nieuws

Rijk en gemeente slaan handen ineen op Zuidas

bouwbreed Premium

Wordt de Zuidas het tweede stadscentrum van Amsterdam? Of wordt het toch een weinig appetijtelijke kantorenlocatie. Banken en vastgoedbedrijven blijken de gemeente goedgezind. Het Projectbureau Zuidas denkt binnen twee jaar duidelijk te hebben of de wens van de gemeenteraad echt in vervulling kan gaan. Tot die tijd moet nog een berg werk worden verzet.

Projectdirecteur Siwart Kolthek heeft haast. In 2008 moet station Zuid/WTC beschikken over vier perrons in plaats van de huidige twee sporen. Om de spooruitbreiding tijdig te realiseren, moet uiterlijk in 2004 de eerste schop de grond in. Als het even kan als onderdeel van een plan dat Amsterdam het allerliefste heeft: rails voor trein en metro en Ringweg A10 over een lengte van 1,2 kilometer onder de grond.

De ruimte boven de spoorlijnen moet beschikbaar komen voor woningen en kantoren. De grond boven de A10 zal om veiligheidsredenen niet worden bebouwd. Voor de Amsterdamse gemeenteraad is dat zogenoemde dokmodel de beste manier om van de Zuidas een aantrekkelijk woon- en werkgebied te maken. Bij de bouw van het dok is er de komende twintig tot dertig jaar ruimte voor in totaal twee miljoen vierkante meter kantoren en woningen. Ruim 200.000 vierkante meter is gereserveerd voor andere voorzieningen als winkels en wellicht een of twee musea.

Het dokmodel heeft voor de stad verder als voordeel dat een eenheid kan ontstaan tussen het Zuid van Berlage en Van Eesteren’s Buitenveldert. In beide woonwijken zal door afname van geluidhinder en verkeersoverlast een veel betere woonkwaliteit ontstaan.

Kolthek is verheugd dat belangrijke marktpartijen die wens delen. Een consortium van ING, ABN Amro en NS Vastgoed heeft de gemeente Amsterdam, naar vorige week duidelijk werd, een bod van circa twee miljard gulden gedaan. Zij garanderen voor die prijs de komende dertig jaar de afname van de bouwgrond boven de sporen, in totaal zo’n 900.000 vierkante meter grond. Realisatie van de best mogelijke Zuidas, waar het hoofdkantoor van ABN Amro al is gebouwd en de hoofdzetel van de ING groep in de steigers staat, komt daarmee een stap dichter bij.

“We hebben indertijd tegen het Rijk gezegd: breng sporen en ringweg A10 onder de grond. Jullie betalen de toch al voorgenomen investeringen in uitbreiding van de infrastructuur. De meerkosten van het dok – enkele miljarden guldens – zijn voor onze rekening. Het aanbod van het consortium geeft ons voor een deel de zekerheid dat we die enorme investering kunnen terugverdienen.”

De gegarandeerde afname moet als volgt functioneren. “Tegen de tijd dat de grond vrijkomt, wordt die tegen de gewone marktprijs aangeboden. Iedereen kan daar een bod op uitbrengen. Ook het consortium betaalt dan de marktprijs. Mocht er onvoldoende belangstelling bestaan, niemand kan overzien hoe de grondprijs zich de komende twintig of dertig jaar zal ontwikkelen, dan kan de gemeente terugvallen op het garantiebedrag.”

Het komende jaar wil de gemeente met ING, ABN Amro en NS Vastgoed tot een definitieve overeenkomst komen. Het consortium zal in ieder geval zelf over een deel van het terrein kunnen beschikken. Ook moet een regeling worden getroffen over de verdeling van de winst. “Als beloning voor de afnamegarantie participeren de marktpartijen in de mogelijke winst uit de grondverkoop. De verdeelsleutel is een zaak van onderhandelingen.”

Dokmodel

Voor het consortium geldt één spijkerharde voorwaarde: uitvoering van het dokmodel. Kolthek verwacht dat daarover binnen twee jaar een definitief besluit kan vallen. Het is nu aan zijn projectbureau tijdig daarvoor alle informatie te verzamelen en de noodzakelijke procedures te starten.

Al zegt hij er niet wakker van te liggen, zijn projectbureau rest een gigantische klus. Slechts negen tot tien mensen zorgen vanuit een kantoor in het WTC voor de sturing op hoofdlijnen. De daadwerkelijke uitvoering wordt uitbesteed, hoofdzakelijk binnen de gemeente Amsterdam. Nu al werken dagelijks zo’n tweehonderd mensen aan het totale project.

Veel aandacht gaat de komende tijd uit naar procedures. Wijziging van sporen kan niet zonder een milieueffectrapportage en vraagt uiteindelijk een tracébesluit. Aan de orde komt ook een wijziging van het streekplan. En de gemeente dient te zorgen voor een bestemmingsplan.

Kolthek: “Om tijd te winnen, zullen Rijk en gemeente nauw met elkaar samenwerken. Bedoeling is dat alle procedures door één uitvoeringsorganisatie parallel aan elkaar worden afgewerkt. Dat vraagt een geheel nieuwe manier van werken, ook voor het Rijk. Maar het is de enige manier om de snelheid erin te houden.”

Ook moet definitief duidelijk worden of de gemeente alle eindjes aan elkaar kan knopen. “We zullen nog heel wat moeten rekenen. Het dok is de meest risicovolle oplossing en vraagt bijzondere veiligheidsoplossingen. In onze planvorming hebben we veertig procent van het budget gereserveerd voor veiligheidsvoorzieningen. Uitsluitsel of dat voldoende is hebben we nog niet. Dat wordt nu uitgezocht.”

“Het andere grote risico hangt samen met toekomstige renteontwikkelingen. We praten over een miljardeninvestering. Niemand kan zo goedkoop iets financieren als de gemeente, maar als de rente omhoog gaat, kost ons dat heel veel geld. Dat risico moet op een of andere manier worden ingeperkt. We proberen met het Rijk daarvoor een oplossing te bedenken.”

Zoals met het ministerie van Financiën ook nog een hobbel over de btw-heffing moet worden gladgestreken. De grond boven de spoorlijn is in de visie van het projectbureau bouwrijpe grond. Daarover zou de btw, al gauw enige honderden miljoenen guldens, dus moeten kunnen worden verrekend.”

Waterhuishouding

Komt er een ‘ja-woord’, dan moet nog een handvol problemen tot een oplossing worden gebracht. Zoals de waterhuishouding. “We gaan op een betonnen plaat bouwen. De traditionele riolering kan nooit voldoende afvoer bieden. Waterberging op daken kan ons wellicht een oplossing brengen. Groene daken zijn bovendien milieuvriendelijk.”

Kolthek wijst ook naar opdrachten die zijn uitgezet om oplossingen te bedenken voor collectieve warmte/koude-opslag of de exploitatie van leidingentunnels. “Over al dergelijke zaken wordt nu al nagedacht, samen met allerlei bedrijven en bedrijfjes. En dan blijkt dat ook bij hen het enthousiasme groot is te maken wat we allemaal willen: een Zuidas die in alle opzichten het beste van Nederland biedt.”

Kwaliteit hij vanaf 2003 ook laten zien in de woningbouw. “In deelgebied 1920 aan de zuidzijde van de as zijn de plannen voor woningbouw het eerst aan de orde. Verder krijgt het deelgebied Mahler 4 flexibele woongebouwen met standaard een verdiepingshoogte van 3,5 meter. Woningen kunnen weer kantoren worden, als de markt erom vraagt.”

winst zuidas voor consortium

Een consortium van ING, ABN Amro en NS Vastgoed krijgt een deel van de mogelijke winst op de verkoop van grond aan de Zuidas. Het is de beloning voor de aan de gemeente Amsterdam aangeboden afnamegarantie ter waarde van circa twee miljard gulden. Over de uiteindelijke winstverdeling moet nog worden onderhandeld.

Het komende jaar wil de gemeente met het consortium tot een definitieve overeenkomst komen. Naast de verdeling van de winst, moeten dan afspraken worden gemaakt over het deel van het terrein waar de drie marktpartijen

gegarandeerd kunnen bouwen.

Voor het consortium geldt het ondergronds brengen van spoorlijnen en wegen als spijkerharde voorwaarde. S. Kolthek, directeur van het Projectbureau Zuidas, verwacht dat daarover binnen twee jaar definitief duidelijkheid kan ontstaan. “Het aanbod van het consortium geeft ons voor een deel de zekerheid dat we die enorme investering kunnen terugverdienen.

Dokmodel spijkerharde voorwaarde

Reageer op dit artikel