jaar en wagen zij zich voorzichtig aan voorspellingen over 2001. Hoewel de rapporten proberen veel indruk te maken en daardoor potentiële klanten binnen te trekken, blijven nog vele vragen onbeantwoord.

In bepaalde (randstedelijke) regio’s zijn de huurprijzen van goede kantoorruimten op eerste klas locaties inderdaad gestegen, dit mede door het

krappe aanbod ervan. Tevens heeft de hoge groei van onze economie er aan bijgedragen dat bedrijven enerzijds meer ruimte nodig hebben, door het eenvoudige feit dat zij meer werknemers in dienst nemen. Anderzijds vestigen nieuwe en buitenlandse bedrijven zich op locaties waar ze verwachten mee te kunnen profiteren van een flink deel van de economische groei.

Projectontwikkelaars, beleggers en overheden beginnen bouwplannen voor nieuwe bedrijfspanden te ontwikkelen op het moment dat de economie goed dreigt te gaan. Bij de eerste tekenenen dat de jaarlijkse economische groei dreigt af te nemen, stoppen zij de nieuwbouwplannen in de ijskast. Daardoor ontstaan krapte en overschot van bedrijfsruimten op tijdstippen die tegengesteld zijn, leegstand bij economische malaise en tekort aan bedrijfsruimten bij tijdens een hoogconjunctuur.

Het is ook lastig om bij een tekort aan bedrijfsruimten op korte termijn te zorgen dat nieuwe bedrijfsruimten snel gebouwd zijn. Tussen het initiatief om een kantoorpand te bouwen en de oplevering ervan liggen meestal circa vijftien jaren van voorbereidingen, vergunningen aanvragen, procedures doorlopen en bouwen. Op het ogenblik zijn er zelfs gemeenten die ontwikkelaars en aannemers slechts toestaan een nieuw bedrijfspand te bouwen indien de gebruiker of huurder al bekend is, sterker nog dat er (huur)contracten voor zijn getekend. Met als oogmerk het voorkomen van langdurige leegstand van bedrijfspanden.

Op dit ogenblik is de verhuurmarkt van bedrijfspanden zo krap dat de huren flink stijgen en bedrijven zeer lastig aan nieuwe ruimten kunnen komen. Nu zijn de Nederlandse huurprijzen van bedrijfsruimten wereldwijd bekeken niet zo hoog, maar ik noteerde eind vorig jaar toch huren voor kantoren in De Lairessestraat in Amsterdam-Zuid van 1000 gulden per vierkante meter per jaar. Een huurprijs die ik pittig noem. Eerdere bouwactiviteit van nieuwe bedrijfspanden brengt wellicht een risico van leegstand met zich mee, maar houdt de (huur)prijzen aan de redelijke kant.

Maar voor leegstand zijn overheden en beleggers allergisch en door risicoloos te (laten) bouwen proberen zij de markt van bedrijfsonroerendgoed zodanig te sturen dat geen leegstand ontstaat. Dit centralistisch denken heeft tot gevolg dat men iedere zoveel jaren spreekt van de varkenscyclus van bedrijfspanden. Boeren fokken immers meer varkens als de prijzen hoog zijn en zij fokken minder varkens als de prijzen laag zijn. Het voordeel van varkens is dat de conceptieperiode aanmerkelijk korter is dan van het gemiddelde bedrijfspand en daarom zou ik wensen dat ontwikkelaars en gemeenten deze conceptiemethode loslaten en dan maar een groter risico op leegstand nemen. Niet-structurele leegstand is niet zo slecht voor beleggers en huurders en het geeft aan de onroerendgoedmarkt juist die dynamiek die regelmatig ontbreekt.

Reageer op dit artikel